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文檔簡介
1、房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)研房地產(chǎn)開發(fā)前的市場調(diào)研地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。從我們在客戶的顧
2、問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容,希望和大家一起探討。一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究,尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目,由于其開發(fā)周期長、投資大,受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者
3、銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤,因此其風險很大。所以,在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時,對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析?!艨?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等◆GDP發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況◆全社會消費品零售總額◆全市商業(yè)增加值◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)35年的分析,基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)
4、計年鑒和政府工作報告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義,在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機;在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方,則城市的機能易于發(fā)揮出來,由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面,還包括:◆公共設(shè)施狀況◆交通體系狀況◆道路狀況、通行量◆城市性質(zhì)與功能特點◆各項城市的機能◆城市規(guī)劃通
5、過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間,包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查,了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如,交通網(wǎng)的開發(fā)計劃,交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方,所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素;城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵,諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場
6、調(diào)查公司實地調(diào)查了解,由于反映問題的角度不同,一般的調(diào)查人員很難完成以上工作,調(diào)查必須有目的性,如果不知道目的是為什么,這樣得在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn),必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計,對許多開發(fā)商來講,以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識,因為住宅的需求量大,進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同,它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以,不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。在前期調(diào)查中
7、,首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況,了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素,它直接決定我們未來的商業(yè)做多大,做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中,明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積,對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標,即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700910平方米;社區(qū)服務(wù)每千人指標59464平方米;金融郵電每千人指標6080平方米,以上合計8191454平方米。根據(jù)具體項目的不同,規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形
8、式的要求不同;對于開發(fā)商來講,在具體開發(fā)中,應(yīng)根據(jù)實際情況,選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早,會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求,導(dǎo)致消費需求不足,租賃經(jīng)營不理想;開發(fā)太晚,則不能很好滿足居民的生活需求,且會損失商業(yè)機會。如天通苑,由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,商業(yè)開發(fā)比較晚,所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求,入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值,許多買了一層住宅的居民,將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以,我們必須在具體運營項目的時候,對周邊
9、商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析;對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營,我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化,而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。七、消費者消費行為的調(diào)查與研究消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料,即針對消費者生活的特性,從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通
10、出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。1人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理,以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外,對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校,人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快,將直接影響整個區(qū)域的消費行為,而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。2家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一,可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成
11、員狀況、人員的變化趨勢進行了解,進而可以由人員構(gòu)成比率,洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng),在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模,而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主,而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。3收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比,他們在選擇服裝
12、的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場,而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。4消費水平。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標,對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形,并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分,這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。5購買行為。分析其主要的目的有二:一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù);二是知悉選擇商品和服務(wù)的標準,以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。6交通和出行方
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