房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)及納稅-詳解[1]

1、1房地房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)計(jì)實(shí)務(wù)及涉稅及涉稅第一篇第一篇房地房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)計(jì)實(shí)務(wù)第一章第一章開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本品成本為了加了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開品成本的管理，降低開發(fā)過發(fā)過程耗程耗費(fèi)的活的活勞動(dòng)勞動(dòng)和物化和物化勞動(dòng)勞動(dòng)，提高企，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必效益，必須正確核算開正確核算開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個(gè)開品的成本，在各個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)發(fā)環(huán)節(jié)控制各控制各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。用支出。要核算開要核算開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品的成本，必品的成本，必須明確開明

2、確開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本的種品成本的種類和內(nèi)容。開和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開在開發(fā)過發(fā)過程中所程中所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。開用支出。開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分品成本按其用途，可分為如下四如下四類：一、土地開一、土地開發(fā)成本指房地成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建土地（即建設(shè)場(chǎng)設(shè)場(chǎng)地）所地）所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。用支出。二、房屋開二、房屋開發(fā)成本指房地成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括

3、商品房、出租房、周各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所房、代建房等）所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。用支出。三、配套三、配套設(shè)施開施開發(fā)成本指房地成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有能有償轉(zhuǎn)讓償轉(zhuǎn)讓的大配套的大配套設(shè)施及不能有施及不能有償轉(zhuǎn)讓償轉(zhuǎn)讓、不能直、不能直接計(jì)入開入開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套品成本的公共配套設(shè)施所施所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。用支出。四、代建工程開四、代建工程開發(fā)成本指房地成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托接

4、受委托單位的委托，代位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所工程如市政工程等所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用支出。用支出。以上四以上四類開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其品成本，在核算上將其費(fèi)用分用分為如下六個(gè)成本如下六個(gè)成本項(xiàng)目：目：一、土地征用及拆遷一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開或批租地價(jià)指因開發(fā)房地房地產(chǎn)而征用土地所而征用土地所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用，包括征地用，包括征地費(fèi)、安置、安置費(fèi)

5、以及原有建筑物的拆遷以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。二、前期工程二、前期工程費(fèi)指土地、房屋開指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的生的規(guī)劃、劃、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、勘察、測(cè)繪測(cè)繪、場(chǎng)地平整等地平整等費(fèi)用。用。三、基三、基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開指土地、房屋開發(fā)過發(fā)過程中程中發(fā)生的供水、供生的供水、供電、供氣、排、供氣、排污、排洪、通、排洪

6、、通訊、照明、、照明、綠化、化、環(huán)衛(wèi)設(shè)環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。用。四、建筑安裝工程四、建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開指土地房屋開發(fā)項(xiàng)發(fā)項(xiàng)目在開目在開發(fā)過發(fā)過程中按建筑安裝工程施工程中按建筑安裝工程施工圖施工所施工所發(fā)生的各生的各項(xiàng)建筑安裝工程建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)設(shè)備費(fèi)。五、配套五、配套設(shè)施費(fèi)指在開指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可生，可計(jì)入土地、房屋開入土地、房屋開發(fā)成本的不能有成本的不能有償轉(zhuǎn)讓償轉(zhuǎn)讓的公共配套的公共

7、配套設(shè)施費(fèi)用，如用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公棚、公廁等設(shè)施支出。施支出。六、開六、開發(fā)間發(fā)間接費(fèi)指房地指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開位及開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開發(fā)房地房地產(chǎn)而發(fā)生的各生的各項(xiàng)間項(xiàng)間接費(fèi)用，包括用，包括現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)人管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利、福利費(fèi)、折舊、折舊費(fèi)、修理、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水、水電費(fèi)電費(fèi)、勞動(dòng)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)護(hù)費(fèi)、周、周轉(zhuǎn)房攤

8、銷等。等。以上可以看出：構(gòu)成房地以上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的開品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要程的施工成本。如要計(jì)算房地算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的完全成本，品的完全成本，還要計(jì)算開算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部（公司本部）行政管理部門為組織門為組織和管理開和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理生的管理費(fèi)用、用、財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及用，以及為銷為銷

9、售、出租、售、出租、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品而品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理用。管理費(fèi)用、用、財(cái)務(wù)費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用和用和銷售費(fèi)用，也叫期用，也叫期間費(fèi)間費(fèi)用。它用。它們絕們絕大部分都是大部分都是經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)期間的費(fèi)用開支，用開支，與開與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)間費(fèi)用計(jì)入開入開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品成本，在開品成本，在開發(fā)產(chǎn)發(fā)產(chǎn)品開品開發(fā)和銷售、出售、出3機(jī)械所機(jī)械所發(fā)生的生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人用，包括機(jī)上操作人員工

10、資，職工福利工福利費(fèi)，燃料，燃料動(dòng)力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替，替換工具工具及部件及部件費(fèi)，潤(rùn)滑及擦拭材料滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租位施工機(jī)械的租賃費(fèi)賃費(fèi)，以及按照，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)場(chǎng)費(fèi)。4其他直接其他直接費(fèi)指現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)施工用水、施工用水、電、蒸汽、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加，冬雨季施工增加費(fèi)，夜，夜間施工增

11、加施工增加費(fèi)，土方運(yùn)，土方運(yùn)輸費(fèi)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生，生產(chǎn)工具用具使用工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)，工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)測(cè)費(fèi)，工程點(diǎn)交，工程點(diǎn)交費(fèi)，場(chǎng)地清理地清理費(fèi)等。等。5施工施工間接費(fèi)指施工指施工單位為組織為組織和管理工程施工所和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工生的全部支出，包括施工單位管理人位管理人員工資、職工福利工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定、行政管理用固定資產(chǎn)資產(chǎn)折舊修理折舊修理費(fèi)、低、低

12、值易耗品易耗品攤銷攤銷、財(cái)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)護(hù)費(fèi)、民工管理、民工管理費(fèi)等。如搭建有等。如搭建有為工程施工所必需的生工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的、生活用的臨時(shí)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及建筑物、構(gòu)筑物及其他其他臨時(shí)設(shè)臨時(shí)設(shè)施，施，還應(yīng)還應(yīng)包括包括臨時(shí)設(shè)臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)攤銷費(fèi)。上述材料上述材料費(fèi)、人工、人工費(fèi)、機(jī)械使用、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接程，叫做直接費(fèi)，可以直

13、接可以直接記入“工程施工工程施工”賬戶賬戶和各和各項(xiàng)工程成本。施工工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于由于屬于組織組織和管理工程施工所和管理工程施工所發(fā)生的各生的各項(xiàng)費(fèi)項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配準(zhǔn)分配計(jì)入各入各項(xiàng)工程戍本，叫做工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上，在核算上應(yīng)先將它先將它記入“施工施工間接費(fèi)用”賬戶賬戶，然后按照一定，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配準(zhǔn)分配計(jì)入各入各項(xiàng)工程成本。工程成本。二、材料二、材料費(fèi)的核算的核算各項(xiàng)工程耗用的主要

14、材料和工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料退料單”?！耙杨I(lǐng)未用材料清未用材料清單”、“大堆材料大堆材料耗用耗用單”等材料憑等材料憑證匯總計(jì)證匯總計(jì)算。算?！耙杨I(lǐng)未用材料清未用材料清單”是對(duì)下月需要下月需要繼續(xù)繼續(xù)使用的月末施工使用的月末施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)存料，在月存料，在月末由各施工末由各施工隊(duì)組隊(duì)組按各按各項(xiàng)工程用料分工程用料分別盤別盤點(diǎn)后填制，點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月從當(dāng)月領(lǐng)用材料用材料總額總額中減去借以中減去借以

15、計(jì)算該月材料耗月材料耗用額的材料憑的材料憑證。大堆材料是指。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個(gè)些材料常有幾個(gè)單位工程共同耗用，位工程共同耗用，領(lǐng)用次用次數(shù)又多，很數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩算兩頭、軋中間”的辦法，來定期法，來定期計(jì)算其算其實(shí)際實(shí)際用量。即用量。即對(duì)進(jìn)場(chǎng)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的大堆材料的大堆材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆不必逐筆辦理領(lǐng)料手料手

16、續(xù)，月末先，月末先計(jì)算定算定額耗用量。耗用量。本月定本月定額耗用量＝耗用量＝∑（本月完成工程量（本月完成工程量材料消耗定材料消耗定額）再通再通過盤過盤點(diǎn)求得點(diǎn)求得實(shí)際實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：本月本月實(shí)際實(shí)際耗用量＝月初耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量存數(shù)量本月收入數(shù)量本月收入數(shù)量月末月末盤點(diǎn)數(shù)量點(diǎn)數(shù)量差異數(shù)量＝本月差異數(shù)量＝本月實(shí)際實(shí)際耗用量一本月定耗用量一本月定額耗用量耗用量差異分配率＝差異數(shù)量差異分配率＝

17、差異數(shù)量本月定本月定額耗用量耗用量100%然后求得各然后求得各項(xiàng)工程工程實(shí)際實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本：劃價(jià)格成本：某項(xiàng)工程工程實(shí)際實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量＝耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定工程定額耗用量耗用量（1差異分配率）差異分配率）某項(xiàng)工程工程實(shí)際實(shí)際耗用大堆材料的耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本＝劃價(jià)格成本＝該工程工程實(shí)際實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量耗用大堆材料數(shù)量計(jì)劃單價(jià)施工施工隊(duì)組隊(duì)組在施工在施工過程中程中領(lǐng)用的周用的周轉(zhuǎn)

18、材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制填制“領(lǐng)料單”，先將其成本，先將其成本記入各入各項(xiàng)工程成本。于工程完工工程成本。于工程完工時(shí)，再填制，再填制“退料退料單”將實(shí)際盤實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。存數(shù)沖減工程成本。對(duì)租賃的周的周轉(zhuǎn)材料，其租材料，其租賃費(fèi)賃費(fèi)可根據(jù)租可根據(jù)租賃費(fèi)賃費(fèi)用賬單記賬單記入各入各項(xiàng)工程成本。工程成本。三、人工三、人工費(fèi)的核算的核算工程成本中的人工工程成本中的人工費(fèi)，

19、對(duì)計(jì)對(duì)計(jì)件工人的工件工人的工資，可直接根據(jù)，可直接根據(jù)“工程任工程任務(wù)單務(wù)單”中工中工資總額匯總計(jì)資總額匯總計(jì)入各入各項(xiàng)工程的成本，程的成本，職工福利工福利費(fèi)可按工可按工資的比例（目前的比例（目前為14％）％）計(jì)入各入各項(xiàng)工程的成本。工程的成本。“工程任工程任務(wù)單務(wù)單”是施工是施工員根據(jù)施工作根據(jù)施工作業(yè)計(jì)業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)劃于施工前下達(dá)給工人班工人班組的具體工作通知，也是用以的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際錄實(shí)際完成工程數(shù)量、完成工程