土地供應對住房價格的影響-基于福州市的實證分析.pdf

1、土地是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎。自1998年住房制度市場化改革以來，住房市場進入了高速發(fā)展階段，住房價格也在經(jīng)歷短暫平穩(wěn)期后進入快速上漲通道。在此期間，2004年住房用地政策經(jīng)歷了重大的結構性轉變。針對住房價格持續(xù)快速上漲的市場形勢，中央政府連續(xù)出臺一系列調控措施來調節(jié)住房供給與需求，以期達到穩(wěn)定住房價格的目標。然而，調控結果始終不盡如人意。圍繞住房用地政策的結構性轉變與政府壟斷型供地體制是否是房價上漲的最根本原因這一問題，學者們爭論不休，至

2、今仍未形成共識。對這一問題的研究，不僅對深化有關房價波動規(guī)律與政府管制理論研究有促進作用，也對政府有效制定與執(zhí)行住房市場調控政策有決策參考價值。
　　 本文運用制度--行為--結果的分析框架，在系統(tǒng)梳理中國住房用地供應政策體系的基礎上，分析政府、開發(fā)商和購房者在土地和住房市場中的角色與決策行為邏輯，構建土地市場與住房市場互動的四象限模型，探究土地供應影響住房價格的機制及其影響因素，并以福州市為例，對土地供應對住房市場的影響進行計

3、量檢驗，最后，提出改進和完善住房用地供應政策的建議。
　　 主要結論如下：
　　 1、我國已經(jīng)建立起包括土地供應總量控制、住房用地分類保障、經(jīng)營性用地市場化配置的政策框架體系，形成政府壟斷土地一級供給、買方充分競爭的土地市場結構，政府通過土地利用年度計劃和供應計劃對土地供應進行管控。
　　 2、現(xiàn)有的財稅體制和政績考核模式下，市縣政府傾向于采取差別化供地策略來確定住房用地供應規(guī)模和節(jié)奏，以最大化土地收益，結果導致

4、住房用地供求之間出現(xiàn)脫節(jié)以及土地價格出現(xiàn)扭曲。具有資本、實力優(yōu)勢及良好政府關系的企業(yè)逐漸壟斷土地和住房市場，在土地開發(fā)時機和住房定價等方面占據(jù)主導地位，從而導致市場繁榮期土地投機行為的盛行、住房價格的不斷上漲以及很普遍的尋租行為。與此同時，限制性的供地政策會強化購房者對未來住房價格上漲的預期，使其在信息不對稱的住房市場中漸失價格的談判權。
　　 3、在互動的土地市場和住房市場中土地供應主要通過成本效應和預期效應對住房供給和需求產(chǎn)

5、生影響，從而對住房價格產(chǎn)生影響，并反過來又對企業(yè)的用地需求和政府的土地供給規(guī)模與價格產(chǎn)生影響，最終形成土地市場與住房市場互動的機制。土地供應的減少短期內(nèi)會通過上述機制引起房價上漲，但是在房價高漲的情況下，增加土地供應卻未必能降低房價。
　　 4、福州市2000年～2009年期間，收入水平和家庭戶數(shù)等需求面因素以及市場主體的適應性預期心理和市場較低的內(nèi)在自我調節(jié)能力是影響住房價格的主導因素；當期土地供給通過預期機制和成本機制對住房

6、供求進而住房價格也產(chǎn)生顯著影響，政府可以運用土地供應對住房市場進行干預，但是其干預效果受到企業(yè)土地囤積行為的制約。
　　 據(jù)此本文提出以下政策建議：通過年度土地利用計劃和土地供應計劃等手段，保障住房用地市場供給，體現(xiàn)有保有壓的差別化原則，重點保障中小套型普通商品住房用地供給和滿足以自住型住房用地為重點的合理需求；完善土地招拍掛出讓制度，探索多種土地供應模式，適應不同市場形勢下的住房用地市場調控需要；強化土地市場信息公開和土地供后