城市土地資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制的研究.pdf

1、隨著中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和土地使用制度改革的不斷深化,城市土地合理利用的重要性更加顯現(xiàn),城市土地資本運(yùn)營(yíng)就應(yīng)運(yùn)而生.土地不僅是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要資源,也已成為政府調(diào)控社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、顯化資產(chǎn)價(jià)值的重要手段.從某種意義上可以說(shuō),城市政府的重要職能是經(jīng)營(yíng)城市,建立以土地供給引導(dǎo)和制約需求的城市土地資本運(yùn)營(yíng)制度,是實(shí)施城市經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)重要內(nèi)容.首先,該文論述了中國(guó)的土地國(guó)情及土地的基本制度,分析了城市用地的現(xiàn)狀及城市化趨勢(shì),闡述了建立城市

2、土地資本運(yùn)營(yíng)機(jī)制的意義,介紹了城市土地資本運(yùn)營(yíng)的由來(lái)與研究現(xiàn)狀.該文以系統(tǒng)科學(xué)和系統(tǒng)工程為理論武器,通過(guò)從系統(tǒng)角度對(duì)城市土地資本運(yùn)營(yíng)的分析,首次提出了城市土地資本運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)工程的概念.指出,該系統(tǒng)不僅有系統(tǒng)的一般特性,而且還具有其自身特色的特性.該文提出,城市土地資本運(yùn)營(yíng)的主要過(guò)程可分為三個(gè)階段:收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓,也即土地收購(gòu)、土地生產(chǎn)和土地供應(yīng).該文研究了城市土地資本運(yùn)營(yíng)中的土地收購(gòu)問(wèn)題.闡述了城市土地收購(gòu)應(yīng)是一種"強(qiáng)制性買賣關(guān)系"的基

3、本觀點(diǎn),通過(guò)對(duì)被收購(gòu)?fù)恋氐漠a(chǎn)權(quán)和利益分析、土地增值的成因及分配的利益分析,對(duì)城市土地收購(gòu)補(bǔ)償價(jià)格確定的思路和方法作了闡述.該文也研究了城市土地資本運(yùn)營(yíng)中的土地儲(chǔ)備問(wèn)題.介紹和分析了城市土地儲(chǔ)備制度的由來(lái)及其功能,探討了城市土地儲(chǔ)備資金的來(lái)源及其管理、土地儲(chǔ)備過(guò)程中的融資風(fēng)險(xiǎn)及其控制,提出了設(shè)立土地發(fā)展基金,形成土地、資金流轉(zhuǎn)良性循環(huán)的設(shè)想和建議.該文還研究了城市土地資本運(yùn)營(yíng)中的土地供應(yīng)問(wèn)題.提出制定和實(shí)施城市土地供應(yīng)計(jì)劃是管理和調(diào)控城市

4、土地市場(chǎng)的主要手段,對(duì)劃撥供地的若干問(wèn)題作了探討,著重分析了城市土地供應(yīng)的關(guān)鍵——有償使用.在分析目前城市土地市場(chǎng)存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上,較全面地論述了土地招標(biāo)拍賣的意義及必須把握好的幾個(gè)方面.在上述研究的基礎(chǔ)上,該文探討了城市土地資本運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的管理模式.從分析城市土地資本運(yùn)營(yíng)管理的特征及障礙出發(fā),探討了城市土地資本運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置及運(yùn)作機(jī)制,給出了城市土地資本運(yùn)營(yíng)的WSR系統(tǒng)管理模式,特別是提出了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和人本效益"三贏"的管理

5、理念.最后,該文對(duì)城市土地資本運(yùn)營(yíng)的典型案例作了實(shí)證分析.具體分析了馬鞍山市土地資源的概況及運(yùn)營(yíng)條件,介紹了馬鞍山市土地資本運(yùn)營(yíng)的體制、機(jī)制及其取得的成效,給出并研究了在該文管理思想的指導(dǎo)下,馬鞍山市土地發(fā)展中心對(duì)城市土地資本運(yùn)營(yíng)的實(shí)例.作者結(jié)合自己的工作實(shí)踐,對(duì)城市土地資本運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)及其運(yùn)營(yíng)機(jī)制作了較為深入的、理論聯(lián)系實(shí)際的研究,提供了一種新的思路和方法,特別是城市土地資本運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)工程的提出和經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和人本效益"三贏"的管理理