房地產會計實務及納稅-詳解[1]

1、1房地房地產會計實務計實務及涉稅及涉稅第一篇第一篇房地房地產會計實務計實務第一章第一章開發(fā)產發(fā)產品成本品成本為了加了加強開發(fā)產發(fā)產品成本的管理，降低開品成本的管理，降低開發(fā)過發(fā)過程耗程耗費的活的活勞動勞動和物化和物化勞動勞動，提高企，提高企業(yè)經濟業(yè)經濟效益，必效益，必須正確核算開正確核算開發(fā)產發(fā)產品的成本，在各個開品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)發(fā)環(huán)節(jié)控制各控制各項費項費用支出。用支出。要核算開要核算開發(fā)產發(fā)產品的成本，必品的成本，必須明確開明

2、確開發(fā)產發(fā)產品成本的種品成本的種類和內容。開和內容。開發(fā)產發(fā)產品成本是指房地品成本是指房地產開發(fā)企業(yè)在開在開發(fā)過發(fā)過程中所程中所發(fā)生的各生的各項費項費用支出。開用支出。開發(fā)產發(fā)產品成本按其用途，可分品成本按其用途，可分為如下四如下四類：一、土地開一、土地開發(fā)成本指房地成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建土地（即建設場設場地）所地）所發(fā)生的各生的各項費項費用支出。用支出。二、房屋開二、房屋開發(fā)成本指房地成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括

3、商品房、出租房、周各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所房、代建房等）所發(fā)生的各生的各項費項費用支出。用支出。三、配套三、配套設施開施開發(fā)成本指房地成本指房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有能有償轉讓償轉讓的大配套的大配套設施及不能有施及不能有償轉讓償轉讓、不能直、不能直接計入開入開發(fā)產發(fā)產品成本的公共配套品成本的公共配套設施所施所發(fā)生的各生的各項費項費用支出。用支出。四、代建工程開四、代建工程開發(fā)成本指房地成本指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托接

4、受委托單位的委托，代位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所工程如市政工程等所發(fā)生的各生的各項費項費用支出。用支出。以上四以上四類開發(fā)產發(fā)產品成本，在核算上將其品成本，在核算上將其費用分用分為如下六個成本如下六個成本項目：目：一、土地征用及拆遷一、土地征用及拆遷補償費補償費或批租地價指因開或批租地價指因開發(fā)房地房地產而征用土地所而征用土地所發(fā)生的各生的各項費項費用，包括征地用，包括征地費、安置、安置費

5、以及原有建筑物的拆遷以及原有建筑物的拆遷補償費補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。，或采用批租方式取得土地的批租地價。二、前期工程二、前期工程費指土地、房屋開指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的生的規(guī)劃、劃、設計設計、可行性研究以及水文地、可行性研究以及水文地質勘察、勘察、測繪測繪、場地平整等地平整等費用。用。三、基三、基礎設礎設施費指土地、房屋開指土地、房屋開發(fā)過發(fā)過程中程中發(fā)生的供水、供生的供水、供電、供氣、排、供氣、排污、排洪、通、排洪

6、、通訊、照明、、照明、綠化、化、環(huán)衛(wèi)設環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基施以及道路等基礎設礎設施費用。用。四、建筑安裝工程四、建筑安裝工程費指土地房屋開指土地房屋開發(fā)項發(fā)項目在開目在開發(fā)過發(fā)過程中按建筑安裝工程施工程中按建筑安裝工程施工圖施工所施工所發(fā)生的各生的各項建筑安裝工程建筑安裝工程費和設備費設備費。五、配套五、配套設施費指在開指在開發(fā)小區(qū)內小區(qū)內發(fā)生，可生，可計入土地、房屋開入土地、房屋開發(fā)成本的不能有成本的不能有償轉讓償轉讓的公共配套的公共

7、配套設施費用，如用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公棚、公廁等設施支出。施支出。六、開六、開發(fā)間發(fā)間接費指房地指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算內部獨立核算單位及開位及開發(fā)現場為發(fā)現場為開發(fā)房地房地產而發(fā)生的各生的各項間項間接費用，包括用，包括現場現場管理機構人管理機構人員工資、福利、福利費、折舊、折舊費、修理、修理費、辦公費、水、水電費電費、勞動勞動保護費護費、周、周轉房攤

8、銷等。等。以上可以看出：構成房地以上可以看出：構成房地產開發(fā)企業(yè)產業(yè)產品的開品的開發(fā)成本，相當于工成本，相當于工業(yè)產業(yè)產品的制造成本和建筑安裝工品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要程的施工成本。如要計算房地算房地產開發(fā)企業(yè)產業(yè)產品的完全成本，品的完全成本，還要計算開算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部（公司本部）行政管理部門為組織門為組織和管理開和管理開發(fā)經營發(fā)經營活動而發(fā)生的管理生的管理費用、用、財務費財務費用，以及用，以及為銷為銷

9、售、出租、售、出租、轉讓轉讓開發(fā)產發(fā)產品而品而發(fā)生的銷售費用。管理用。管理費用、用、財務費財務費用和用和銷售費用，也叫期用，也叫期間費間費用。它用。它們絕們絕大部分都是大部分都是經營經營期間的費用開支，用開支，與開與開發(fā)工程量的關系并不十分密切，如果將期工程量的關系并不十分密切，如果將期間費間費用計入開入開發(fā)產發(fā)產品成本，在開品成本，在開發(fā)產發(fā)產品開品開發(fā)和銷售、出售、出3機械所機械所發(fā)生的生的費用，包括機上操作人用，包括機上操作人員工

10、資，職工福利工福利費，燃料，燃料動力費，機械折舊、修理，機械折舊、修理費，替，替換工具工具及部件及部件費，潤滑及擦拭材料滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外，牌照稅，使用外單位施工機械的租位施工機械的租賃費賃費，以及按照，以及按照規(guī)定支付的施工機械定支付的施工機械進出場費場費。4其他直接其他直接費指現場現場施工用水、施工用水、電、蒸汽、蒸汽費，冬雨季施工增加，冬雨季施工增加費，夜，夜間施工增

11、加施工增加費，土方運，土方運輸費輸費，材料二次搬運材料二次搬運費，生，生產工具用具使用工具用具使用費，工程定位復，工程定位復測費測費，工程點交，工程點交費，場地清理地清理費等。等。5施工施工間接費指施工指施工單位為組織為組織和管理工程施工所和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工生的全部支出，包括施工單位管理人位管理人員工資、職工福利工福利費、辦公費、差旅交通、差旅交通費、行政管理用固定、行政管理用固定資產資產折舊修理折舊修理費、低、低

12、值易耗品易耗品攤銷攤銷、財產財產保險費、勞動勞動保護費護費、民工管理、民工管理費等。如搭建有等。如搭建有為工程施工所必需的生工程施工所必需的生產、生活用的、生活用的臨時臨時建筑物、構筑物及建筑物、構筑物及其他其他臨時設臨時設施，施，還應還應包括包括臨時設臨時設施攤銷費攤銷費。上述材料上述材料費、人工、人工費、機械使用、機械使用費和其他直接和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接程，叫做直接費，可以直

13、接可以直接記入“工程施工工程施工”賬戶賬戶和各和各項工程成本。施工工程成本。施工間接費由于屬于由于屬于組織組織和管理工程施工所和管理工程施工所發(fā)生的各生的各項費項費用，要按照一定用，要按照一定標準分配準分配計入各入各項工程戍本，叫做工程戍本，叫做間接費，在核算上，在核算上應先將它先將它記入“施工施工間接費用”賬戶賬戶，然后按照一定，然后按照一定標準分配準分配計入各入各項工程成本。工程成本。二、材料二、材料費的核算的核算各項工程耗用的主要

14、材料和工程耗用的主要材料和結構件，通常通構件，通常通過“領料單”、“退料退料單”?！耙杨I未用材料清未用材料清單”、“大堆材料大堆材料耗用耗用單”等材料憑等材料憑證匯總計證匯總計算。算。“已領未用材料清未用材料清單”是對下月需要下月需要繼續(xù)繼續(xù)使用的月末施工使用的月末施工現場現場存料，在月存料，在月末由各施工末由各施工隊組隊組按各按各項工程用料分工程用料分別盤別盤點后填制，點后填制，應從當月從當月領用材料用材料總額總額中減去借以中減去借以

15、計算該月材料耗月材料耗用額的材料憑的材料憑證。大堆材料是指。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個些材料常有幾個單位工程共同耗用，位工程共同耗用，領用次用次數又多，很數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用逐一加以點數，往往采用“算兩算兩頭、軋中間”的辦法，來定期法，來定期計算其算其實際實際用量。即用量。即對進場對進場的大堆材料的大堆材料進行點數后，日常行點數后，日常領用時不必逐筆不必逐筆辦理領料手料手

16、續(xù)，月末先，月末先計算定算定額耗用量。耗用量。本月定本月定額耗用量＝耗用量＝∑（本月完成工程量（本月完成工程量材料消耗定材料消耗定額）再通再通過盤過盤點求得點求得實際實際耗用量，差異數量和差異分配率：耗用量，差異數量和差異分配率：本月本月實際實際耗用量＝月初耗用量＝月初結存數量存數量本月收入數量本月收入數量月末月末盤點數量點數量差異數量＝本月差異數量＝本月實際實際耗用量一本月定耗用量一本月定額耗用量耗用量差異分配率＝差異數量差異分配率＝

17、差異數量本月定本月定額耗用量耗用量100%然后求得各然后求得各項工程工程實際實際耗用大堆材料數量和耗用大堆材料數量和計劃價格成本：劃價格成本：某項工程工程實際實際耗用大堆材料數量＝耗用大堆材料數量＝該工程定工程定額耗用量耗用量（1差異分配率）差異分配率）某項工程工程實際實際耗用大堆材料的耗用大堆材料的計劃價格成本＝劃價格成本＝該工程工程實際實際耗用大堆材料數量耗用大堆材料數量計劃單價施工施工隊組隊組在施工在施工過程中程中領用的周用的周轉

18、材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制填制“領料單”，先將其成本，先將其成本記入各入各項工程成本。于工程完工工程成本。于工程完工時，再填制，再填制“退料退料單”將實際盤實際盤存數沖減工程成本。存數沖減工程成本。對租賃的周的周轉材料，其租材料，其租賃費賃費可根據租可根據租賃費賃費用賬單記賬單記入各入各項工程成本。工程成本。三、人工三、人工費的核算的核算工程成本中的人工工程成本中的人工費，

19、對計對計件工人的工件工人的工資，可直接根據，可直接根據“工程任工程任務單務單”中工中工資總額匯總計資總額匯總計入各入各項工程的成本，程的成本，職工福利工福利費可按工可按工資的比例（目前的比例（目前為14％）％）計入各入各項工程的成本。工程的成本?！肮こ倘喂こ倘蝿諉蝿諉巍笔鞘┕な鞘┕T根據施工作根據施工作業(yè)計業(yè)計劃于施工前下達劃于施工前下達給工人班工人班組的具體工作通知，也是用以的具體工作通知，也是用以記錄實際錄實際完成工程數量、完成工程