地產(chǎn)企業(yè)融資方式及風險防范

1、朱建武中弘投資發(fā)展部2013.7.10房地產(chǎn)企業(yè)投融資相關問題總結1、房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目時存在的問題？a)中央銀行2003年出臺的121號文件規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)拿地時的土地出讓金不允許銀行貸款；2010年后北京招拍掛文件上更是明確規(guī)定保證金必須是自有資本金。從而加大了企業(yè)投資土地時的資金負擔。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于自身的特點，任何一個開發(fā)商投資項目時都會利用資金杠桿，只是有的運用的比例高，有的低；有的運用資金杠桿的成本低，有的高。任何一個運用

2、資金杠桿的項目投資，都是對項目的銷售回款有良好的預期，至少針對投資人進行募資的時候會是這樣。由于市場的不可控風險，項目自身產(chǎn)品的設計，定位等問題會影響項目的回款速度。一旦回款問題與資金到期支付的矛盾成立，勢必導致開發(fā)商沉重的資金壓力。b)地產(chǎn)投資商在投資項目時，往往看重地塊的未來升值空間，看重地塊所在的地理位置的優(yōu)越性，而不會去考慮大的市場環(huán)境以及房地產(chǎn)市場的走勢，從而導致盲目投資。最后往往項目投資進去了，銷售卻不盡人意。c)產(chǎn)品研發(fā)方

3、面投入精力不夠。最后導致要么產(chǎn)品不受市場歡迎；要么產(chǎn)品在周邊市場里重復而沒有競爭力。2、房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，以及每種融資方式的特點？a)銀行抵押貸款。要求較高：四證齊全，信譽良好，信用評級較高，自有資本金30%，要有抵押物，且抵押物的抵押率及評估值都會受到控制。流程上受到限制：土地一級開發(fā)階段無法銀行貸款，純土地無法貸款，只能做開發(fā)貸。一些政策性銀行有例外，例如國開行可以投資土地儲備項目，但受地區(qū)額度限制。b)私募股權基金。優(yōu)點：投資方

4、式靈活，受政策法規(guī)限制較少。但一般投資周期較短：2年1年。投資方式有三種：股權型投資，權益性投資，以及股加債混合型投資。當前用的最多的就是混合型投資方式。但是一般保障措施要求較高：抵押控股擔保的方式。c)信托投資。要求：四三二，四證齊全，30%自有投資二級資質，投資方式主要還是股加債形式，也有權益行和股權型，具體看項目情況以及談判結果。土地一級開發(fā)也可以做，但要求的文件較多：政府合作文件，政府相關的拆遷批文，地塊拆遷平整等信息。主要是權

5、益型融資：要有足額的抵押物，或者控股，對一級開發(fā)建設單位要求也比較高。一般是直接與政府合作，或者政府平臺公司。d)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資。屬于直接融資，成本低，無利率。但上市難度大，融資規(guī)模與成功率都有較大限制。e)發(fā)企業(yè)債券。對公司規(guī)模與信譽有較高要求，成功率較低。f)上市公司發(fā)可轉換債券。要求高，難度大。g)增值擴股。難度大，成功率低。h)產(chǎn)業(yè)基金。例如：REITs。除越秀地產(chǎn)香港發(fā)行成功外，國內還未實行。i)房地產(chǎn)預售融資，承包商墊資

6、，政府政策撥款等。不多說。3、房地產(chǎn)企業(yè)融資面臨的問題？a)銀行貸款難度大，項目開發(fā)不到一定程度，基本無法操作。b)一般走基金或信托的方式，但融資成本相對較高，對項目的要求也高。很多項目沒朱建武中弘投資發(fā)展部2013.7.10有足夠的平臺支撐或抵押物不夠或擔保不夠等無法順利操作。c)基本沒有其它的融資渠道。除非走民間借貸，風險太大。d)中小房地產(chǎn)企業(yè)與基金，信托對接時。往往沒有專業(yè)的融資部門去對接，也會降低融資成功的概率。4、房地產(chǎn)企業(yè)

7、融資面臨的風險？a)一般房地產(chǎn)企業(yè)基本都是通過銷售回款支付融資資金與利息。市場風險較大b)中小企業(yè)融資方式單一，經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，所持物業(yè)凈值有限，抗風險能力以及風險預防和風險分解能力都較弱。c)成本控制沒有做好，導致現(xiàn)金流壓力大。5、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險控制？a)控制成本，加快項目開發(fā)力度，縮短項目開發(fā)周期，提高資金周轉率。b)量力而行，控制擴張速度與規(guī)模，控制資產(chǎn)負債率，提高流動比率與速動比率。c)始終保持單個項目的償債比率在1.5以上。