項(xiàng)目銷售階段

1、第四章：項(xiàng)目銷售階段一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目交付使用證》。商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開(kāi)

2、發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完

3、成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。4、開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；5、工程施工合同；6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房

4、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（二）取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。二、商品房銷售及按揭辦理1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場(chǎng)調(diào)研地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研區(qū)

5、域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目及非競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目調(diào)查重點(diǎn)項(xiàng)目考察市場(chǎng)需求抽樣調(diào)研重點(diǎn)客戶（群體）市場(chǎng)調(diào)研?消費(fèi)者心理感受定位?宣傳攻勢(shì)的確定?宣傳途徑的制定?功能劃分建議?裝修方向建議?樣板房的功能劃分定義?看房通道的布局建議?傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計(jì)劃?項(xiàng)目標(biāo)識(shí)（LOGO）設(shè)計(jì)?中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計(jì)?標(biāo)準(zhǔn)色系?輔助色系?標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范?特許組合?禁用組合?銷售培訓(xùn)?銷售管理策劃?銷售隊(duì)伍進(jìn)駐?銷售執(zhí)行第三階段：推廣主題的制定1.推廣口號(hào)的制定

6、2.整體包裝風(fēng)格的確定3.主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式4.現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造風(fēng)格及具體形式5.展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議6.樣板房具體裝修風(fēng)格建議7.看樓通道裝飾風(fēng)格建議名片、信紙、信封、傳真紙、文件袋、請(qǐng)柬、工作卡、水杯、煙灰缸、垃圾桶、車體、工地圍墻設(shè)計(jì)、工地廣告牌設(shè)計(jì)、導(dǎo)示牌設(shè)計(jì)、條幅設(shè)計(jì)、路旗設(shè)計(jì)、掛旗設(shè)計(jì)、車體包裝設(shè)計(jì)、主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計(jì)、展板設(shè)計(jì)、售樓處導(dǎo)示招貼、噴繪畫(huà)設(shè)計(jì)、看樓通道設(shè)計(jì)、戶形形象說(shuō)明設(shè)計(jì)、樣板