城市增長與城市土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變——基于杭州市的實(shí)證研究.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市以空前的速度增長。驚人的城市發(fā)展速度很大程度上歸因于漸進(jìn)式且根本性的土地政策及土地有償出讓使用制度的改革。隨著城市土地與住房市場的發(fā)育，價(jià)格在資源配置中發(fā)揮越來越重要的作用。區(qū)位一直被認(rèn)為是影響土地和住房價(jià)格最重要的因素，那么在我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和城市高速發(fā)展時(shí)期，區(qū)位與土地和住房價(jià)格關(guān)系如何?經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期的城市土地與住房價(jià)格在空間上的分布形態(tài)特征是什么?市場的發(fā)展對(duì)于城市土地與住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)起了什么樣和多大程度的作

2、用?城市增長是否影響、如何影響以及多大程度上影響城市土地與住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)?哪些城市增長因素引起了價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的變化以及是如何引起的?位置與價(jià)格之間的關(guān)系是增強(qiáng)還是削弱了?同發(fā)達(dá)國家、發(fā)展中國家和轉(zhuǎn)型國家相比，中國城市有不同的城市土地與住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)嗎?本文試圖探討城市內(nèi)土地和住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)隨城市增長而演變的問題。 在梳理國內(nèi)外學(xué)者土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)相關(guān)研究的基礎(chǔ)上，論文總結(jié)了研究的方法和結(jié)論，構(gòu)建“城市增長—區(qū)位優(yōu)劣—

3、競租—價(jià)格空間差異—價(jià)格空間結(jié)構(gòu)”理論框架解釋城市增長對(duì)土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的作用機(jī)制。歸納出國外城市增長和土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變之間的內(nèi)在規(guī)律，并根據(jù)我國實(shí)情提出了研究假設(shè)。再以杭州作為案例城市，利用近十年來土地和住房市場的交易數(shù)據(jù)(包括344個(gè)土地出讓數(shù)據(jù)、356個(gè)新建商品房樓盤資料、錢江新城附近2001-2006年3722個(gè)住房交易數(shù)據(jù)和規(guī)劃地鐵站附近1999-2006年12431個(gè)住房交易數(shù)據(jù))，進(jìn)行了實(shí)證的探索研究。

4、通過空間分析技術(shù)考察了土地和新建住房價(jià)格的空間結(jié)構(gòu)及其十年間的變化；通過多元回歸模型估算了各時(shí)段土地和新建住房的價(jià)格梯度，并分析了其變化的成因。最后，就杭州近十年城市增長的兩大表現(xiàn)——新CBD(錢江新城)建設(shè)和地鐵規(guī)劃與建設(shè)，基于跨期綜列數(shù)據(jù)(pooling data)，利用DID model和特征價(jià)格模型相結(jié)合的方法，構(gòu)建計(jì)量模型進(jìn)一步深入分析了新CBD和地鐵的規(guī)劃與建設(shè)對(duì)城市住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響。 論文研究得出的主要結(jié)論如

5、下： (1)土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的演變，從本質(zhì)上來看是由于區(qū)位優(yōu)劣變化或預(yù)期變化引起的不同地段的土地或住房增值不同引起的。城市增長帶來外部性的產(chǎn)生或預(yù)期產(chǎn)生，導(dǎo)致區(qū)位優(yōu)劣的變化或預(yù)期變化，直接影響著使用者的競價(jià)，由此影響標(biāo)準(zhǔn)宗地和住房在空間上價(jià)格差異的程度，即使得其價(jià)格上漲幅度不一樣，從而致使城市土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的演變。 (2)在西方市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，隨著城市郊區(qū)化、交通的改善或交通成本的降低、就業(yè)中心的轉(zhuǎn)移等

6、，傳統(tǒng)市中心對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的解釋力逐漸減弱，價(jià)格梯度變得愈來愈平緩；而在一些從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的“激進(jìn)式”轉(zhuǎn)型國家，在其轉(zhuǎn)型初期，價(jià)格梯度顯現(xiàn)，且越來越陡峭?；诤贾莸膶?shí)證研究，在一定程度上證實(shí)：在我國“漸進(jìn)式”的體制改革中，市場是逐步建立完善的。建立初期，土地或住房市場欠完善，價(jià)格還欠真實(shí)顯現(xiàn)，價(jià)格空間分布初步呈現(xiàn)類同心圓的形態(tài)，價(jià)格梯度值波動(dòng)較大；市場逐漸完善成熟后，價(jià)格梯度真實(shí)顯現(xiàn)，隨著城市的快速增長，價(jià)格梯度將呈現(xiàn)與大多數(shù)發(fā)

7、達(dá)國家相似的、越來越平坦的趨勢(shì)，城市多中心的產(chǎn)生、交通走廊等的發(fā)展對(duì)價(jià)格空間分布形態(tài)影響較大。 (3)基于地統(tǒng)計(jì)的杭州價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變探索顯示：杭州土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)了從十年前的類同心圓形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘀行男螒B(tài)的趨勢(shì)。郊區(qū)地價(jià)房價(jià)相對(duì)上漲幅度高于市中心，規(guī)劃地鐵線兩端住房價(jià)格上漲幅度較大；地價(jià)房價(jià)價(jià)格中心有向東部移動(dòng)的趨勢(shì)，錢江新城區(qū)域呈現(xiàn)了新價(jià)格高峰的雛形。 (4)基于價(jià)格梯度的杭州價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的研究顯示：城市

8、增長和市場機(jī)制正在影響土地利用、住房選擇決策，影響著土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的變化。在市場初步建立初期，住宅用地、商務(wù)用地和住房的價(jià)格梯度顯著顯現(xiàn)，但不太穩(wěn)定。隨著城市增長，杭州城市發(fā)展由集聚為主的城市發(fā)展階段，過渡到了集聚擴(kuò)散并存階段。隨著市場機(jī)制的逐步發(fā)揮，住宅用地、商務(wù)用地和住房的價(jià)格梯度都呈現(xiàn)了越來越平坦的趨勢(shì)。1995年，離市中心距離每增加1km，住房用地樓面地價(jià)下降14.615％，商務(wù)用地樓面地價(jià)下降13.064％，住房單價(jià)下

9、降10.506％：2005年，離市中心距離每增加1km，住房用地、商務(wù)用地、住房價(jià)格下降率已分別降為4.782％、6.106％、4.305％。可見，隨著杭州城市增長，土地和住房市場對(duì)位置進(jìn)行了再估價(jià)，臨近市中心的重要性在減弱。 (5)杭州錢江新城的建設(shè)與規(guī)劃帶來了附近區(qū)域住房價(jià)格的增值。當(dāng)前錢江新城預(yù)期效應(yīng)的影響范圍為錢江新城核心區(qū)、兩翼以及核心區(qū)附近1km范圍內(nèi)；錢江新城的預(yù)期效應(yīng)逐步擴(kuò)散，且增值呈現(xiàn)時(shí)間和空間效應(yīng)，進(jìn)而影響住

10、房價(jià)格空間分布形態(tài)。自建設(shè)動(dòng)工以來，錢江新城核心區(qū)、兩翼、核心區(qū)附近1km范圍內(nèi)在新城建設(shè)開始后依次起反應(yīng)；增值幅度逐年上升，至2005年錢江新城核心區(qū)、核心區(qū)附近1km范圍內(nèi)、兩翼增值幅度依次為14％、10.2％、9.5％。 (6)杭州地鐵規(guī)劃給周邊區(qū)域住房帶來了增值效應(yīng)。當(dāng)前交通改善預(yù)期效應(yīng)的影響范圍為近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1.km范圍內(nèi)。增值效應(yīng)隨交通改善程度而變化，近、遠(yuǎn)郊區(qū)住房在地鐵傳言后出現(xiàn)明顯的增值現(xiàn)象，地鐵

11、立項(xiàng)后增值效應(yīng)更顯著，且遠(yuǎn)郊區(qū)的影響較近郊區(qū)更大，而中心區(qū)的反應(yīng)卻不明顯。在控制住其他影響因素后，2006年近郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1km范圍內(nèi)的住房價(jià)格平均增值4.498％，遠(yuǎn)郊區(qū)規(guī)劃地鐵站附近1km范圍內(nèi)的住房價(jià)格則平均增值8.763％。因此，地鐵規(guī)劃帶來的交通改善期望降低了區(qū)域的住房價(jià)格梯度。 (7)實(shí)際的交通通達(dá)性對(duì)于住房價(jià)格的影響非常明顯。實(shí)證模型同時(shí)顯示，在控制住其他影響因素后，住宅區(qū)周邊半徑500m以內(nèi)的公

12、交線路每增加1條，住房價(jià)格將增值0.1％；道路面積每增加1％，住房價(jià)格增值幅度起碼在0.068％以上。近十年來，杭州郊區(qū)交通改善(道路擴(kuò)建或新建、公交系統(tǒng)完善)顯著，這正是影響郊區(qū)住房增值幅度比中心區(qū)大的原因之一，即影響住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)變化的原因之一。 與已有的研究成果相比，本研究的創(chuàng)新和發(fā)展主要體現(xiàn)在以下幾方面： (1)通過構(gòu)建“城市增長—區(qū)位優(yōu)劣—競租—價(jià)格空間差異—價(jià)格空間結(jié)構(gòu)”理論框架對(duì)城市增長中的土地、

13、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的演變機(jī)制進(jìn)行了較系統(tǒng)的理論解釋。國內(nèi)研究多集中于價(jià)格影響因素的分析、價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的靜態(tài)描述，對(duì)城市增長中的城市土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)及其動(dòng)態(tài)演變規(guī)律和演變機(jī)制，缺乏系統(tǒng)的研究。本文在分析價(jià)格空間結(jié)構(gòu)變化影響因素基礎(chǔ)上，結(jié)合分析城市增長對(duì)區(qū)位優(yōu)劣的影響，解釋了城市增長對(duì)價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演變的作用機(jī)理。這對(duì)豐富和發(fā)展區(qū)位理論、房地產(chǎn)價(jià)格理論，對(duì)我國起步中的房地產(chǎn)研究具有重要的現(xiàn)實(shí)與理論意義。 (2)首次綜合利用城市經(jīng)濟(jì)

14、學(xué)的估計(jì)價(jià)格梯度方法和地理學(xué)的空間分析技術(shù)方法，來考察城市增長中的土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)演化問題。即首先利用空間分析技術(shù)初步顯示城市內(nèi)土地、住房價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的形態(tài)，并粗略判斷其主要影響因素；然后，建立模型估算各時(shí)期的價(jià)格梯度，并分析梯度變化；最后，再建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，以檢驗(yàn)可能的影響因素對(duì)價(jià)格及價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響。這種將經(jīng)濟(jì)學(xué)和地理學(xué)相結(jié)合的方法，取長補(bǔ)短，優(yōu)于單一視角或方法，體現(xiàn)出學(xué)科交叉的優(yōu)勢(shì)。 (3)提供了一種利用DID模