房地產(chǎn)項(xiàng)目的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理

1、首信軟件房地產(chǎn)項(xiàng)目的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理分析風(fēng)險(xiǎn)是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實(shí)際上就是實(shí)際結(jié)果與計(jì)劃結(jié)果的變動(dòng)程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險(xiǎn)就越大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程中固有的風(fēng)險(xiǎn)，在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)

2、目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最大的風(fēng)險(xiǎn)，屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤

3、風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)（決策風(fēng)險(xiǎn)），從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。2、項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》出臺(tái)前后，由于對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)模糊或者自相矛盾；或者是沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對(duì)企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過(guò)高地估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒(méi)有吃透國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握的不準(zhǔn)；或者是成本過(guò)程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）

4、、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)和決策風(fēng)險(xiǎn)）。3、項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)包括：在項(xiàng)目決策階段由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價(jià)格矛盾導(dǎo)致的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，向設(shè)計(jì)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，又通過(guò)“關(guān)系”關(guān)照通過(guò)造成的“投機(jī)性”質(zhì)量問(wèn)題；施工階段，從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)知識(shí)認(rèn)識(shí)有重大錯(cuò)誤，擅自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，不重視關(guān)鍵部位和關(guān)鍵過(guò)程的跟蹤檢查處

5、理，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全，特別是一些雖不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)正常使用功能有嚴(yán)重影響的問(wèn)題，處理不及時(shí)，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質(zhì)量“隱患”（實(shí)際上就是“質(zhì)量通病”造成的糾紛）；交房實(shí)物與銷(xiāo)售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實(shí)物質(zhì)量”問(wèn)題等，因“質(zhì)量”問(wèn)題造成的糾紛沖突形成的風(fēng)險(xiǎn)（可控制風(fēng)險(xiǎn)）。4、項(xiàng)目的合約履行能力風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及土地轉(zhuǎn)讓、融資、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工程地質(zhì)勘察

6、、設(shè)計(jì)與勘察設(shè)計(jì)成果審核、招標(biāo)代理、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、質(zhì)量檢測(cè)、銷(xiāo)售委托、購(gòu)房等合同或協(xié)議簽約、履約過(guò)程，由于項(xiàng)目的一次性（不可重復(fù)性）特點(diǎn)，建設(shè)周期又比較長(zhǎng)，涉及的方方面面又比較多，如果在關(guān)鍵的過(guò)程出現(xiàn)控制失誤，那將給項(xiàng)目造成相當(dāng)大的麻煩。比如，在目前土地供應(yīng)體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業(yè)試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時(shí)候在“饑不擇食”的景況下，可能會(huì)因“省略過(guò)程”不慎跌入“陷阱”。5、項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前

7、的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，使項(xiàng)目建設(shè)的土地、首信軟件解和矛盾的職能和組織間接口，為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理提供信息保障。7、在項(xiàng)目?jī)?nèi)部加強(qiáng)實(shí)施行為的監(jiān)督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)督和計(jì)劃實(shí)施的專業(yè)監(jiān)督，強(qiáng)化企業(yè)規(guī)章制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作流程的執(zhí)行情況監(jiān)督，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行情況及時(shí)跟蹤檢查，及時(shí)向決策層提供修改計(jì)劃的依據(jù)，向計(jì)劃實(shí)施層提示計(jì)劃執(zhí)行的偏離情況，對(duì)預(yù)料中的風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的控制和房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理。開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)風(fēng)

8、險(xiǎn)管理的對(duì)策建議開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策建議1、建立或附設(shè)企業(yè)經(jīng)常性信息收集和處理機(jī)構(gòu)，研究國(guó)家和區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策，對(duì)本地區(qū)各個(gè)區(qū)（段）域的規(guī)劃、土地、項(xiàng)目（包括在建和意向）、適宜項(xiàng)目情況，做及時(shí)、準(zhǔn)確的分析，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供準(zhǔn)確依據(jù)。經(jīng)常性從容分析，比較臨時(shí)“抱佛腳”分析的依據(jù)和理由會(huì)更豐富；合理安排資源，把“功夫”下在事前，在時(shí)間管理象限里，開(kāi)展“重要而不緊急”的工作，肯定比做“重要又緊急”的工作會(huì)從容、更周密，提供的決策

9、依據(jù)會(huì)更科學(xué)，規(guī)避決策依據(jù)錯(cuò)誤造成風(fēng)險(xiǎn)的能力會(huì)更強(qiáng)。2、合理配備具備基本崗位技能和知識(shí)的營(yíng)銷(xiāo)、開(kāi)發(fā)、技術(shù)工作人員，加強(qiáng)崗位技能培訓(xùn)，提高綜合知識(shí)能力，提高風(fēng)險(xiǎn)的分析、識(shí)別、評(píng)價(jià)能力，培養(yǎng)知識(shí)面寬、具有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的“研發(fā)”隊(duì)伍，結(jié)合企業(yè)文化建設(shè)，結(jié)合企業(yè)規(guī)章制度制定，用支持、鼓勵(lì)、監(jiān)督、檢查、改進(jìn)等方法，把企業(yè)產(chǎn)品的研發(fā)作為“龍頭”對(duì)待。3、由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理決策失誤所造成“決策風(fēng)險(xiǎn)后果”的嚴(yán)重性，企業(yè)決策層必須有合理知識(shí)結(jié)

10、構(gòu)的高級(jí)經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員組成，必須具備一定的本行業(yè)專業(yè)、綜合知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、判斷、處理能力，有計(jì)劃、組織、溝通、協(xié)調(diào)能力，熟悉行業(yè)工作的基本規(guī)律，了解國(guó)家及地方政府相關(guān)行政主管部門(mén)頒布的法律法規(guī)、規(guī)范性文件規(guī)定。簡(jiǎn)單地說(shuō)就是會(huì)經(jīng)營(yíng)、懂管理、知法規(guī)，唯如此才可能避免投機(jī)、政策、擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)，才可能妥當(dāng)?shù)靥幚盹L(fēng)險(xiǎn)造成的后果。4、積極推進(jìn)企業(yè)的科學(xué)化、規(guī)范化、法制化管理建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理，制定適應(yīng)于ISO9000：

11、2000族質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序、和工作流程，建立現(xiàn)代的企業(yè)管理制度和管理程序，用質(zhì)量管理的八項(xiàng)原則（①以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)；②領(lǐng)導(dǎo)作用；③全員參與；④過(guò)程方法；⑤管理的系統(tǒng)方法；⑥持續(xù)改進(jìn)；⑦基于事實(shí)的決策方法；⑧與供方互利的關(guān)系。）規(guī)范企業(yè)管理行為，真正地實(shí)現(xiàn)工作質(zhì)量的提高。用管理體系管理，用工作標(biāo)準(zhǔn)、程序、制度規(guī)范職業(yè)行為，使工作有依據(jù)，效果有證明，追究有線索，也就減少了不確定性和盲目性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。5、加強(qiáng)企業(yè)從業(yè)人員的現(xiàn)行