試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、1試析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)控制摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力大，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的風(fēng)險(xiǎn)控制成為項(xiàng)目成敗的重要因素。因此，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制及管理研究意義深遠(yuǎn)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，如何識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)及怎樣對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，成了企業(yè)面臨的重大問(wèn)題。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制管理；對(duì)策中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：一引言房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目因其自身的特殊性和一些不確定性因素，使得房地產(chǎn)

2、項(xiàng)目管理存在著諸多風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究必須通過(guò)對(duì)多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素的分析辨識(shí)，進(jìn)行定性分析，以測(cè)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度。本文主要是闡述房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理和控制的意義、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理風(fēng)險(xiǎn)的控制策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)研究和意義房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分為項(xiàng)目前期決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段、使用階段。它們?cè)诓煌A段的風(fēng)險(xiǎn)也各不相同，隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，項(xiàng)目開(kāi)始走向成熟，風(fēng)險(xiǎn)也就逐漸減少了。因此，在項(xiàng)目的

3、前期決策階段，存在不確定性因素比較多，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)是最大的。若在前期決策階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別、分析，為以后幾個(gè)階段打下基礎(chǔ)，有利于3要體現(xiàn)如下：1.項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位分為產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，為前期工作中的項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案做準(zhǔn)備。項(xiàng)目的市場(chǎng)定位開(kāi)始成熟后，從根本上決定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案和銷(xiāo)售前景，如果存在不確定性，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法或者

4、是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目建設(shè)的決策性是項(xiàng)目中最大的風(fēng)險(xiǎn)，可隨意說(shuō)是決策風(fēng)險(xiǎn)不是管理風(fēng)險(xiǎn)。2.項(xiàng)目的投資支持能力風(fēng)險(xiǎn)。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》對(duì)市場(chǎng)定位的認(rèn)識(shí)沒(méi)有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”和融資能力過(guò)高的評(píng)估，項(xiàng)目成本分析存有著嚴(yán)重的失誤，還未貫徹國(guó)家和地方政府的行業(yè)政策，對(duì)成本控制、意外因素、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等等原因，給項(xiàng)目管理建設(shè)造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。3.項(xiàng)目的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在以下方面:（1）在項(xiàng)目決策階段:由于經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，品質(zhì)

5、與價(jià)格矛盾會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。（2）在設(shè)計(jì)階段:向設(shè)計(jì)部門(mén)提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求，還有人際關(guān)系上的投機(jī)性的相關(guān)問(wèn)題。（3）施工階段：從業(yè)人員對(duì)設(shè)計(jì)方面的認(rèn)知存在很多的誤差，私自改變?cè)O(shè)計(jì)造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；施工管理過(guò)程中，對(duì)于關(guān)鍵部分和關(guān)鍵過(guò)程不重視沒(méi)有進(jìn)行跟蹤檢查及時(shí)處理遇到的問(wèn)題，對(duì)一些容易出現(xiàn)影響結(jié)構(gòu)安全和在使用功能方面有影響的問(wèn)題不加以及時(shí)處理或者向管理者匯報(bào)情況，沒(méi)有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的