商品房銷售培訓(xùn)問題1-15_secret

1、商品房銷售培訓(xùn)問題115前言：本培訓(xùn)主要涉及的內(nèi)容為房產(chǎn)法律、銀行貸款、物業(yè)管理、住房公積金等客戶關(guān)心的問題，同時也是營銷人員從更深的層次上需要掌握的房地產(chǎn)相關(guān)知識，希望通過培訓(xùn)，大家能進行主動學(xué)習(xí)，主動思考，成為一名客戶認可的、優(yōu)秀的房地產(chǎn)銷售專家。1問：商品房現(xiàn)售、預(yù)售的含義？答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付者房價款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售

2、給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（點評：）2問：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證的辦理程序按照哪些規(guī)定執(zhí)行？答：按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（點評：）3問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合的條件？答：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證（四）已通過竣工驗收（

3、五）拆遷安置已經(jīng)落實（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實（點評：）4問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將哪些文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部9問：商品房銷售有幾種計價方法以及商品房建筑面積的規(guī)定？答：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積

4、組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利、承擔(dān)責(zé)任。10問：《商品房銷售管理辦法》對按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋有哪些規(guī)定？答：按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細尺寸、并約定誤差范圍，房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同

5、中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。11問：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人沒有在合同中約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，根據(jù)法律規(guī)定，按什么原則處理？答：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（二）面積誤差比絕對值超出3%時買受人有權(quán)退房.買受人退房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退

6、還給賣受人同時支付已付房價款利息.買受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）X100%合同約定面積12問：房產(chǎn)廣告怎樣才