基于合作共贏的房地產(chǎn)融資模式分析

1、基于合作共贏的房地產(chǎn)融資模式分析摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其涉及的資金周轉(zhuǎn)、融資是多元化的，隨著當(dāng)今我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷變化，如何使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資更加合理，并達(dá)到真正盈利的目的呢。通過(guò)與施工企業(yè)墊資施工，房地產(chǎn)方面在講自己一部分利潤(rùn)分給施工企業(yè)。這種形式不但能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)解決融資困難的各種事項(xiàng)，同時(shí)因?yàn)樘岣吡朔康禺a(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的本錢(qián)，這也使得企業(yè)可以達(dá)成130%的土地增值稅抵稅效應(yīng)，在此期間還能夠?yàn)槭┕て髽I(yè)帶來(lái)利潤(rùn)的提升。本文從實(shí)際案例出

2、發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)合作共贏融資模式進(jìn)行分析。關(guān)鍵詞：合作；房地產(chǎn)企業(yè)；施工企業(yè)；融資一、合作共贏的房地產(chǎn)融資模式闡述隨著我國(guó)對(duì)于經(jīng)濟(jì)進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在很多時(shí)候，在進(jìn)行融資過(guò)程中所受到的限制都比較嚴(yán)格。房地產(chǎn)常用的融資形式，是通過(guò)銀行貸款、個(gè)人融資等形式進(jìn)行的，但是這些形式往往讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款使用的時(shí)間較為倉(cāng)促，并且成本方面也有一定的不可控因素。這是因?yàn)椋湫枰獡碛兴姆N有效證書(shū)配備齊全，銀行才可允許其融資行為，進(jìn)行放款。

3、待到出售商品(房屋)時(shí)，就需要解押還款。并且，從獲得貸款到那倒房屋預(yù)售許可證的環(huán)節(jié)時(shí)間，會(huì)是非常短的。資金的使用時(shí)間段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金耗費(fèi)應(yīng)該是很低的，但是由于其進(jìn)行貸款的過(guò)程中需要為咨詢、顧問(wèn)等業(yè)務(wù)的資金投入，使得貸款的成本提高。雖然使用這些貸款的時(shí)間比較短，但是隨著總成本的提高，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的貸款還不能夠滿足其自身業(yè)務(wù)的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的任何一項(xiàng)過(guò)程中，都需要大量的資本作為支撐，貸款方面只是稍微彌補(bǔ)了一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

4、的不足，但是對(duì)于真正資金的需要還是未能夠得到滿足。從整體視角來(lái)看的話，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)共同協(xié)作的話，那么結(jié)果將是會(huì)怎么樣呢？在這項(xiàng)模式中，施工企業(yè)將作為貸款的新主體，有其自身向銀行進(jìn)行相關(guān)的貸款活動(dòng)，抵押物由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方面的土地作為抵押物，由施工企業(yè)進(jìn)行墊資與相關(guān)施工，開(kāi)發(fā)企業(yè)方面會(huì)將自身的一部分利潤(rùn)回饋給施工企業(yè)，使施工企業(yè)在獲得固定利潤(rùn)的同時(shí)，獲得來(lái)自開(kāi)發(fā)企業(yè)方面額外的利潤(rùn)，讓雙方都能夠獲得有效的經(jīng)濟(jì)回饋。從房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)企業(yè)單方面來(lái)講，通過(guò)這種合作形式，不僅能夠突破當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資困難的形勢(shì)，還能夠有效得到融資。而且，因?yàn)樵黾恿朔康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取130%的土地增值稅抵稅的匯報(bào)。對(duì)于施工企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種合作形式，不僅能夠拓展其自身的業(yè)務(wù)范疇，加快資本累積，并且還能夠獲得墊資方面的相應(yīng)回報(bào)。此外，在還貸方面施工企業(yè)因?yàn)橛蟹康禺a(chǎn)方面的土地使用權(quán)作為抵押，因此風(fēng)險(xiǎn)要小的多。增值額（元）：960000000615360000=34

6、4640000增值額與總計(jì)之比：56%土地增值稅（元）：3446400000.46153600000.05=107088000（2）相關(guān)利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn)：960000000（總銷售）53760000（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金）180000000（土地使用權(quán)）252000000（開(kāi)發(fā)成本）27500000（利息）107088000（土地增值稅）=339652000企業(yè)所得稅：3396520000.25=84913000凈利潤(rùn)：339652000849

7、13000=254739000（二）在獲得施工企業(yè)支持，進(jìn)行墊資的情況下（1）土地增值稅的相關(guān)計(jì)算總銷售額（元）：1200008000=960000000需要進(jìn)去的金額（元）：土地使用權(quán)（180000000）、開(kāi)發(fā)成本（上增0.11倍）27400000、開(kāi)發(fā)費(fèi)用45400000、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金53760000、加計(jì)百分之二十90800000，總計(jì)643960000。增值額（元）：960000000643960000=316040000增

8、值額與總計(jì)之比：49%土地增值稅（元）：31604000.3=94812000（2）相關(guān)利潤(rùn)計(jì)算總利潤(rùn)（元）：9600000000（總銷售）53760000（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金）180000000（土地使用權(quán)）274000000（開(kāi)發(fā)成本）7500000（管理費(fèi)）94812000（增值稅）=349928000企業(yè)所得稅（元）：3499280000.4=87482000凈利潤(rùn)：（元）34992800087482000=262446000三、對(duì)