房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)研

1、房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)研地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價(jià)值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進(jìn)行分析和研究，以期對項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場定位尋找依據(jù)。從我們在客戶的顧

2、問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)目都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者

3、銷售來實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆全社會消費(fèi)品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額通過對統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)35年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)

4、計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補(bǔ)都可能存在市場商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動密集的地方，則城市的機(jī)能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：◆公共設(shè)施狀況◆交通體系狀況◆道路狀況、通行量◆城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)◆各項(xiàng)城市的機(jī)能◆城市規(guī)劃通

5、過對區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對項(xiàng)目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場

6、調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得在一個(gè)區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項(xiàng)目的時(shí)候沒有這方面的意識，因?yàn)樽≌男枨罅看螅M(jìn)行市場定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時(shí)候都會慎重考慮。在前期調(diào)查中

7、，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時(shí)間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個(gè)非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)6080平方米，以上合計(jì)8191454平方米。根據(jù)具體項(xiàng)目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形

8、式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，選擇好開發(fā)時(shí)間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費(fèi)需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機(jī)會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運(yùn)營項(xiàng)目的時(shí)候，對周邊

9、商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析?，F(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運(yùn)營，我們開發(fā)的目的不僅要實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化，而且要實(shí)現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。七、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究消費(fèi)者的消費(fèi)行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購買行為以及選擇的交通

10、出行方式等方面對消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。1人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快，將直接影響整個(gè)區(qū)域的消費(fèi)行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計(jì)產(chǎn)生重大影響。2家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成

11、員狀況、人員的變化趨勢進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項(xiàng)目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時(shí)間內(nèi)擴(kuò)大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。3收入水平。根據(jù)收入水平確定消費(fèi)的可能性、消費(fèi)能力以及目前的消費(fèi)處于什么樣的狀況。例如個(gè)人年收入在2萬元的消費(fèi)者和5萬元的消費(fèi)者相比，他們在選擇服裝

12、的購買場所時(shí)是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點(diǎn)是專賣店和百貨商場。4消費(fèi)水平。消費(fèi)水平是地區(qū)內(nèi)消費(fèi)活動的直接指標(biāo)，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購買力的概況。5購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費(fèi)者經(jīng)常在哪里消費(fèi)以及消費(fèi)的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對該地區(qū)的消費(fèi)意識作深入探討。6交通和出行方