商品房銷售培訓問題46-54

1、商品房銷售培訓問題465446還款期限如何選擇？還款期限如何選擇？貸款期限是越長越好，還是短期的好？這主要取決于購房者的經濟能力及其投資偏好。一般來說，還款期限越長，則每月還款額越低，負擔就相對輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負擔就相對重一些?？梢姡娱L還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長越好呢？讓我們來看一個例子。以借款一萬元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月

2、還款減少413元，負擔減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長一年，每月負擔只減少2元，約為2%?？梢娖谙捱^長不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負擔。所以合理的期限為5—8年。4747個人住房抵押貸款期限和額度是多少？個人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據有關規(guī)定，個人住宅抵押貸款期限最長不超過30年。貸款額度最高不超過房屋售價的70%。借款人逾期償還貸款，以人民銀

3、行(96)頒發(fā)156號文件規(guī)定，按逾期天數加收逾期額萬分之四的罰金，連同應償還的貸款本息一并計收；借款人連續(xù)三個月沒有償還貸款本息或貸款合同期滿沒有還清全部貸款本息的，銀行有權對抵押房屋進行處理，或由擔保人代為歸還貸款本息。48個人購房如何辦理保險？個人購房如何辦理保險？個人在購買住房時并無強制保險，但個人因購房申請公積金貸款和商業(yè)性個人住房擔保貸款時，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險種作為借款條件。銀行所指定的險種主要為住房財產保險，其他

4、涉及的險種還有貸款保證保險、人身保險。住房保險屬財產險，與抵押行相聯系。該保險與家庭財產保險不同的是其標的專指用貸款購買的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內財產。投保抵押住房保險對銀行對個人都有利。銀行要求購房借款申請人投保此險，是因為在購房借款時住房設置了抵押，抵押物的安全關系到貸款銀行的風險，通過參加保險可以轉嫁因自然災害導致的風險。對個人而言住房價值高，普通家庭需長期積累才能購置，家庭③印花稅：每件5元。(三)物業(yè)管理費：按《北

5、京市物業(yè)管理收費標準》統一收取。49看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？看中一套商品房并準備購買，該交定金還是訂金？按《擔保法》規(guī)定，定金是指合同當事人在合同訂立時或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數量貸幣金額的擔保形式，合同履行后，定金應當收回或抵作價款。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金，接受的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金。為防止意外，購房者一定要保留好定金收據。另外，按照我國《擔保法》，

6、定金合同是實踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購房者簽訂認購書并約定支付一定數額的定金后，實際上卻并沒有交付定金，不打算買該房時，賣方也不得按認購書向購房者追討。定金應于簽定合同時交付。定金雖有預付款的性質，卻與預付款有本質的區(qū)別：在不履行經濟合同時，預付款沒有擔保作用，不產生定金的法律后果；而付款方不履行合同時，有權要求返還預付款。訂金是指購房人怕看中的房子不能買到而交的預訂的錢，對合同沒有擔保作用，不像定金對違約情形有處罰的作用

7、，因此，當付款方不想購買時，有權要求開發(fā)商退還。目前，北京樓市上購買商品房和經濟適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國土資源和房屋管理局并沒有這方面的規(guī)定。49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經貸款經辦行、借款人及有關各方協商同意，并依法簽訂變更合同。②借款人死亡、宣告失蹤或喪失勞動能力，其財產繼承人、監(jiān)護人或受遺贈人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應簽訂新的借款