房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)·整理

1、一、名詞解釋：64`1、市場力量：企業(yè)對自己產(chǎn)品價格的影響與支配能力。如果一個企業(yè)有能力影響市場價格，那么這個企業(yè)就具有市場力量（壟斷力量）。房地產(chǎn)企業(yè)在價格和開發(fā)供應(yīng)量的決策上具有較強的市場力量。勒納指數(shù)：根據(jù)計算利潤最大化的價格超過邊際成本的程度，來測定生產(chǎn)廠商的市場勢力的程度，這種測定壟斷勢力的方法是由經(jīng)濟學(xué)家阿巴勒納在1934年首先使用的，被稱為勒納的壟斷勢力度。勒納指數(shù)的值在0～1之間，勒納指數(shù)越高，企deqPqMCqPL1)

2、()()(???業(yè)的壟斷勢力越大。完全競爭市場上，企業(yè)的市場力量趨于零。2、公共住房：所有通過住房保障政策提供的住房，是一種政府提供的優(yōu)惠政策，包括公房、經(jīng)濟適用房、廉租房。3、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期：房地產(chǎn)經(jīng)濟具有周期波動性，一般可以劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個階段，前兩個階段為高漲，后兩個為低落。過程：經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的需求→刺激建筑業(yè)的發(fā)展→經(jīng)濟繁榮進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求→新建房地產(chǎn)超過實際需求→產(chǎn)生過剩房地產(chǎn)積壓→房地產(chǎn)需求迅速減退進(jìn)

3、入調(diào)整期→存量逐步消化進(jìn)入恢復(fù)期→新的經(jīng)濟增長使房地產(chǎn)需求大于供給→開始新一輪經(jīng)濟周期運動4、住房消費的過濾效應(yīng)：住房市場中，最初為高收入階層建造居住的房屋，隨著時間的推移，建筑物因為實物折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊，價值會有所降低，住房提供的服務(wù)降低，高收入階層會遷居到區(qū)位、環(huán)境、質(zhì)量更好的房屋中，將原有的房屋出售或者租賃給其他收入較低的家庭居住的動態(tài)變化過程。福利過濾效應(yīng)（住房福利外溢效應(yīng)）：盡管新增住房供應(yīng)發(fā)生在高檔房市場，在住房市場

4、過濾效應(yīng)的作用下，各個子市場中的家庭都有機會獲取更好的住房服務(wù)，這就意味著，市場自發(fā)的、以高收入階層為目標(biāo)的住房供給，最終也能間接地提高低收入家庭的住房狀況，從而實現(xiàn)人人居其屋的預(yù)期目標(biāo)。5、土地一級市場：在我國是指國家作為土地所有者有償讓渡土地使用權(quán)而形成的市場。目前我國讓渡國有土地使用權(quán)的方式主要有有償出讓和無償劃撥。土地二級市場：由土地一級市場上取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與再轉(zhuǎn)讓所形成的市場。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租與抵押等。與政府

5、壟斷的土地使用權(quán)一級市場不同，二級市場是競爭性的6、供給方補貼：政府對困難的住房保障是通過對供給方如開發(fā)商、出租方等提供優(yōu)惠政策或補貼，以降低成本、增加供給從而降低價格或租金，最終達(dá)到提高需求方的購買力或承受力的目的。需求方補貼：政府直接對需要住房的困難戶提供住房，或發(fā)放補助提高其購買力或承受力，或貨幣化補貼（現(xiàn)金或購房券），或?qū)嵨锘騼?yōu)惠的金融政策，如貼息貸款。再如廉租房實物配租、廉租房貨幣配租，均屬于需求方政策7、土地增值稅：以土地制

6、增值稅為課稅標(biāo)準(zhǔn)，對土地使用者因轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)所獲益進(jìn)行征收的一種稅。目的是合理調(diào)節(jié)土地增值收益，抑制房地產(chǎn)投機，減少國家土地資產(chǎn)流失，規(guī)范土地市場行為。土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率，依據(jù)增值稅超過扣除項目的比率，稅率分別為30%~60%。土地增值額=轉(zhuǎn)讓土地所得的收入－規(guī)定的扣除項目金額，稅額=增值額稅率；扣除項目：土地取得成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、轉(zhuǎn)讓稅費等。8、房地產(chǎn)泡沫：由于房地產(chǎn)的過度投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的

7、持續(xù)上漲，房地產(chǎn)價格與價值的嚴(yán)重背離。9、房地產(chǎn)過熱：投資過熱，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長速度低于新增供給的速度，所出現(xiàn)的空取得交易對象信息與和交易對象進(jìn)行信息交換所需的成本。議價成本：針對契約、價格、質(zhì)量討價還價的成本。決策成本：進(jìn)行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。監(jiān)督交易進(jìn)行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內(nèi)容進(jìn)行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。5、房地產(chǎn)的特征和結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)市場屬于區(qū)域性的市

8、場、房地產(chǎn)行業(yè)具有較高的進(jìn)入壁壘、房地產(chǎn)產(chǎn)品由于區(qū)位、權(quán)益、實物狀況的不同，屬于差別產(chǎn)品，所以房地產(chǎn)市場是典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場結(jié)構(gòu)。特征：1）買者和賣者：在某一區(qū)域內(nèi)，市場的參與者較少，房地產(chǎn)開發(fā)項目較少，僅僅有幾家開發(fā)商向市場提供產(chǎn)品，他們的產(chǎn)品雖有一定的替代性，但是存在差異。買者限于一定區(qū)域或者一定消費群體。2）產(chǎn)品差異化：由于區(qū)位、權(quán)益、實物狀況的諸多差異，房地產(chǎn)產(chǎn)品存在差異3）位置固定性：房地產(chǎn)市場是區(qū)域性的市場，受區(qū)域經(jīng)濟

9、發(fā)展水平的影響4）價格：價格受供給和需求相互作用的影響，較高的交易成本。5）進(jìn)入壁壘：房地產(chǎn)市場進(jìn)入壁壘較高6）政府的作用：政府通常利用財政和貨幣工具、法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控6、政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要政策與手段：1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。產(chǎn)業(yè)政策是政府在某一時期為實現(xiàn)本國經(jīng)濟增長和各產(chǎn)業(yè)間的協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)，所采取的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策措施，一般分為產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策和產(chǎn)業(yè)抑制政策。2）貨幣政策?？刂曝泿磐斗帕浚员ＷC貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

10、發(fā)展的需要；控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場供給量和需求量達(dá)到平衡；控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使其既能滿足開發(fā)經(jīng)營和消費，又防止過度膨脹，確保信貸平衡。主要通過調(diào)控利率政策、公開市場業(yè)務(wù)、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率來實現(xiàn)。3）財政政策。通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，達(dá)到經(jīng)濟總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡的政策手段。包括財政收入政策（如稅收政策）和財政支出政策。4）法律手段。通過立法和司法，運用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟運行秩序，引導(dǎo)房地

11、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的方法和手段。7、房地產(chǎn)市場非平衡表現(xiàn)：1）總量性供不應(yīng)求狀態(tài)。通常把處于總量性供不應(yīng)求狀態(tài)的房地產(chǎn)市場稱為賣方市場。這是住房投資不足、實行低租金或低價格管制情況下必然形成的房地產(chǎn)供求格局。2）總量性供過于求狀態(tài)。通常把處于總量性供過于求的房產(chǎn)市場成為買方市場。這種狀態(tài)通常出現(xiàn)在市場經(jīng)濟體制下，微觀經(jīng)濟層次盲目擴大投資、宏觀經(jīng)濟層次缺乏有力調(diào)節(jié)的時期和地區(qū)。3）結(jié)構(gòu)性供求失衡的狀態(tài)。結(jié)構(gòu)性供求失衡有供過于求和供不應(yīng)求兩種情

12、況。結(jié)構(gòu)性供過于求一般是由于供給方的投資決策失誤造成的。三、論述題：5道共46`1.物業(yè)稅征收：1）物業(yè)稅不包含土地出讓金。物業(yè)稅不是土地出讓金的變形，而是政府按照物業(yè)價值向物業(yè)所有者征收的一種財產(chǎn)稅。土地出讓金(地價)和物業(yè)稅是兩個不同的領(lǐng)域和范疇。前者是物業(yè)在交易過程中價值的實現(xiàn)，后者是持有物業(yè)價值的附加成本。前者是市場交易行為，后者是政府政策行為。2）物業(yè)稅的“非預(yù)期效應(yīng)”和“排擠效應(yīng)”，并且無法消除投機行為。物業(yè)稅在短期內(nèi)使得房