充分競爭條件下單宗土地價格快速評估系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn).pdf

1、隨著我國土地使用制度改革的不斷深化，生產(chǎn)要素市場的不斷完善和規(guī)范，我國的地產(chǎn)業(yè)得到了迅速發(fā)展。根據(jù)當前我國國有土地使用權(quán)招標拍賣的要求，由政府主導(dǎo)的土地交易市場，已初步建立了一套規(guī)范化、制度化的運作機制。而對于企業(yè)或個人土地競買者來說，在他們決定參與地塊競買之前，一般會對該地塊的各項規(guī)劃技術(shù)條件、周邊環(huán)境、影響因素等信息進行評判和分析，并在公告的法定時限內(nèi)按照出讓公告的規(guī)定進行申請和拍賣。但經(jīng)濟形勢普遍高漲的同時，還有一些企業(yè)和個人盲目

2、地加入土地的競價行列。這些行為不可避免地會帶來一些開發(fā)土地市場的非理性競爭，最終導(dǎo)致流拍或項目開發(fā)失敗，同時也給社會、給政府造成負面影響。
　　針對上述問題，土地價格評估的作用得以凸顯，且隨著信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展，我國土地價格評估部門開始借助計算機完成價格評估的部分工作，但功能有限，尚未實現(xiàn)對整個評估流程的自動化。為使土地價格評估工作進一步向科學(xué)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化、自動化，智能化發(fā)展。文章結(jié)合經(jīng)濟學(xué)原理，系統(tǒng)的闡述了我國

3、地產(chǎn)評估體系和相關(guān)政策，且在此基礎(chǔ)上運用軟件工程的開發(fā)流程，設(shè)計了一套適合我國國情的土地價格評估系統(tǒng)，并完成了本論文的編寫。
　　本課題擬從潛在競買人的需求入手，研究目前國內(nèi)土地價格評估的主要原則，土地等級的劃分，常用的價格評估方法，并在假設(shè)開發(fā)法的理論基礎(chǔ)上，建立一套快速的土地價格評估方法，通過編寫土地價格快速評估系統(tǒng)來實現(xiàn)和驗證此方法。借此為競買人在有限的時間范圍內(nèi)，提供理性的數(shù)據(jù)分析，對土地拍賣文件中地塊的出讓底價，就是否參

4、與該地塊的競爭做出決策；并在競買人較多的情況下（即充分競爭的條件下），能以高出底價多大的價格幅度介入競爭，即對于該地塊未來可能實現(xiàn)的價值而言，所能夠給出的最高價格。最終根據(jù)評估結(jié)果生成一份詳細的土地價格評估報告為競價者快速決策提供重要的參考，這對個人投資者或中小型開發(fā)企業(yè)來說，顯得尤為重要。
　　通過對該課題的研究，可以對目前國內(nèi)土地的劃分，評估原則，評估流程以及常用的評估方法有系統(tǒng)的認識，并根據(jù)中國城市土地的現(xiàn)狀，提出自己的看法