房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營習(xí)題參考答案

1、參考答案參考答案第一章1答：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)上是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指包含在房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)

2、險性的產(chǎn)業(yè)。２答：房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個概念是房地產(chǎn)行業(yè)運行過程中被廣泛運用的兩個基本概念，它們既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營，有兩種看法：一種是從廣義的角度來看，另一種是是從狹義的角度來看。從廣義的角度來講，房地產(chǎn)開發(fā)必然是房地產(chǎn)經(jīng)營，而房地產(chǎn)經(jīng)營必然是房地產(chǎn)開發(fā)。如果從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有著如下重大的差別：（1）房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；（2）房地

3、產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的主體并不完全相同；（3）房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟活動對主體的資格要求不一樣；（4）房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的；（5）隨著房地產(chǎn)市場的完善，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的作用就會發(fā)生根本性的變化。３答：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門，具有十分重要的地位：（1）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的一個特殊產(chǎn)業(yè)部門；（2）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)；（3）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先

4、導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；（4）房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；（5）房地產(chǎn)業(yè)是保護和優(yōu)化生態(tài)環(huán)境的一項重要環(huán)保產(chǎn)業(yè)；（6）房地產(chǎn)業(yè)是我國第三產(chǎn)業(yè)起飛的啟動點。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的作用：（1）有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益；（2）有利于帶動經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；（3）有利于推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程；（4）有利于健全和完善社會主義市場體系。4略第2章一、1A2B3A４Ｂ５Ｄ６Ｂ７Ｃ８Ｃ９Ａ１０Ｂ二、１對２對３錯４對５錯６對７對８對９對１０對三、１答：（1）房地產(chǎn)市場是

5、房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，（2）房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，（3）需要專業(yè)人員提供服務(wù)，（4）能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計劃，（5）供給具有稀缺性，而需求具有較大的彈性。２答：（1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益，（2）顯示房地產(chǎn)市場需求的變化，（3）指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化，（4）能指導(dǎo)政府科學(xué)地制訂土地供給計劃，（５）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。３答：房地產(chǎn)使用市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場的供求關(guān)系決定（2）可行性研究各工作階段的

6、投資估算與研究費用為多少？答：可行性研究各工作階段的投資估算與研究費用如下：①投資機會研究投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為30％，研究費用通常占總投資的0.2％～0.8％。②初步可行性研究初步可行性研究階段投資估算的精確度可達(dá)20％，所需費用約占總投資的0.25％～1.5％。③詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精確度在10％，所需費用，小型項目占投資的1.0％～3.0％

7、，大型復(fù)雜的工程占0.2％～1.0％。（3）房地產(chǎn)市場調(diào)查有哪些方法？答：房地產(chǎn)市場調(diào)查方法很多，較常見的有以下幾種：①詢問調(diào)查法是指將所擬調(diào)查的事項，采用面對面、電話或書面的形式，向調(diào)查對象提出詢問并獲得所需資料的過程?？梢杂糜谑聦?、意見和動機的詢問。②觀察調(diào)查法是指由調(diào)查人員或儀器設(shè)備在調(diào)查現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行考察，憑借自己的認(rèn)識或儀器記錄數(shù)據(jù)對調(diào)查對象的活動和現(xiàn)場事實進(jìn)行考察記錄，以獲得第一手資料。③試驗調(diào)查法是通過調(diào)查某種小規(guī)模的

8、推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段。亦即先作某一項推銷方法的小規(guī)模試驗，然后再用市場調(diào)查方法分析這種試驗型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行。在執(zhí)行上，要選擇市場條件相同的實驗市場和比較市場較困難，因此這種調(diào)查方法無法廣泛應(yīng)用。④統(tǒng)計分析法依據(jù)公司內(nèi)外的現(xiàn)成資料，利用統(tǒng)計理論，分析市場及銷售變化情況，提供調(diào)查資料的方法。其主要的研究對象有：銷售額的增減變化及未來趨勢、整體市場變化趨勢、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔莘治龊拖嚓P(guān)分析。（

9、4）房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容有哪些？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)計劃的制定和營銷策略的制定，往往涉及很多方面。因此，市場調(diào)查的內(nèi)容也非常廣泛。概括起來可分為兩大類：市場外部調(diào)查——市場環(huán)境調(diào)查；市場內(nèi)部調(diào)查——市場專題調(diào)查。1）市場環(huán)境調(diào)查市場環(huán)境調(diào)查是指對市場產(chǎn)生影響的經(jīng)濟、政治、文化、社會風(fēng)俗、自然地理環(huán)境等各方面的調(diào)查。這些外部環(huán)境直接影響市場的需求變化，因此它們是市場環(huán)境調(diào)查的主要內(nèi)容。具體來說要調(diào)查以下幾方面內(nèi)容：①政治法律環(huán)境調(diào)查