[學(xué)習(xí)]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)講義ppt課件第4講房地產(chǎn)價(jià)格

1、第4講 房地產(chǎn)價(jià)格,,第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)和作用,一房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn) 房地產(chǎn)作為商品同任何商品一樣，是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值理論和價(jià)格理論，從總體上看，房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)仍然是價(jià)值，基本上也是房地產(chǎn)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，但又有其特殊性。 “基本上”，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的形成與其他一般商品的價(jià)格形成相比，有著不同的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格是一個(gè)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)范疇，既包括土地的價(jià)格，又包括房屋建筑物的價(jià)格

2、，房與地是不可分割的統(tǒng)一體的價(jià)格。,（二）房地產(chǎn)價(jià)格的具體特點(diǎn),1．房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯的權(quán)利價(jià)格特征 房地產(chǎn)本身空間的固定性和不可移動(dòng)性，不像其他商品一樣通過買賣可以轉(zhuǎn)移到任何地點(diǎn)使用，而是一種權(quán)利關(guān)系的轉(zhuǎn)移；因而房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是權(quán)利價(jià)格。房地產(chǎn)權(quán)利包括房地產(chǎn)所有權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利，這種權(quán)利體系稱為“權(quán)利束”，即房地產(chǎn)權(quán)利是由一束權(quán)利組成的。房地產(chǎn)所有權(quán)是最完全的、最充分的權(quán)利，由此派生出租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)。同時(shí)，又由于房

3、地產(chǎn)使用價(jià)值的多樣性，對(duì)于同一種房地產(chǎn)不同的人所需要的用途是不一樣的，相應(yīng)所需要的權(quán)利也就不一定相同，因而可以分享同一房地產(chǎn)的不同權(quán)利，這就形成不同權(quán)利價(jià)格，例如所有權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格等。 2.作為房地產(chǎn)價(jià)格基礎(chǔ)的價(jià)值具有特殊性 一般商品都是人類勞動(dòng)的產(chǎn)品，商品的價(jià)值量是由生產(chǎn)該商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來決定的。而房地產(chǎn)的物質(zhì)構(gòu)成中包含土地在內(nèi)，原始土地本身是非勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格是地租的資本化，只有加工在土地上的勞動(dòng)才能以社會(huì)

4、必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間來計(jì)量，因此，房地產(chǎn)不完全是勞動(dòng)產(chǎn)品，房地產(chǎn)價(jià)格也不完全是社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的。,3.房地產(chǎn)價(jià)格具有特殊的形成機(jī)制 房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)需求量變動(dòng)的影響特別大。 一方面是房地產(chǎn)的個(gè)別性使每一宗房地產(chǎn)都是唯一的，不可能因某宗房地產(chǎn)價(jià)格上升就大量生產(chǎn)一模一樣的房地產(chǎn)商品，因而任何一宗房地產(chǎn)的供給都是缺乏彈性的。 另一方面，房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)和地區(qū)性的特點(diǎn)，也使供給有明顯的滯后性。在一定

5、時(shí)期供求關(guān)系不可能隨時(shí)調(diào)整，一旦供過于求或供不應(yīng)求，都要經(jīng)過相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能調(diào)整過來。房地產(chǎn)商品的供給彈性小，房地產(chǎn)均衡價(jià)格的形成主要是由一需求量的變動(dòng)所決定的。當(dāng)需求量增加，供給量不能相應(yīng)增加時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格便呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。 同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格受到房地產(chǎn)效用及其長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)的影響也特別明顯。,,4.房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著的個(gè)別性 個(gè)別性是指每宗房地產(chǎn)都有其不同于其他房地產(chǎn)的價(jià)格。其原因主要是由房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的個(gè)別性

6、所造成的，由于房地產(chǎn)空間的固定性、不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)實(shí)際的價(jià)值和使用價(jià)值是各不相同的，因而其價(jià)格也具有個(gè)別性。,,5.房地產(chǎn)價(jià)格具有多種表現(xiàn)方式 一般商品的交易方式主要是買賣，售價(jià)比較單一。而房地產(chǎn)是價(jià)值量大的超耐用品，交易方式多種多樣，其中房地產(chǎn)買賣和租賃在交易量和市場(chǎng)范圍方面占主要地位，此外還有抵押、典當(dāng)、作價(jià)入股等。表現(xiàn)為售賣價(jià)、租賃價(jià)、抵押價(jià)、典當(dāng)價(jià)等。,,6.房地產(chǎn)價(jià)格總水平具有上升趨勢(shì)

7、 一個(gè)城市或地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格總水平，雖然受供求關(guān)系影響會(huì)出現(xiàn)周期性上下起伏，但從一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期看卻呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。這主要是因?yàn)橥恋氐南∪毙院凸?yīng)量的有限性，需求拉動(dòng)地價(jià)上升，同時(shí)，勞動(dòng)積累也使土地不斷增值，地價(jià)上漲必然引起房地產(chǎn)不斷升值。此外，一個(gè)城市或地區(qū)房?jī)r(jià)還同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收人水平提高，房屋的內(nèi)在品質(zhì)和外部環(huán)境不斷改善，也使房?jī)r(jià)相應(yīng)上升。,三、房地產(chǎn)價(jià)格的基本類型,（一）按權(quán)屬形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格

8、類型 根據(jù)權(quán)屬形態(tài)不同劃分: 房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格，特指房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房買賣價(jià)格，包括新增商品房（增量房）買賣價(jià)格和存量房買賣價(jià)格。通過商品房買賣的所有權(quán)由賣方轉(zhuǎn)移到買方，體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的變化，所以俗稱為“產(chǎn)權(quán)價(jià)格”。這類價(jià)格在目前商品房市場(chǎng)上占主導(dǎo)地位。 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格可細(xì)分為租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、地上權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、典當(dāng)權(quán)價(jià)格等，它們都是從房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格派生出來并與之有密切聯(lián)系

9、的價(jià)格。 目前在中國(guó)內(nèi)地流行的主要是租賃權(quán)價(jià)格和抵押權(quán)價(jià)格，典當(dāng)權(quán)價(jià)格剛開始試行。租賃權(quán)價(jià)格包括商品住房、工業(yè)廠房、商鋪和辦公樓等出租價(jià)格，租賃權(quán)價(jià)格的形成隨行就市。 抵押權(quán)價(jià)格則通常由經(jīng)濟(jì)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)用于抵押的房地產(chǎn)所評(píng)估的價(jià)格。地上權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利主要在中國(guó)港、澳、臺(tái)地區(qū)實(shí)行。,,（二）按物質(zhì)實(shí)體形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型 分為三種物質(zhì)形態(tài)：土地、單獨(dú)的房屋建筑物、“連房

10、帶地”的房地產(chǎn)整體。與此相應(yīng)也可分為土地價(jià)格、房屋建筑物價(jià)格、“連房帶地”的房地產(chǎn)價(jià)格。 土地價(jià)格包括土地所有權(quán)價(jià)格（在中國(guó)特指對(duì)農(nóng)村集體土地征用時(shí)的補(bǔ)償價(jià)格）、土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓價(jià)格。單獨(dú)的建筑物價(jià)格只是在特定的情況下存在，例如國(guó)家將公有住房按優(yōu)惠政策出售給原租戶，屬于房改政策性住房建筑物價(jià)格，減免土地出讓金的經(jīng)濟(jì)適用房，出售給中低收人戶、屬于住房保障性的住房建筑物價(jià)格、而在一般情況下，商品房的出售價(jià)格都是“連房帶地”的房

11、地產(chǎn)價(jià)格。 按房地產(chǎn)物質(zhì)實(shí)體的種類或用途劃分，還可以細(xì)分為：商品住宅價(jià)格、工業(yè)廠房?jī)r(jià)格、商鋪價(jià)格、辦公樓價(jià)格等。,（三）按形成方式劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型 據(jù)價(jià)格形成的方式，可劃分為：理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格和實(shí)際成交價(jià)格三種類型。 理論價(jià)格是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，也可稱之為基礎(chǔ)價(jià)格。 評(píng)估價(jià)格是指專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員根據(jù)科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行估算而得出的價(jià)格，可稱之為參照價(jià)

12、格。 實(shí)際成交價(jià)格是指房地產(chǎn)交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格，其中受到供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)烈度等因素的深刻影響，也可稱之為市場(chǎng)價(jià)格。 房地產(chǎn)價(jià)格形成方式還可從價(jià)格形式的角度進(jìn)行劃分為：自由市場(chǎng)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)三種類型。 自由市場(chǎng)價(jià)是完全由市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)并由企業(yè)自主確定的房地產(chǎn)價(jià)格，這是主體，商品房市場(chǎng)價(jià)格屬于這種類型。 政府指導(dǎo)價(jià)是由政府物價(jià)部門規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)并允許在一定幅度內(nèi)上下浮動(dòng)

13、的房地產(chǎn)價(jià)格，目前具有社會(huì)保障性質(zhì)的專門供應(yīng)給中低收人戶的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格屬于這種類型，實(shí)際是準(zhǔn)商品房?jī)r(jià)格。 政府定價(jià)專指供應(yīng)給低收人戶的廉租住房的租賃價(jià)格，尚未出售的公有住房租賃價(jià)格也可包括在內(nèi)，由于其是社會(huì)保障性住房，含有政府的房租補(bǔ)貼，所以租金較低。,（四）按計(jì)價(jià)單位劃分的房地產(chǎn)價(jià)格類型按計(jì)價(jià)單位劃分總價(jià)和單價(jià) 總價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)格，即每套價(jià)格，單價(jià)是指一套房地產(chǎn)總價(jià)分?jǐn)偟皆撎追康禺a(chǎn)面積上所得到的單

14、位面積價(jià)格。對(duì)于“連房帶地”的房地產(chǎn)，通常采用按套內(nèi)面積分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的單位價(jià)格。房地產(chǎn)每套總價(jià)在其他因素不變的前提下，主要取決于套內(nèi)建筑面積的大小。 使用套總價(jià)的意義在于能更好地根據(jù)居民家庭的收人狀況和支付能力，確定房型和套內(nèi)面積，提供適銷對(duì)路的住房，促進(jìn)銷售，滿足不同層次消費(fèi)者的需求。 土地可以有兩種單價(jià)形式，一是一宗土地的總面積分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“土地單價(jià)”。一是按城市規(guī)劃所規(guī)定的該宗土地可建筑的最

15、大建筑面積來分?jǐn)偟膯蝺r(jià)，稱為“樓面地價(jià)”。 土地單價(jià)=樓面地價(jià)*容積率。按樓面地價(jià)計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)中的土地成本較為準(zhǔn)確。 容積率，“建筑面積面積濃度”，在一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積比率。,（五）其它價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格買賣價(jià)格、保險(xiǎn)價(jià)格、課稅價(jià)格和征地價(jià)格現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格,三、房地產(chǎn)價(jià)格的地位和作用,（

16、一）房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)地位 房地產(chǎn)價(jià)格在整個(gè)價(jià)格體系中，處于基礎(chǔ)價(jià)格的重要地位。 從生產(chǎn)領(lǐng)域的角度分析，房地產(chǎn)是一切商品生產(chǎn)的空間和場(chǎng)所，為使這些房地產(chǎn)所支出的價(jià)格（包括租金）能得到價(jià)值補(bǔ)償，必然納人生產(chǎn)成本，成為商品價(jià)格的構(gòu)成部分。 從消費(fèi)領(lǐng)域的角度分析，住房消費(fèi)是勞動(dòng)力再生產(chǎn)費(fèi)用中的重要組成部分。任何商品生產(chǎn)都離不開勞動(dòng)力這個(gè)生產(chǎn)要素，勞動(dòng)力的價(jià)格是由勞動(dòng)力生產(chǎn)和再生產(chǎn)的成本費(fèi)用來決

17、定的，住房作為最基本的價(jià)值量最大的生活資料，必然納入勞動(dòng)力再生產(chǎn)成本，因而住房?jī)r(jià)格作為勞動(dòng)力要素價(jià)格之一，也就影響到商品的生產(chǎn)成本，最終影響到一切商品的價(jià)格。,（二）房地產(chǎn)價(jià)格的主要功能和作用,(1)作為基礎(chǔ)性價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格水平一定程度上決定著市場(chǎng)總體價(jià)格水平。房地產(chǎn)價(jià)格作為生產(chǎn)要素價(jià)格，既影響商品生產(chǎn)的物質(zhì)成本，又影響工資成本。房地產(chǎn)價(jià)格合理與否，不僅決定著生產(chǎn)成本和一切商品市場(chǎng)價(jià)格的真實(shí)程度，而且由于住房的價(jià)值量大并在家庭消費(fèi)支出

18、中占有較大比重，住房?jī)r(jià)格在全社會(huì)消費(fèi)價(jià)格中的權(quán)重相應(yīng)較大，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格也表現(xiàn)出一定程度上的決定作用。 (2）住房作為重要的消費(fèi)資料，住房?jī)r(jià)格對(duì)調(diào)節(jié)居民的生活水平有重要的功能和作用。住房?jī)r(jià)格高居民承受能力低，居住水平和居住質(zhì)量會(huì)由此下降；反之住房?jī)r(jià)格水平低，能增強(qiáng)居民的購(gòu)房能力，相應(yīng)提高居民的居住水平和居住質(zhì)量。因此，住房?jī)r(jià)格的高低成為關(guān)系到居民切身利益的重大經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。 (3)價(jià)格作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)最重要的調(diào)節(jié)機(jī)

19、制，還發(fā)揮著調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、總量和結(jié)構(gòu)的重要作用。房地產(chǎn)價(jià)格可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求關(guān)系，實(shí)現(xiàn)供求總量平衡。同時(shí)，不同類型、不同層次的房地產(chǎn)價(jià)格結(jié)構(gòu)的合理化，還可以促使商品房供給結(jié)構(gòu)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)平衡。在這里，房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制與供求機(jī)制是交互作用共同發(fā)揮其調(diào)節(jié)功能的。,第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的形成和運(yùn)動(dòng),一、房地產(chǎn)價(jià)格形成的基本原理 市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)客觀存在的規(guī)律即價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，商品的價(jià)值是

20、價(jià)格的基礎(chǔ)，價(jià)格則是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，而供求關(guān)系的變動(dòng)和競(jìng)爭(zhēng)的展開又影響價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，商品的市場(chǎng)價(jià)格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，仍然是房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)。 作為生產(chǎn)者房地產(chǎn)企業(yè)的銷售價(jià)格，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時(shí)獲取一定的利潤(rùn)，因此，商品房的價(jià)值構(gòu)成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤(rùn)就成為房地產(chǎn)價(jià)格形成的基礎(chǔ)。 作為消費(fèi)者，在購(gòu)房時(shí)，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值

21、”，能帶來相應(yīng)的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值也成為購(gòu)房決策的重要依據(jù)。 同時(shí)，供求規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素。 此外，預(yù)期原理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成也有特殊作用。,二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,經(jīng)濟(jì)因素： 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要是國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)情況、居民收人水平、投資水平、財(cái)政收支、金融狀況。 社會(huì)因素：包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會(huì)

22、治安、文化與時(shí)尚等。 行政與政治因素：行政因素主要是國(guó)家或地方政府在財(cái)政、稅收、金融、土地、住房、城市規(guī)劃與建設(shè)、交通治安、社會(huì)保障等方面的一些制度、法規(guī)、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、國(guó)與國(guó)之間的政治、軍事關(guān)系等。 房地產(chǎn)的內(nèi)在因素：指房地產(chǎn)自身及其周邊環(huán)境狀態(tài)，如土地的位置、面積、形狀、建筑物的外觀、朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量，以及所處環(huán)境的地質(zhì)、地貌、氣象、水文、環(huán)境污染情況等 周邊環(huán)境因素

23、：如位于公園、綠地旁邊的住宅，由于其安靜、空氣清新、風(fēng)景怡人的環(huán)境，價(jià)格往往也較高，而如果住宅緊臨高速公路、機(jī)場(chǎng)等噪聲源或垃圾處理場(chǎng)等，價(jià)格就低。,,房地產(chǎn)價(jià)格與其它變量的關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)租金租賃和買賣市場(chǎng)具有互補(bǔ)、競(jìng)爭(zhēng)和依存關(guān)系,房地產(chǎn)價(jià)格與利率,利率上升，投資成本上升，壓縮投資，按揭成本上升，壓縮需求，減低房產(chǎn)價(jià)值，帶來房?jī)r(jià)下降。反之亦反。,房地產(chǎn)價(jià)格與匯率,匯率指一國(guó)貨幣兌換另一國(guó)貨幣的比率，是一國(guó)貨幣表示另一貨幣的

24、價(jià)格。本幣相對(duì)外幣升值，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)資產(chǎn)升值，國(guó)外資產(chǎn)價(jià)格下降。本幣升值和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格上漲往往同時(shí)發(fā)生。 流動(dòng)性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)：財(cái)富和擠出效應(yīng)：溢出效應(yīng)： 溫州炒煤—炒房,,流動(dòng)和預(yù)期效應(yīng)：匯率變動(dòng)可能導(dǎo)致境外投機(jī)性資金沖擊東道國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。當(dāng)一國(guó)貨幣具有升值預(yù)期時(shí)，國(guó)際投資基金把外幣換為東道國(guó)貨幣并在東道國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)等資產(chǎn)。等東道國(guó)貨幣升值后，國(guó)際投資者將在東道國(guó)購(gòu)買的房產(chǎn)以升值價(jià)格賣出，對(duì)換為外幣，會(huì)導(dǎo)

25、致東道國(guó)貨幣和房產(chǎn)雙漲。土地供給有限和建設(shè)周期長(zhǎng)，剛性供給促進(jìn)房產(chǎn)價(jià)格飛漲。反之，貨幣貶值將降低國(guó)際投資者預(yù)期，將拋售房產(chǎn)，資本流出東道國(guó)，增加房產(chǎn)供給，房產(chǎn)價(jià)格下降。,,財(cái)富與擠出效應(yīng)：國(guó)內(nèi)貨幣升值，進(jìn)口增加，國(guó)內(nèi)一般消費(fèi)品價(jià)格下降，貨幣購(gòu)買力增加，多余購(gòu)買力會(huì)轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，推高房?jī)r(jià)。相反，貨幣購(gòu)買力減少，貨幣對(duì)一般消費(fèi)品支出增加，對(duì)房產(chǎn)需求降低，房?jī)r(jià)降低。,溢出效應(yīng)：貨幣升值導(dǎo)致物價(jià)下跌和經(jīng)濟(jì)萎縮，特別是被動(dòng)升值。政府為此采取擴(kuò)張性貨幣

26、政策—降低利息和增加貨幣，資金充裕而流向房產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)上升。國(guó)內(nèi)貨幣貶值，政府應(yīng)對(duì)國(guó)際投資者沖擊，為了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定采取緊縮貨幣政策加以控制，給房產(chǎn)帶來緊縮性溢出效應(yīng)。,房地產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量,貨幣供應(yīng)增加，進(jìn)入房地長(zhǎng)市場(chǎng)：經(jīng)濟(jì)繁榮，對(duì)房地產(chǎn)需求增加，貸款過剩，促進(jìn)價(jià)格過快增長(zhǎng)，增加市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。貨幣供應(yīng)過少，即壓縮房地產(chǎn)需求。預(yù)期通脹時(shí)保值驅(qū)動(dòng)增加房地產(chǎn)需求。,房地產(chǎn)價(jià)格與股票價(jià)格,財(cái)富效應(yīng):股價(jià)上升，持有者財(cái)富增加，為平衡財(cái)富結(jié)構(gòu)，購(gòu)買房

27、地產(chǎn)擠出效應(yīng)：股價(jià)上漲，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在個(gè)人資產(chǎn)中比重增加，為了避險(xiǎn)，部分投資者會(huì)選擇減少股票，投資房地產(chǎn)替代效應(yīng)：股票和房地產(chǎn)都是資產(chǎn)，投資者會(huì)從相對(duì)收益低的向高的轉(zhuǎn)化。,房地產(chǎn)價(jià)格與市場(chǎng)預(yù)期,為何買漲不買跌？？？預(yù)期房?jī)r(jià)上升—提前購(gòu)買—推高房?jī)r(jià)—抵償房貸壓力—多買---短期房地產(chǎn)無法增量供給---房?jī)r(jià)快速上漲—強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期。房?jī)r(jià)下跌—需求者退市觀望—房市萎縮---強(qiáng)化市場(chǎng)悲觀預(yù)期。,三、房地產(chǎn)升值,（一）房地產(chǎn)升值的涵義和特點(diǎn)

28、 房地產(chǎn)升值：指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的條件下，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)看，房地產(chǎn)的市場(chǎng)交換價(jià)格不斷上升的趨勢(shì)。 房地產(chǎn)升值的實(shí)質(zhì)：土地的升值，也就是說，是土地升值引起了房地產(chǎn)升值。,若干國(guó)家地價(jià)、消費(fèi)品價(jià)格、國(guó)民收入年均遞增率%,（二）房地產(chǎn)升值的原因和前提,首先，是由其特定的供求關(guān)系所決定的。 其次，是土地效率提高型升值。再次，是勞動(dòng)積累型升值。 最后，是土地用途轉(zhuǎn)換型升值。,（三）房地產(chǎn)升值的作用和調(diào)控,房地產(chǎn)升值可以

29、給房地產(chǎn)投資者帶來額外的收益。 房地產(chǎn)升值是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的表現(xiàn)，它作為一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)信號(hào)，可以增強(qiáng)人們投資、消費(fèi)的信心，具有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)局勢(shì)的重要作用。 維持一定的房地產(chǎn)升值，是各國(guó)中央政府和城市政策的一致愿望。房地產(chǎn)升值也是導(dǎo)致房地產(chǎn)過度投機(jī)的誘因，如果投機(jī)過盛則會(huì)造成經(jīng)濟(jì)過熱，容易產(chǎn)生經(jīng)試泡沫，引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),房地產(chǎn)升值的調(diào)控：一是控制房地產(chǎn)升值的速度，既要維持房地產(chǎn)升值，又要將其幅度控制在適度范圍內(nèi)，抑制非正常

30、升值；二是合理分配升值收益，抑制過度投機(jī)。 政府對(duì)房地產(chǎn)升值調(diào)控的主要手段有經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和行政手段： 1.控制土地供應(yīng)量 2.控制房地產(chǎn)投資規(guī)模 3.實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)格管理 通過制定城市土地基準(zhǔn)地價(jià)、制定和發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)來指導(dǎo)公眾，保持房地產(chǎn)價(jià)格的基本穩(wěn)定。 4.通過稅收來合理分配房地產(chǎn)升值收益 5.通過規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，抑制投機(jī)行為,第三節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成,,

31、1、土地價(jià)格,土地價(jià)格是購(gòu)買土地所支付的貨幣數(shù)額。從土地價(jià)格的構(gòu)成來看，土地價(jià)格應(yīng)由三部分組成，真正的地租、土地資本折舊及土地資本的利息，即三部分總和的資本化為土地價(jià)格。特點(diǎn)：土地價(jià)格是關(guān)于土地權(quán)益的價(jià)格，不同于一般商品價(jià)格的確定土地價(jià)格主要由土地需求決定土地價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)土地價(jià)格具有地域性及個(gè)案性,1、土地價(jià)格,（1）古典理論從賣方來講，土地價(jià)格是所出租或出售土地的地租資本化收入；從買方來講，土地價(jià)格是資本化的，因而

32、是提前支付的地租，地價(jià)是地租受益的現(xiàn)值之和。,1、土地價(jià)格,（2）現(xiàn)代理論：地價(jià)直接由土地資產(chǎn)的買賣所決定，地價(jià)不僅受到持有者土地利用收益的影響，還受到將來賣掉土地時(shí)所產(chǎn)生的收益（資本收益或土地增值收益）的影響。,,其中：PVR（n－1）為到n－1年后的土地利用收益R的現(xiàn)值之和,n年后的預(yù)期地價(jià),1、土地價(jià)格,（3）中國(guó)城鎮(zhèn)土地價(jià)格構(gòu)成：,2、建筑物價(jià)格,建筑物價(jià)格是指建成后建筑物的價(jià)格，不包括土地價(jià)格，由建筑生產(chǎn)費(fèi)用加一定的利潤(rùn)等形成

33、的。構(gòu)成：建筑物價(jià)格＝建筑工程費(fèi)用（土建、給排水等）＋設(shè)備及安裝工程費(fèi)用（機(jī)械、電器等）＋其他費(fèi)用（設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、利潤(rùn)等）,3、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)價(jià)格是建筑物連同其所占用土地的價(jià)格，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求相互作用形成的。全國(guó)各地的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成：,3、房地產(chǎn)價(jià)格,（1）土地開發(fā)費(fèi)包括征地補(bǔ)償費(fèi)或拆遷安置費(fèi)、七通一平費(fèi)用，勘查設(shè)計(jì)、土地出讓金等（2）房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)、室外工程費(fèi)（3）各種配套及稅費(fèi)包括公

34、共建筑配套工程費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生綠化工程費(fèi)、兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）以及管理費(fèi)（4）開發(fā)商利潤(rùn)一般情況下：土地費(fèi)占總價(jià)格的20％，建安工程費(fèi)占40％，市政公共設(shè)施費(fèi)占20％－30％，各種稅費(fèi)占10％－20％,3、房地產(chǎn)價(jià)格,目前房地產(chǎn)價(jià)格理論中存在的問題：A、土地出讓金內(nèi)涵界定問題(重復(fù)計(jì)算)；B、成本中沒有貸款利息。此外，政府價(jià)格管理部門對(duì)商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成界定：,商品房?jī)r(jià)格,成本,利潤(rùn),稅金,地段差價(jià),,應(yīng)

35、該包括管理費(fèi)用與貸款利息,,并不是價(jià)格構(gòu)成因素，而且在土地費(fèi)用中已經(jīng)體現(xiàn),,3、房地產(chǎn)價(jià)格,按理論價(jià)格計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的基本構(gòu)成應(yīng)包括兩部分，即成本和利潤(rùn)。成本是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所耗費(fèi)的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的貨幣表現(xiàn)，利潤(rùn)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程中所創(chuàng)造的全部剩余價(jià)值?？v觀房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)全過程，商品房?jī)r(jià)格應(yīng)包括：,商 品 房 價(jià) 格,生 產(chǎn) 過 程,土地價(jià)格或土地出讓金,住房建造價(jià)格,流 通 過 程,,商品房銷售成本及利潤(rùn),農(nóng)地轉(zhuǎn)市地地價(jià),

36、市地地價(jià),,,攤消費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、投資利息、管理費(fèi)、住房銷售稅、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn),,勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑材料費(fèi)、建筑施工費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)以及房屋建筑利潤(rùn),,,耕地占用稅、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn),拆遷安置費(fèi)、土地再開發(fā)費(fèi)以及投資利息、管理費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn),,,3、房地產(chǎn)價(jià)格,3、房地產(chǎn)價(jià)格,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地的途徑一般有兩條：一是農(nóng)村土地轉(zhuǎn)為城市土地：,二是城市土地的

37、再開發(fā)：,4、商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,商品房?jī)r(jià)格：是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，由完整的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格：向中、低收入階層出售的住房?jī)r(jià)格，由建筑物價(jià)格和不完全土地價(jià)格構(gòu)成，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。,4 商品房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格,商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成具體包括：① 征地及拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；② 勘查設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)；③ 住宅建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)；④ 小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和非經(jīng)營(yíng)性公

38、用配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；⑤ 貸款利息；⑥ 稅金；⑦ 以①－④項(xiàng)費(fèi)用之和為基數(shù)1％－3％管理費(fèi)；⑧ （3％以內(nèi)的）利潤(rùn)。,5 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià),標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是以城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力確定的共有住房出售價(jià)格，不同買房職工還可享受不等的工齡折扣等。以其購(gòu)買的住房，包括部分建筑物所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，是一種過渡價(jià)格形式。成本價(jià)是向中低階層按優(yōu)惠的房地產(chǎn)開發(fā)成本出手住房的價(jià)格，以成本價(jià)格購(gòu)買的房地產(chǎn)，包括建筑物所有權(quán)和劃撥土地的使用權(quán)。

39、具體包括商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中的①－⑦項(xiàng) 此外還有廉租金、準(zhǔn)成本（福利租金）、成本（標(biāo)準(zhǔn)）租金、市場(chǎng)租金等。,6 房地產(chǎn)租金細(xì)分,房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)租金細(xì)分為：① 維修費(fèi)；② 管理費(fèi)；③ 折舊費(fèi)；④ 投資利息；⑤ 稅金；⑥ 保險(xiǎn)費(fèi)；⑦ 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；⑧ 地租。① 維修費(fèi)：是正常使用和定期維修的前提下，按年計(jì)算的平均維修支出，每月每平方米維修費(fèi)＝折舊費(fèi)×維修費(fèi)率（68％）② 管理費(fèi)：為維修房屋出租的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所付出的管理

40、人員的工資、辦公經(jīng)費(fèi)等，每月每平方米管理費(fèi)＝折舊費(fèi)×管理費(fèi)率（12％）③ 折舊費(fèi)：對(duì)房屋使用過程中因自然或人為的損耗引起房屋價(jià)值減少的補(bǔ)償，直線法，每月每平方米折舊費(fèi)＝成本價(jià)格（1－殘值率）／折舊年限×12，折舊年限為50年，殘值率為2％,第四節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,一、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本概念 1概念：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，又稱房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照規(guī)范的估價(jià)程序

41、，采用科學(xué)的估價(jià)方法，并結(jié)合經(jīng)驗(yàn)，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對(duì)特定房地產(chǎn)的真實(shí)、客觀、合理的價(jià)格所作的估計(jì)、推測(cè)和判斷。,2房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估特點(diǎn)與原則,特點(diǎn)：科學(xué)、藝術(shù)與綜合原則：供求、機(jī)會(huì)、替代、競(jìng)爭(zhēng)（買方競(jìng)爭(zhēng)）、合法、時(shí)點(diǎn)、適合與變動(dòng)原則,二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的意義和作用,1．為房地產(chǎn)交易、投資、開發(fā)等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù)2.為建立股份制企業(yè)、合資、合營(yíng)、國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)制、企業(yè)兼并、破產(chǎn)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)服務(wù) 3.為信貸、保險(xiǎn)等金融活動(dòng)服務(wù)

42、 4.為市政建設(shè)、城市規(guī)劃調(diào)整等城市建設(shè)和管理活動(dòng)服務(wù) 5．為政府征稅服務(wù) 與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，土地增值稅、房產(chǎn)稅或物業(yè)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種的稅費(fèi)計(jì)算都依據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)格，因此需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。 6.為處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛的司法仲裁活動(dòng)服務(wù),三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本思路與方法,從房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給方和需求方的行為規(guī)律來看，對(duì)于一宗具體的房地產(chǎn)商品，其價(jià)格可以從三個(gè)方面來考察： 一是市場(chǎng)上同類房地

43、產(chǎn)商品的成交價(jià)格， 二是房地產(chǎn)商品開發(fā)建設(shè)的成本， 三是房地產(chǎn)商品的經(jīng)濟(jì)效用。 基于這種行為規(guī)律，便產(chǎn)生了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本思路：市場(chǎng)比較思路，成本計(jì)算思路和收益資本化思路。,,收益法,收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。即：某一貨幣額×利息率=凈收益房地產(chǎn)價(jià)格=凈收益/利息率收益

44、法的使用范圍：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)，且該收益可以定量化，對(duì)于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益房地產(chǎn)的估價(jià)不適用。,,操作步驟：收集收入和費(fèi)用的資料—估算潛在毛收入—估算有效毛收入—估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用—估算凈收益—選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率—選用適合計(jì)算公式計(jì)算注意：潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益均以年度計(jì)潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無控制狀態(tài)下可獲得收入有效毛收入由潛在毛收入扣除正常空置、拖欠租金及其他原因

45、造成的收入損失和得到收入運(yùn)營(yíng)收入：維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益。凈收益=有效毛收入-合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)資本化率是估計(jì)正常投資者投資獲取凈收益而要求的收益率,收益率的計(jì)算公式,1.無限年期且其他因素不變 V（房地產(chǎn)價(jià)格）=a(房地產(chǎn)的凈收益)/r（房地產(chǎn)的資本化率）條件：a不變，r不變且大于0，年限無期。2.有限年期且其他因素不變V（房地產(chǎn)價(jià)格）={a(房地產(chǎn)的凈收益)/r（房地產(chǎn)的資本化

46、率）}*[1-(1/(1+r)n)]條件：a不變，r不變且大于0，年限為n。,例1,某房產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年支出費(fèi)用12萬元，該類房地產(chǎn)資本化率為8.5%，該地產(chǎn)的價(jià)格？解：V=（20-12）/8.5%=94.1萬元,例2,某房產(chǎn)正常情況下每年獲得的總收益為20萬元，每年支出費(fèi)用8萬元，該類房地產(chǎn)資本化率為8%.另外該房產(chǎn)是政府有償出讓土地上建造的，當(dāng)時(shí)土地使用年限為50年，目前已經(jīng)使用了10年，該地產(chǎn)的價(jià)格

47、？解：V=[（20-12）/8%]*[1-(1/(1+8%)50-10)]=143萬元,資本化率確定,平均銀行利息率借貸利率資本投在有息證券上的利息率資本增值率地方的一般利率地方的土地利率安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整率投資組合（抵押與自有資金）法得到的利率實(shí)際利率（租售比率）等,市場(chǎng)租金（收益）/價(jià)格比法,（1）無限年的資本化率求?。簉=a/p（2）有限年資本化率求取V=Tp=(a/r)[1-(1/(1+r) n]V:房地

48、產(chǎn)收益價(jià)格Tp：不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格a：不動(dòng)產(chǎn)純收益r:不動(dòng)產(chǎn)純收益n:土地使用權(quán)/建筑物生育使用年變換：r=(a/Tp)- (a/Tp)×（1/（r+1)n）為了求r,通常采用迭代法，一般迭代2-3次即可。,例3,某經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，建筑面積10000平米，交易價(jià)格為5600萬元，有效出租面積為建筑面積的75%，剩余使用年限為35年，相鄰且條件相同的不動(dòng)產(chǎn)純租金每平米每天2年（空置、經(jīng)營(yíng)管理等已經(jīng)考慮在內(nèi)），求資本化率。,