美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示

1、美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示美國房地產(chǎn)金融機(jī)制的啟示美國的住宅金融機(jī)制是在政府干預(yù)和市場調(diào)節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運作模式在弱化和規(guī)避住房金融風(fēng)險等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國的經(jīng)驗，對促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展，啟動我國的住房消費有著重要意義。一、美國的住房金融機(jī)制的構(gòu)成一、美國的住房金融機(jī)制的構(gòu)成20世紀(jì)60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款機(jī)制是密切相關(guān)的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押

2、，向金融機(jī)構(gòu)申請貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個主體：放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機(jī)構(gòu)。在這種機(jī)制下，相應(yīng)地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市場和住房抵押保險市常自1965年美國家庭住房自有率就達(dá)到630％，至2001年達(dá)到678％(資料來源：美國國家統(tǒng)計局)。1豐富的資金來源豐富的資金來源(一級市場一級市場)一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協(xié)會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、抵押銀行等構(gòu)

3、成。表1未清償?shù)盅嘿J款來源(1960～1981年)單位：億美元儲蓄互助商業(yè)人壽政府年份貸款儲蓄保險支持其他總計協(xié)會銀行銀行公司機(jī)構(gòu)196055.420.619.224.97.114.7141.9196594.233.830.429.66.625.9220.51970124.542.142.326.824.737297.41975223.9507717.66647.6482.11978356.163.3129.214.4119.670.9

4、753.51981433.168.217017.2209.7140.31038.5資料來源：美國國家統(tǒng)計局儲蓄貸款協(xié)會大多是地方所有的私營機(jī)構(gòu)，吸收個人存款，然后發(fā)放長期貸款，主要用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費者發(fā)放住房信貸外，還向有關(guān)的經(jīng)此外，還有一些私營保險機(jī)構(gòu)，成為保險市場的有力補充。私營保險不只是局限于中低收入者，可以是任何具有支付能力的購房者。其理賠方式有兩種：一種是向貸款機(jī)構(gòu)支付全部款額，擁有房屋所有權(quán)；另

5、一種是支付貸款額的20％～30％，讓貸款機(jī)構(gòu)擁有房屋產(chǎn)權(quán)。表21993～1996年美國新增抵押貸款保險金額(單位：百萬元)年份FHAVA私營保險私營保險的份額1993791314158113676753.10%1994916224947413140248.20%1995453112394010962561.30%1996716173335812697254.70%二、美國住房金融機(jī)制的具體運作二、美國住房金融機(jī)制的具體運作圖1一級市場的

6、運作：一級市場住房抵押貸款的核心是抵押貸款的發(fā)行銀行和購房人。在抵押貸款生效前，購房人到保險公司投保，抵押貸款生效后，購房人有投保并交保費的義務(wù)，保險的受益人為抵押權(quán)人、購房人。其中銀行為第一受益人，發(fā)生投保標(biāo)的事故后，保險公司有優(yōu)先賠償損失的義務(wù)。銀行首先受償，在賠償超過債務(wù)后，購房人才能受償。在抵押貸款中，購房人以購房合同和房屋產(chǎn)權(quán)證換取抵押權(quán)人的貸款，購房者得到的是房屋產(chǎn)權(quán)證及抵押貸款的合同承諾(還本付息)，付出的是資金。正常情況