旅游地產(chǎn)投融資模式分析

1、本文四部分1.旅游地產(chǎn)投融資渠道2.旅游地產(chǎn)投融資模式分析3.旅游地產(chǎn)投融資模式比較4.創(chuàng)新旅游地產(chǎn)投融資模式一、旅游房地產(chǎn)投融資渠道分析可以這樣理解旅游地產(chǎn)投融資：旅游投融資=投資融資，可以說，旅游投融資是一個交錯復(fù)雜的體系，按照渠道的不同進行分類如下：1.銀行貸款銀行貸款屬于間接融資，它是旅游房地產(chǎn)投融資最主要的方式，旅游房地產(chǎn)銀行貸款是指旅游房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、以及消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住

2、房貸款、商業(yè)用房貸款等，其中土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責(zé)土地以及開發(fā)的相關(guān)機構(gòu)。銀行貸款在旅游房地產(chǎn)投融資中所占比重較大，尤其是旅游房地產(chǎn)貸款在銀行中長期貸款的比例份額逐步增加，致使銀行的流動性風(fēng)險加劇，從而使銀行積累了較高的風(fēng)險。一旦銀行貸款的門檻抬高，銀行信貸政策加劇，縮小貸款規(guī)模，旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必將受到影響，因此一旦旅游房地產(chǎn)投融資對于銀行的依存度過高，十分不利

3、于旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。2.股份制公司上市發(fā)行股票股份有限公司上市發(fā)行股票是一種吸引認購者投資以籌措公司自有資本的手段，是股份有限公司籌措資本的一種方式。華僑城控股股份有限公司便是成功通過上市發(fā)行股票籌措資金的企業(yè)之一。然而在我國上市發(fā)行股票的公司必須達到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)及要求，我國《公司法》明確規(guī)定只有股份有限公司才能發(fā)行股票，而有限責(zé)任公司是不能發(fā)行股票的。公司的治理水平與管理層質(zhì)量、公司的競爭力、財務(wù)狀況、贏利性、安全性、流動性等都直接影響

4、和決定股票的發(fā)行與質(zhì)量。這對于一些旅游房地產(chǎn)企業(yè)來說這些條件過于苛刻，同時通過發(fā)行股票也增加了籌資的成本，因此大多數(shù)旅游房地產(chǎn)企業(yè)都會慎重考慮上市。3.發(fā)行企業(yè)債券企業(yè)債券是企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債券。企業(yè)債券的發(fā)行主體是股份公司，但也可以是非股份公司的企業(yè)發(fā)行債券。企業(yè)債券的發(fā)行必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)，必須達到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)同時企業(yè)發(fā)行的債券能否有效籌措到相應(yīng)的資金，終究還是取決于企業(yè)償還能力，歷年的盈利能力以及

5、企業(yè)的名譽，并且其發(fā)行成本很高，對于很多旅游房地產(chǎn)企業(yè)來說都不是一種有效的籌資方式。4.利用海外投資基金近年來，我國旅游房地產(chǎn)浪潮掀起，很多海外的投資基金十分看好我國旅游市場以及對人民幣升值的預(yù)期，也紛紛進入中國，對我國旅游房地產(chǎn)業(yè)躍躍欲試。摩根士丹利房地產(chǎn)基金、凱德置地“中國住宅發(fā)展基金”等爭先登錄中國，它們或者利用股份投資我國旅游房地產(chǎn)，或者獨立開發(fā)旅游房地產(chǎn)。海外投資基金的利用不僅為我國旅游房地產(chǎn)市場輸入大量資金，更為我國旅游房地

6、產(chǎn)帶來新的投融雖有著專業(yè)的開發(fā)，管理技術(shù)以及優(yōu)質(zhì)的人力資源，卻沒有充足的資金。于是兩種企業(yè)合作共同開發(fā)旅游房地產(chǎn)，取長補短，共同開發(fā)，分擔(dān)風(fēng)險，共享利益，成為一種旅游房地產(chǎn)投融資模式。③一方提供土地，一方提供開發(fā)、管理、技術(shù)以及房地產(chǎn)開發(fā)操作實力，第三方有一家或多家企業(yè)共同提供雄厚的資金。這種方式是由三者或者三者以上的主體共同合作，進行旅游房地產(chǎn)投融資，這種模式集合了多方的優(yōu)勢，集理想的土地，雄厚的資金，專業(yè)的技術(shù)于一體，成為一種不錯的

7、旅游房地產(chǎn)投融資模式。合作模式較適合旅游觀賞型房地產(chǎn)，旅游商務(wù)型房地產(chǎn)投融資。合作模式可以滿足一些有土地卻沒有資金進行周轉(zhuǎn)的企業(yè)、有資金卻沒有理想土地的企業(yè)以及那些發(fā)展重點有限，沒有專業(yè)的開發(fā)管理技術(shù)的企業(yè)進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的需求。通過合作模式解決相關(guān)企業(yè)的資金短缺，投融資渠道狹窄，避免資金鏈條斷開，難以取得理想土地等問題，并且使合作雙方或多方企業(yè)取長補短，共享管理、技術(shù)資源，共擔(dān)風(fēng)險，大大有利于企業(yè)的發(fā)展，并且也有利于我國旅游房地產(chǎn)的

8、發(fā)展。但是這種合作模式也存在著相應(yīng)的缺陷與不足，合作模式導(dǎo)致雙方企業(yè)難以尋找到合適的合作對象，或者為尋找合適的企業(yè)付出較大的交易成本，在合作過程中企業(yè)可能存在追逐私利而做出有損于對方的行為決定，并且合作模式中雙方企業(yè)共享利潤導(dǎo)致利潤下降。（三）BOT模式BOT模式是對BuildOwnTransfer(建設(shè)擁有轉(zhuǎn)讓)形式的簡稱，現(xiàn)在通常指BuildOperateTransfer(建設(shè)經(jīng)營轉(zhuǎn)讓)。BOT模式主要是指政府對旅游房地產(chǎn)項目進行立

9、項，并進行BOT模式招標(biāo)，將其融資，建設(shè)特許權(quán)和經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。與企業(yè)簽訂合同，雙方簽訂協(xié)議在一個固定的期限內(nèi)，企業(yè)對其籌資建設(shè)的旅游房地產(chǎn)行使經(jīng)營權(quán)，一邊收回對該項目的投資、償還該項目的債務(wù)并賺取利潤，協(xié)議期滿后，企業(yè)將旅游房地產(chǎn)項目無償轉(zhuǎn)讓給政府。BOT模式在我國主要有鳳凰南華山房地產(chǎn)、酒店、商務(wù)中心及生態(tài)旅游休閑區(qū)的投資經(jīng)營(BOT)，湘西旅游業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施也嘗試選擇BOT模式。目前來說，這種方式在國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)上運用的并不多，

10、也較少成功的案例，主要是一些企業(yè)借鑒國外先進的BOT模式，從而運用于旅游房地產(chǎn)行業(yè)。但BOT模式符合資本發(fā)展的趨勢，是未來開發(fā)大型旅游房地產(chǎn)的一種較適合的方式。中國擁有很多優(yōu)秀的旅游資源，但由于交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施原因，沒有開發(fā)出來，如果能夠采用BOT模式，特別是采用幾種不同的變種形式，則可以充分利用社會資金，解決開發(fā)前期資金需求大、周期長、風(fēng)險高以及政府投資渠道不暢等問題。由于通過BOT模式，企業(yè)可以獲得較為誘人的項目用地，大大減少了