固定收益專題一文看懂房地產(chǎn)abs全景

1、P.2內(nèi)容目錄房地產(chǎn)ABS市場概況.....................................................................................32016年以來房地產(chǎn)ABS發(fā)行量激增....................................................................3存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主........

2、.....................................................4房地產(chǎn)ABS發(fā)行門檻高，以AAA、AA主體評級為主.....................................................4供應(yīng)鏈ABS期限在1年左右，CMBS、類REITs期限較長..................................................5各類型產(chǎn)品采用

3、多樣化增信措施，供應(yīng)鏈ABS增信措施相對較弱...........................................6房地產(chǎn)ABS怎么看.......................................................................................6房企資質(zhì)、基礎(chǔ)資產(chǎn)和交易結(jié)構(gòu)是核心要素......................................

4、........................6多樣化增信措施保障現(xiàn)金流............................................................................7房地產(chǎn)ABS主要品種介紹.................................................................................8購房尾款A(yù)BS.....

5、............................................................................................................................................8物業(yè)費ABS.........................................................................

6、............................................................................9CMBS...........................................................................................................................................

7、................12類REITs..................................................................................................................................................................13供應(yīng)鏈ABS..........................

8、.........................................................................................................................14其他類型...........................................................................................15

9、小結(jié)...............................................................................................15風(fēng)險提示...............................................................................................16圖表目錄圖表1：2016年以來房地產(chǎn)AB

10、S發(fā)行量激增（億）......................................................3圖表2：20142016年房地產(chǎn)ABS主要品種發(fā)行情況（億）..............................................3圖表3：存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主（%）..............................................4圖表4

11、：《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》相關(guān)規(guī)定.......................................................................4圖表5：房地產(chǎn)ABS以AAA、AA主體評級為主（%）..................................................5圖表6：供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模排名前列的房企（億）................

12、....................................5圖表7：存量購房尾款A(yù)BS發(fā)行期限分布（億）........................................................5圖表8：復(fù)地物業(yè)ABS分層結(jié)構(gòu)設(shè)計..................................................................5圖表9：存量CMBS發(fā)行期限分布（%）.

13、..............................................................6圖表10：存量類REITs發(fā)行期限分布（%）............................................................6圖表11：各類型房地產(chǎn)ABS無分層設(shè)計占比（%）..................................................

14、...6圖表12：各類型房地產(chǎn)ABS采用內(nèi)部和外部增信措施情況...............................................6圖表13：房地產(chǎn)ABS分析框架.......................................................................7圖表14：金科股份購房尾款A(yù)BS交易結(jié)構(gòu)圖.................................

15、..........................9圖表15：金地物業(yè)ABS交易結(jié)構(gòu)圖..................................................................11圖表16：金地物業(yè)ABS分層結(jié)構(gòu)設(shè)計（萬，%）......................................................11圖表17：正佳廣場CMBS交易結(jié)構(gòu)圖...........

16、......................................................13圖表18：類REITs和CMBS對比.....................................................................13圖表19：蘇寧廣場類REITs交易結(jié)構(gòu)圖.......................................................

17、........14圖表20：龍湖供應(yīng)鏈ABS交易結(jié)構(gòu)圖................................................................15P.4存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主存量的房地產(chǎn)ABS，規(guī)模超過5000億，數(shù)量近400只。分產(chǎn)品類型看，CMBS規(guī)模最大，占比達29.82%，緊隨其后的是供應(yīng)鏈ABS，占比22.66%。類REITs、購房尾款A(yù)BS和物業(yè)費ABS占比分別

18、為15.78%、14.12%和10.68%。保障房ABS和PPP項目ABS規(guī)模較小。圖表3：存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主（%）CMBS供應(yīng)鏈類REITs購房尾款物業(yè)費無分類保障房PPP3.12%0.67%10.68%3.15%29.82%14.12%15.78%22.66%資料來源：Wind，房地產(chǎn)ABS發(fā)行門檻高，以AAA、AA主體評級為主2016年930政策以來，房地產(chǎn)融資全面收緊，房地產(chǎn)ABS發(fā)行門檻較高。以201

19、6年滬深交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》為例，采取“基礎(chǔ)范圍綜合指標評價”方法，基礎(chǔ)范圍要求發(fā)行人資質(zhì)良好，主體評級AA及以上，綜合指標從總資產(chǎn)、營業(yè)收入、扣非凈利潤、資產(chǎn)負債率、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域分布等指標進行劃分。而且，實際發(fā)行會受到窗口指導(dǎo)，發(fā)行門檻高于基本要求。圖表4：《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)范圍綜合指標資質(zhì)良好、主體評級AA及以上并能夠嚴格執(zhí)行國根據(jù)以下綜合指

20、標，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策的以下類型的關(guān)注類和風(fēng)險類。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)屬基礎(chǔ)范圍。注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風(fēng)險類，其余劃分為正常類。（1）境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；（2）以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級政府(含直轄市)、省會城市、副省級城市（1）最近一年末總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年度營業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為及計劃單列市的地