商業(yè)房地產(chǎn)收益還原率的研究.pdf

1、本文站在市場的角度，對西安市商業(yè)地產(chǎn)市場、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、商業(yè)地產(chǎn)風險、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵進行詳盡地敘述；對于傳統(tǒng)租金結(jié)構(gòu)深入地進行探討，重新確定了租金價值結(jié)構(gòu)構(gòu)成因素的內(nèi)涵。通過實例說明了商業(yè)地產(chǎn)定租金模型、物業(yè)費測算過程。
　　 商業(yè)地產(chǎn)之所以會成為亮點這與它具有高收益的特點是密切相關(guān)的，然而收益率的確定是商業(yè)地產(chǎn)估價中最棘手的問題。
　　 收益率指標的確定是測算商業(yè)地產(chǎn)價格的重要依據(jù)，但估價師在利用收益法從事商業(yè)用

2、房價格評估時，往往對收益率的取值存在較大的隨意性，缺乏科學的依據(jù)，因而容易導致評估價格發(fā)生偏差，為徹底解決這一問題，本人對西安市鐘樓、小寨、康復路、高新等成熟商圈進行調(diào)研，通過努力采集了一手商業(yè)地產(chǎn)租金及價格，并對采集到的樣本進行認真的篩選、修正、匯總與統(tǒng)計，通過對商業(yè)地產(chǎn)“租價比”的測算，最終得出了西安市商業(yè)地產(chǎn)綜合收益率、分區(qū)商業(yè)地產(chǎn)收益率等一系列指標。
　　 通過這次調(diào)研所得到的結(jié)論，不僅對西安市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確立投資還原

3、率、房地產(chǎn)估價機構(gòu)利用收益法測算商業(yè)用房收益價格等方面有著重要的參考價值，同時，收益率指標的確定也對非住宅房屋拆遷補償價格體系的調(diào)整也提供了十分重要的依據(jù)。
　　 本文利用灰色系統(tǒng)模型所得數(shù)據(jù)序列進行模擬與預測，進而通過對某一區(qū)域的收益還原率進行預測并由反推公式得出該商業(yè)地產(chǎn)的市場價值。求出西安市商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)風險系數(shù)β，并應(yīng)用安全利率加風險調(diào)整值法求商業(yè)地產(chǎn)收益還原率的公式。對收益還原法理論在實際應(yīng)用中有一定的推動作用。