《房地產(chǎn)法學(xué)》口試參考答案

1、《房地產(chǎn)法學(xué)房地產(chǎn)法學(xué)》口試參考答案口試參考答案命制40個問題，由學(xué)生現(xiàn)場抽取作答。要求：回答流利，思路清晰，正確完整。第五章房地產(chǎn)交易1、房地產(chǎn)交易包括哪些形式？房地產(chǎn)交易的基本規(guī)則有哪些？房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式?；疽?guī)則有三點：1）房地連動規(guī)則，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。實踐中表述為“房隨地走”或者“地隨房走”。2）價格（管理）規(guī)則，包括價格指導(dǎo)、

2、價格評估、價格申報。3）登記公示規(guī)則，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記。2、哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓？依照《城市房管法》第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合法定轉(zhuǎn)讓條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意轉(zhuǎn)讓的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)

3、定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。如土地所有權(quán)、違章建筑物等。另外，根據(jù)其他法律、法規(guī)，進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，還涉及一些限制性條件。3、出讓地權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件怎樣？依照《城市房管法》第39、42、43條等規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列四方面要求：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地

4、的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。主要涉及兩點：一是受讓人取得土地使用權(quán)的使用年限要算減法；二是出讓合同約定的土地用途不得任意改變，若要改變，則應(yīng)當(dāng)依法進行。4、劃撥地權(quán)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓條件怎樣？依照《城市房管法》第40條和其他相關(guān)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列三方面要求：（1）應(yīng)當(dāng)按規(guī)

5、定報經(jīng)政府審批；（2）經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定對土地使用權(quán)的劃撥性質(zhì)作保留或者轉(zhuǎn)化處理。保留處理的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理；轉(zhuǎn)化處理的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納出讓金。（3）轉(zhuǎn)讓方須持有國有土地使用證和地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明等合法證件。5、什么是商品房預(yù)售？商品房預(yù)售的條件怎樣？預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支

6、付定金或房價款的行為。根據(jù)《城市房管法》第45條和其他相關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合“31”個條件：國范圍承攬開發(fā)項目。二級及以下資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建面25萬平方米以下的開發(fā)項目。簡評：資質(zhì)管理的目的應(yīng)當(dāng)在于約束或規(guī)范企業(yè)（市場）行為。而對企業(yè)行為的規(guī)范，一是政府監(jiān)管，二是強化民事責(zé)任。政府監(jiān)管應(yīng)當(dāng)抓重點、主要環(huán)節(jié)，不宜直接、細節(jié)。對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)突出在對開發(fā)項目進行監(jiān)管，尤其是項目質(zhì)量，注重竣工驗收。實行資質(zhì)管理，行資質(zhì)管理，如

7、“評職稱評職稱”一般給企業(yè)定資質(zhì)，依此確定企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，并且還要動態(tài)監(jiān)一般給企業(yè)定資質(zhì)，依此確定企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，并且還要動態(tài)監(jiān)管，結(jié)果就是既管不好，也管不了。管，結(jié)果就是既管不好，也管不了。11、房地產(chǎn)開發(fā)的原則有哪些？分為三層面：1）一般原則（第25條），分解三方面，即城鄉(xiāng)規(guī)劃——三效益相統(tǒng)一——城建“十六字”方針。具體表述就是：房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜

8、合開發(fā)、配套建設(shè)。2）合法開發(fā)原則（第26—28條）：做到按期開發(fā)；實際開發(fā)；規(guī)范開發(fā)。出讓土地的，按出讓合同開發(fā)，不得閑置。設(shè)計、施工符合國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并經(jīng)驗收交付使用?？梢砸婪ê腺Y、合作開發(fā)。3）鼓勵和扶持開發(fā)居民住宅：民生原則（第29條）國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。12、房地產(chǎn)開發(fā)項目是怎樣實行規(guī)劃管理的？主要是一書兩證一冊。即房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)

9、劃許可證；房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊。13、房地產(chǎn)開發(fā)項目是否建立資本金制度？對此有怎樣的規(guī)定？開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度?！堕_發(fā)條例》第13條規(guī)定，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。另外，根據(jù)銀行放貸要求，提高至35%、30%。14、建設(shè)工程的法定最低保修期限是怎樣規(guī)定的？根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，最低保修期限規(guī)定如下：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求

10、的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地15、土地如何劃分？房地產(chǎn)開發(fā)用地劃分有哪幾類？劃分的立法意義怎樣？《土地管理法》把土地分為三個大類：建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。房地產(chǎn)開發(fā)用地區(qū)分為五類：居住用地、工業(yè)用地、教育科學(xué)文化衛(wèi)生體育用地、商