海龍大廈銷售策劃報告

1、海龍大廈銷售策劃報告海龍大廈銷售策劃報告一、寫字樓市場分析：1、歷史分析：1993年北京市房地產(chǎn)業(yè)開始較大規(guī)模形成由于政府以往對于高檔房地產(chǎn)限制較大供應量較少；同時，92年以來中國經(jīng)濟發(fā)展異常迅速需求迅速加大使北京中高檔房地產(chǎn)特別是寫字樓供求之間存在較大缺口嚴重供不應求，用于銷售的寫字樓幾乎沒有，寫字樓的租金普遍很高。93年第一批推出的外銷房地產(chǎn)項目幾乎全部取得極其不錯的銷售成績，這種整體市場狀況一直持續(xù)到94年中期。北京高檔寫字樓在9

2、4年前純寫字樓面積約在50萬左右。至93年底，有8個高檔寫字樓項目推出；到94年上半年，推出的高檔寫字樓項目一共有16個。這一時期推出的北京中高檔寫字樓項目幾乎都取得良好的銷售和出租成績94年的價格平均比93年上漲30%.1995年起房地產(chǎn)市場逐步下滑寫字樓現(xiàn)房市場出現(xiàn)大量“舊樓改造”的寫字樓，估計有40－60萬平方米，使寫字樓供應量大幅上升。2、現(xiàn)狀分析及未來預測：今年是北京市寫字樓市場供應量最大的一年。具市場資料顯示：今年北京市共有

3、總建面積達134萬平米的寫字樓相繼完工投入使用。完工項目主要集中在西城的金融街及朝外商業(yè)區(qū)一帶。位于金融街的有投資廣場、平安大廈、建威大廈、國企大廈、月壇大廈、通泰大廈；東部地區(qū)的有恒基中心、新中港萬泰大廈、建宏大廈、嘉里中心、東環(huán)廣場、聯(lián)合大廈、泛利大廈、美惠大廈等一批知名寫字樓；從而形成了東長安街沿線至建國門外大街，東二環(huán)沿線；西長安街沿線至復興門大街；東二環(huán)沿線；西二環(huán)沿線五片成規(guī)模的寫字樓區(qū)域。有關(guān)資料同時顯示，1996年北京寫

4、字樓實際總量為150萬平方米。1997年共有60萬平方米的寫字樓竣工，而今年年底預計有140萬平米的寫字樓竣工投入使用，屆時北京高檔寫字樓的供應量將達到350萬平米。造成寫字樓形成竣工高潮的原因之一是前兩年開工的項目由于資金、施工等多種因素，致使寫字樓集中上市的局面。伴隨寫字樓上市供應面積的迅速增加，隨之而來的是寫字樓市場租、售價的不斷下滑。因現(xiàn)階段市場整體供大于求，故預計到今年年底寫字樓的空置率仍將達45%左右。整售12500大面積底

5、商冠城大廈馬甸橋西北610封頂整售12500冠城園迎賓大廈軍博南300米8做內(nèi)裝整售11800綜合樓遠洋大廈長安街復興門10期房一層2480$剛發(fā)售時代廣場長安街西單10期房一層2500$剛上市國際金融西長安街10現(xiàn)房整售2400$金融機構(gòu)月壇大廈西二環(huán)月壇11現(xiàn)房租售2400$金融機構(gòu)通泰大廈金融街6現(xiàn)房散售2300$整買2100$國企大廈金融街8現(xiàn)房大面積2100$余6萬平米注：以上價格為報價附表二：部分寫字樓出租情況物業(yè)名稱建筑面

6、積具體位置租價（元平方米.天〕入住率物業(yè)管理收費國企大廈11復興門4.553.5美金月西單國際大廈商場寫字樓:40000西單大街480%1元RMB平方米月商譽大廈10000海淀區(qū)阜石路4.850%免收富華大廈80000東二環(huán)5.5680%2美金通泰大廈60000金融街4.840%3.2USDm2月平安大廈55000金融街5.850%建威大廈62000南禮士路62號650%3.5USDm2月金玉大廈60000航天橋4.5剛招租金隅大廈50

7、000長椿街地鐵口6(使用面積)95%免收光大國信大廈15000白石路15號660%免收中路大廈15000安外大街丙66號5.860%免收莊勝廣場32000宣武門外4號570%3USDm2月中化大廈49000復興門大街南790%3.5USDm2月恒基中心280000北京站口6860%3.9USDm2月華誠大廈40000東單路口590%3USDm2月萬通新世界50000阜成門西南角690%3.5USDm2月注：以上價格為報價附表四：部分在

8、建寫字樓的情況項目名稱位置規(guī)?？⒐r間物業(yè)類型嘉海大廈海淀鎮(zhèn)38000平米1999底封頂寫字樓、商業(yè)用房科技會展中心北三環(huán)西路48號23萬2000年底寫字樓、公寓、商場泛太大廈農(nóng)科院西門南約3萬1999年中寫字樓基業(yè)大廈30000平米2000年初寫字樓、公寓中電信息大廈友誼賓館對面40000平米1999年6月寫字樓三、本項目的特點：1.位置特點：海龍大廈位于中關(guān)村最核心地帶，地理位置顯赫。有中國“硅谷”之稱的中關(guān)村，是中國科學院最重要的

9、科研基地和全國高新技術(shù)的龍頭，白頤路貫穿中關(guān)村，成為東方最著名的電子一條街。中關(guān)村已成為世界版圖上經(jīng)濟發(fā)展最迅速的一個點。規(guī)劃中的北四環(huán)位于該項目的北部。中關(guān)村高新科技圈目前擁有五千多家高新技術(shù)企業(yè)，二百多家國家級科研單位，十萬余名科技人員。另外，周邊學府云集，名校林立，使海淀區(qū)成為北京教育水平最高的區(qū)域，大中專以上學歷占人口總數(shù)的35％，每年大學升學率也位居全市之首。匯聚了數(shù)以萬計的優(yōu)秀學子，孕育了一代又一代的成功的企業(yè)家。構(gòu)成該項目