商品房銷售中的價格問題及解決建議

1、<p>　　商品房銷售中的價格問題及解決建議</p><p>　　商品房銷售價格是目前社會各界關(guān)注的熱點和焦點問題，高位運行的價格使許多人聞之色變，尤其怕房價保持過快上漲趨勢。為此國家不斷出臺新的政策規(guī)定，采取各種有效措施，加大力度控制商品房銷售價格過快上漲。2011年5月國家發(fā)展改革委頒布實施了《商品房銷售明碼標價的規(guī)定》，湖北省結(jié)合實際印發(fā)了《湖北省商品房銷售明碼標價規(guī)定實施細則（試行）的通知》，黃

2、岡市價格主管部門按照國家和省的有關(guān)文件精神，下發(fā)了《關(guān)于商品房銷售價格實行備案的通知》，對商品房的銷售價格提出了各項明確要求。執(zhí)行超過兩年的時間，究竟取得了什么樣的效果，商品房開發(fā)商是否嚴格執(zhí)行有關(guān)政策規(guī)定，老百姓是否得到真正的實惠，對控制房價有沒有實質(zhì)性的作用，帶著這些問題，筆者對部分縣市的商品房銷售情況進行了一次摸底調(diào)查，全面了解。現(xiàn)結(jié)合具體情況，把所思所想表達出來，希望在商品房銷售價格監(jiān)管中起到拋磚引玉的作用。 </p>

3、;<p>　　一、我市商品房銷售價格變化總體情況 </p><p>　　筆者所在地是一個縣級城市，屬國家確定的貧困縣市。早在2002年，福鑫房地產(chǎn)商開始進入我市開發(fā)商品房，2005年開始銷售商品房，當時價格不超過每平方米600元。經(jīng)過十年的時間，現(xiàn)在全市商品房開發(fā)企業(yè)達30多家，商品房價格也一路高升，幾乎一年一大步，從每平方米600元至現(xiàn)在突破4000多元，仍有上升的趨勢。綜合各方反應看法，分析價格

4、上漲原因主要有七個方面：一是開發(fā)商追求最大利潤。這是個人投資辦企業(yè)的本質(zhì)所決定的。二是經(jīng)銷商從中漁利。開發(fā)商以平均價委托經(jīng)銷商推銷，經(jīng)銷商聘請人員與銷售業(yè)績掛鉤，多賺多得，無形中加了一次價。三是商品房開發(fā)成本上升。材料隨行就市，漲的多，現(xiàn)在地價實行招、拍、掛，人員工資大幅增長。四是大中城市商品房價格高位運行和持續(xù)上漲的輻射效應。開發(fā)商紛紛向下轉(zhuǎn)移，擴大盈利空間。五是需求量增大，主要是打工族購房需求和部分人投資購房需量增加。六是城鎮(zhèn)化建設

5、的推進，擴大了住宅的需求。七是人民生活水平的提高，對商品房的質(zhì)量和要求明顯提高。有的小房換大房，老式樣房換新式樣房，父母小孩分開住，一家2套以上房屋不足為奇。 </p><p>　　二、商品房銷售過程中存在的問題 </p><p>　　（一）商品房銷售價格備案階段 </p><p>　　按照有關(guān)政策規(guī)定，商品房銷售前必須到市物價局進行銷售價格備案才能辦理預售許可證。

6、但現(xiàn)實的情況是，在備案階段主要有兩個突出問題： </p><p>　　1、備案辦理方式不一 </p><p>　　筆者走訪了解了幾個縣市物價部門，對于開發(fā)商報送的價格備案資料，價格主管部門辦理的方式大體上有四種：一是直接收到材料備案完事；二是有的縣市明確規(guī)定單價突破4000元的不予以備案，要求備案價格不得超過限價即可；三是有的縣市對備案價格進行定調(diào)價可行性論證或開展成本監(jiān)審；四是有的縣市靈

7、活掌握。 </p><p>　　2、制定備案價格虛高 </p><p>　　筆者與開發(fā)商座談了解知曉，各開發(fā)商都制定虛高價格備案。有的開發(fā)商直言不諱地說：除掉各項成本費用，每平方米賺錢不到1000—1500元，那開發(fā)樓盤就沒意義；有的開發(fā)商想利用價格主管部門做宣傳，故意將備案價格定高，銷售時每平方米降價200—300元，對消費者宣傳說沒按物價局定的價賣；有的開發(fā)商還直接想拉攏價格主管部門，

8、說給些費用，希望按他們的備案價格執(zhí)行；也有開發(fā)商坦誠相告，房產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟，不知道能支撐多長時間，想趁行情較好時多賣多賺，希望多行方便。目前確有一種現(xiàn)象不容忽視，建房遍地開花，價格居高不下，開盤熱熱鬧鬧，空置冷冷清清。 </p><p>　　（二）商品房銷售階段 </p><p>　　筆者所在的縣市最近對全市開發(fā)在售的樓盤價格政策執(zhí)行情況進行了一次全面檢查，共檢查12 家商品房開發(fā)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)

9、在商品房銷售過程中存在以下問題： </p><p>　　1、明碼標價不規(guī)范 </p><p>　　一是有的根本沒有公示，看房說價，因人議價。二是有的公示內(nèi)容不全面，部分內(nèi)容公示不到位，如沒標識容積率、綠化率、車位配置率、優(yōu)惠折扣條件、套內(nèi)建筑面積和分攤共有建筑面積等商品房價格相關(guān)因素以及價格投訴舉報電話、代收代辦的收費項目收費標準和政策依據(jù)，只公示面積不公示價格等。三是有的公示價格與備案價

10、格不符，主要是公示價格高于備案價格。四是公示內(nèi)容不正確，如水電報裝費用等應計入房價，不得另行收取，但有些開發(fā)商公開公示要收多少水電報裝費等。五是公示的備注內(nèi)容不準確，如代收辦理證件費用與文件規(guī)定有出入。 </p><p>　　2、不執(zhí)行備案價格 </p><p>　　有些樓盤實際銷售價格與備案價格不相符，或高或低，隨心所欲，出現(xiàn)幾十種價格。價格變化和調(diào)整時，也不到價格主管部門重新備案。 &

11、lt;/p><p>　　3、存在亂收費行為 </p><p>　　一是在房價外向購房戶收取水電報裝費用。有6家開發(fā)商向購房戶收取了2630元/戶至3730元/戶的水電報裝費用。二是轉(zhuǎn)嫁負擔收取部分代收代辦項目費用。有6家開發(fā)商將應由自身承擔的房產(chǎn)測繪費150元/戶、房產(chǎn)交易手續(xù)費3元/平方米的費用向購房戶收取，轉(zhuǎn)嫁負擔。三是強行收取檔案查詢費。有2家開發(fā)商把檔案查詢費作為代收代辦項目統(tǒng)一向購房

12、戶收取。而按文件規(guī)定，購房戶到房產(chǎn)主管部門咨詢、查詢相關(guān)檔案資料，應在自愿的情況下繳費。還有收取公證費的。四是收取未予標明的費用。開發(fā)商在銷售商品房的過程中，收取的代收代辦費用必須嚴格執(zhí)行政策規(guī)定，但有2家開發(fā)商按1至2萬元/戶的標準向購房戶收取預收費用，既沒有顯示預收費用的具體內(nèi)容，也沒有在商品房銷售合同中予以明確，沒有執(zhí)行商品房銷售“一價清”制度，不明不白地收取。 </p><p>　　4、沒備案進行銷售 &

13、lt;/p><p>　　有的開發(fā)商根本沒有進行價格備案和執(zhí)行明碼標價政策規(guī)定就開盤銷售房子。 </p><p>　　三、商品房銷售過程中價格存在問題的原因分析 </p><p>　　一是經(jīng)濟利益驅(qū)動。這是最根本的原因，利益最大化和追求高額利潤導致一些開發(fā)商抬高房價、惡意炒作、亂收各種費用。也有一些開發(fā)商法律意識淡薄，唯利是圖，置國家政策視而不見，聽而不聞，認為縣級市場不

14、是監(jiān)管重點，思想上不重視，行動上不積極，政策上不理解，認識上不到位，執(zhí)行價格備案、明碼標價和政策規(guī)定大打折扣。 　　二是監(jiān)管力度不強。一方面價格主管部門本身執(zhí)法手段不強硬，另一方面監(jiān)管起來也有很大的難度。有的尋求政府、職能部門作為后臺，名曰招商引資，繳稅增加財政收入，實則吃小虧占大便宜，肥了私人，轉(zhuǎn)嫁負擔，羊毛出在羊身上，導致有些問題很難得到根本解決。 </p><p>　　三是政策透明度差。價格主管部門對商品

15、房價格政策的宣傳力度不大，國家的法律法規(guī)和許多價格政策規(guī)定不被群眾和百姓熟悉，政策信息的不對稱，導致消費者不明不白的交了冤枉錢。 </p><p>　　四、解決商品房銷售過程中價格存在問題的建議 </p><p>　?。ㄒ唬┻M一步明確政策規(guī)定 </p><p>　　按照省市價格主管部門的價格政策規(guī)定，商品房在銷售前應到價格主管部門備案，但并沒有明確規(guī)定備案該如何進行

16、，有些什么程序，產(chǎn)生后果如何解決？導致各地處理方法不一。備案到底應該如何進行，是收到備案材料萬事大吉，還是要開展成本監(jiān)審，或是要進行定調(diào)價可行性論證，乃至在全市范圍內(nèi)公示開發(fā)成本，定期公示一個地域同類型房子最低成本價、平均成本價、實際成交價，引導企業(yè)合理定價，購房戶理性談價。在這個方面，省級價格主管部門應該有個明確的政策規(guī)定，便于基層價格主管部門易于操作。不要象通訊資費標準備案那樣只起到擺設作用，搞形式，走過場，沒有任何實質(zhì)意義，甚至起

17、到相反的作用。 </p><p>　?。ǘ⑸唐贩夸N售價格納入政府定價目錄管理 </p><p>　　對商品房銷售價格實行政府指導價，采取利潤率和最高限價控制。進行成本監(jiān)審，地價多少？利潤率多高？報價多少？發(fā)現(xiàn)異常情況，及時查清改正。這不僅有利于遏制房價過快上漲，更有利于價格主管部門實行監(jiān)管。 </p><p>　　（三）要加大監(jiān)管力度 </p>&

18、lt;p>　　價格主管部門、房產(chǎn)管理部門、建設部門、土地部門、規(guī)劃部門等要齊抓共管，加大對商品房開發(fā)銷售的監(jiān)管力度和檢查處罰力度，督促房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格執(zhí)行各項政策規(guī)定，鏟除商品房開發(fā)企業(yè)僥幸心理和自己得大頭處罰交小頭的機會主義思想，確保各項政策規(guī)定能夠執(zhí)行到位。 </p><p>　　（四）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應自覺依法誠信經(jīng)營 </p><p>　　這一點很重要，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能因為有需求

19、量就抬高房價，也不能不執(zhí)行政策規(guī)定去損害老百姓的利益，更不能報價備案規(guī)劃設施完善，建成售后配套設施大量縮水，存在欺騙行為。各有關(guān)人員也不能借機炒房，擾亂商品房市場價格秩序，為共建和諧社會做出應盡的努力和貢獻。 </p><p>　?。ㄎ澹┮獜娀麄骷哟笳咄该鞫?</p><p>　　應對國家涉及有關(guān)商品房銷售價格的各種法律法規(guī)和政策規(guī)定，進行廣泛深入宣傳，做到家喻戶曉，讓消費者行動起來，

20、形成強大的監(jiān)督力量，自覺抵制商品房銷售過程中的各種價格違法行為。 </p><p>　　（六）建議政府加大保障住房建設力度 </p><p>　　以市政府為主導，多投資建設廉租房、公租房和經(jīng)濟適用住房，緩解住房需求壓力。也可以投資建設商品房，保本微利或無利出售，在商品房銷售價格上起到龍頭和引導作用，讓更多的群眾和百姓買得起房。 </p><p>　?。ㄗ髡邌挝唬汉?/p>