固定收益專(zhuān)題一文看懂房地產(chǎn)abs全景

1、P.2內(nèi)容目錄房地產(chǎn)ABS市場(chǎng)概況.....................................................................................32016年以來(lái)房地產(chǎn)ABS發(fā)行量激增....................................................................3存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主........

2、.....................................................4房地產(chǎn)ABS發(fā)行門(mén)檻高，以AAA、AA主體評(píng)級(jí)為主.....................................................4供應(yīng)鏈ABS期限在1年左右，CMBS、類(lèi)REITs期限較長(zhǎng)..................................................5各類(lèi)型產(chǎn)品采用

3、多樣化增信措施，供應(yīng)鏈ABS增信措施相對(duì)較弱...........................................6房地產(chǎn)ABS怎么看.......................................................................................6房企資質(zhì)、基礎(chǔ)資產(chǎn)和交易結(jié)構(gòu)是核心要素......................................

4、........................6多樣化增信措施保障現(xiàn)金流............................................................................7房地產(chǎn)ABS主要品種介紹.................................................................................8購(gòu)房尾款A(yù)BS.....

5、............................................................................................................................................8物業(yè)費(fèi)ABS.........................................................................

6、............................................................................9CMBS...........................................................................................................................................

7、................12類(lèi)REITs..................................................................................................................................................................13供應(yīng)鏈ABS..........................

8、.........................................................................................................................14其他類(lèi)型...........................................................................................15

9、小結(jié)...............................................................................................15風(fēng)險(xiǎn)提示...............................................................................................16圖表目錄圖表1：2016年以來(lái)房地產(chǎn)AB

10、S發(fā)行量激增（億）......................................................3圖表2：20142016年房地產(chǎn)ABS主要品種發(fā)行情況（億）..............................................3圖表3：存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主（%）..............................................4圖表4

11、：《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》相關(guān)規(guī)定.......................................................................4圖表5：房地產(chǎn)ABS以AAA、AA主體評(píng)級(jí)為主（%）..................................................5圖表6：供應(yīng)鏈ABS發(fā)行規(guī)模排名前列的房企（億）................

12、....................................5圖表7：存量購(gòu)房尾款A(yù)BS發(fā)行期限分布（億）........................................................5圖表8：復(fù)地物業(yè)ABS分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)..................................................................5圖表9：存量CMBS發(fā)行期限分布（%）.

13、..............................................................6圖表10：存量類(lèi)REITs發(fā)行期限分布（%）............................................................6圖表11：各類(lèi)型房地產(chǎn)ABS無(wú)分層設(shè)計(jì)占比（%）..................................................

14、...6圖表12：各類(lèi)型房地產(chǎn)ABS采用內(nèi)部和外部增信措施情況...............................................6圖表13：房地產(chǎn)ABS分析框架.......................................................................7圖表14：金科股份購(gòu)房尾款A(yù)BS交易結(jié)構(gòu)圖.................................

15、..........................9圖表15：金地物業(yè)ABS交易結(jié)構(gòu)圖..................................................................11圖表16：金地物業(yè)ABS分層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（萬(wàn)，%）......................................................11圖表17：正佳廣場(chǎng)CMBS交易結(jié)構(gòu)圖...........

16、......................................................13圖表18：類(lèi)REITs和CMBS對(duì)比.....................................................................13圖表19：蘇寧廣場(chǎng)類(lèi)REITs交易結(jié)構(gòu)圖.......................................................

17、........14圖表20：龍湖供應(yīng)鏈ABS交易結(jié)構(gòu)圖................................................................15P.4存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主存量的房地產(chǎn)ABS，規(guī)模超過(guò)5000億，數(shù)量近400只。分產(chǎn)品類(lèi)型看，CMBS規(guī)模最大，占比達(dá)29.82%，緊隨其后的是供應(yīng)鏈ABS，占比22.66%。類(lèi)REITs、購(gòu)房尾款A(yù)BS和物業(yè)費(fèi)ABS占比分別

18、為15.78%、14.12%和10.68%。保障房ABS和PPP項(xiàng)目ABS規(guī)模較小。圖表3：存量房地產(chǎn)ABS以CMBS和供應(yīng)鏈ABS為主（%）CMBS供應(yīng)鏈類(lèi)REITs購(gòu)房尾款物業(yè)費(fèi)無(wú)分類(lèi)保障房PPP3.12%0.67%10.68%3.15%29.82%14.12%15.78%22.66%資料來(lái)源：Wind，房地產(chǎn)ABS發(fā)行門(mén)檻高，以AAA、AA主體評(píng)級(jí)為主2016年930政策以來(lái)，房地產(chǎn)融資全面收緊，房地產(chǎn)ABS發(fā)行門(mén)檻較高。以201

19、6年滬深交易所發(fā)布的《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》為例，采取“基礎(chǔ)范圍綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”方法，基礎(chǔ)范圍要求發(fā)行人資質(zhì)良好，主體評(píng)級(jí)AA及以上，綜合指標(biāo)從總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、扣非凈利潤(rùn)、資產(chǎn)負(fù)債率、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)區(qū)域分布等指標(biāo)進(jìn)行劃分。而且，實(shí)際發(fā)行會(huì)受到窗口指導(dǎo)，發(fā)行門(mén)檻高于基本要求。圖表4：《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)公司債券分類(lèi)監(jiān)管的函》相關(guān)規(guī)定基礎(chǔ)范圍綜合指標(biāo)資質(zhì)良好、主體評(píng)級(jí)AA及以上并能夠嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)根據(jù)以下綜合指

20、標(biāo)，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類(lèi)、家房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場(chǎng)調(diào)控政策的以下類(lèi)型的關(guān)注類(lèi)和風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)。其中，觸發(fā)兩項(xiàng)指標(biāo)劃分為關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)屬基礎(chǔ)范圍。注類(lèi)，觸發(fā)三項(xiàng)指標(biāo)以上（含三項(xiàng)）劃分為風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)，其余劃分為正常類(lèi)。（1）境內(nèi)外上市的房地產(chǎn)企業(yè)；（2）以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)；（3）省級(jí)政府(含直轄市)、省會(huì)城市、副省級(jí)城市（1）最近一年末總資產(chǎn)小于200億；（2）最近一年度營(yíng)業(yè)收入小于30億；（3）最近一年度扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤(rùn)為及計(jì)劃單列市的地