試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、1試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，市場競爭力大，房地產(chǎn)在開發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)控制成為項(xiàng)目成敗的重要因素。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理研究意義深遠(yuǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如何識別風(fēng)險(xiǎn)及怎樣對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，成了企業(yè)面臨的重大問題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制管理；對策中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：一引言房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目因其自身的特殊性和一些不確定性因素，使得房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目管理存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究必須通過對多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析辨識，進(jìn)行定性分析，以測定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。本文主要是闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意義、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)的控制策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分為項(xiàng)目前期決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、使用階段。它們在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同，隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，項(xiàng)目開始走向成熟，風(fēng)險(xiǎn)也就逐漸減少了。因此，在項(xiàng)目的

3、前期決策階段，存在不確定性因素比較多，相對風(fēng)險(xiǎn)是最大的。若在前期決策階段對風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識別、分析，為以后幾個(gè)階段打下基礎(chǔ)，有利于3要體現(xiàn)如下：1.項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位分為產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，為前期工作中的項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營銷策劃方案做準(zhǔn)備。項(xiàng)目的市場定位開始成熟后，從根本上決定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案和銷售前景，如果存在不確定性，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無法或者

4、是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)的決策性是項(xiàng)目中最大的風(fēng)險(xiǎn)，可隨意說是決策風(fēng)險(xiǎn)不是管理風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》對市場定位的認(rèn)識沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”和融資能力過高的評估，項(xiàng)目成本分析存有著嚴(yán)重的失誤，還未貫徹國家和地方政府的行業(yè)政策，對成本控制、意外因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等原因，給項(xiàng)目管理建設(shè)造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。3.項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面:（1）在項(xiàng)目決策階段:由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，品質(zhì)

5、與價(jià)格矛盾會(huì)出現(xiàn)問題。（2）在設(shè)計(jì)階段:向設(shè)計(jì)部門提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，還有人際關(guān)系上的投機(jī)性的相關(guān)問題。（3）施工階段：從業(yè)人員對設(shè)計(jì)方面的認(rèn)知存在很多的誤差，私自改變設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過程中，對于關(guān)鍵部分和關(guān)鍵過程不重視沒有進(jìn)行跟蹤檢查及時(shí)處理遇到的問題，對一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全和在使用功能方面有影響的問題不加以及時(shí)處理或者向管理者匯報(bào)情況，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的