離婚房產(chǎn)分割律師實務(wù)策略

1、..1離婚房產(chǎn)分割律師實務(wù)策略離婚房產(chǎn)分割律師實務(wù)策略主講人：柯直引言：各位同仁大家下午好，我是浙江乾衡律師事務(wù)所的律師。做婚姻家庭案子的前途是光明的，但道路是曲折的。昨天晚上我跟劉老師談到，有些律師的觀點是辦專業(yè)離婚律師事務(wù)所，我是反對的，為什么？等會我會用一個案例跟大家談到。好，言歸正傳，今天講的題目是“離婚房產(chǎn)分割律師實務(wù)策略”，這個題目看起來很簡單，大部分家庭分割房產(chǎn)時很簡單地處理好，雙方都是民政部門辦離婚，但我感覺到有些房產(chǎn)分

2、割難度非常大，實際到律師方方面面的知識和策略。一、房屋的定義一、房屋的定義一般指上有屋頂，周圍有墻，能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場所。有些地方的窯洞、竹樓也是作為房屋的，而且當?shù)卣o他們頒發(fā)房產(chǎn)證，作為房屋。房屋的法律概念是《城市房地產(chǎn)管理法》里，這里對于房屋法律的評價我看得不是很舒服，“是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”，這是房屋的法律概念。作為房

3、屋它有很多分類，分類就是按照什么標準去分，有用途分類，有私有的性質(zhì)，以是公有的還是私有的來分類。二、房屋的分類二、房屋的分類按用途可分為：1.住宅；2.工業(yè)、交通、倉儲用房；3.商業(yè)、金融和信息用房；4.教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房；5.文化、新聞、娛樂、園林綠化、體育用房等方面，一共有8大分類，對這些東西稍微了解一下，沒有實際意義，我們所要了解的最重要的一塊是作為夫妻共同財產(chǎn)或者認定為個人財產(chǎn)、婚前財產(chǎn)來分類的。三、夫妻共有房屋分割原則三

4、、夫妻共有房屋分割原則我歸納了5條：1.堅持男女平等原則；2.照顧子女和女方權(quán)益原則；3.堅持有利于生產(chǎn)、生活原則；4.不損害國家、集體，他人利益原則；5.有約定按約定（注意《婚姻法司法解釋三》第七條）。這是加上去的，不知能否說按約定有約定。男女平等原則是最基本的，分財產(chǎn)男人跟女人是一樣的。第2條原則，照顧子女和女方權(quán)益原則，說男女平等，但在這條原則上不平等，為什么？女方照顧子女絕對有傾斜，好在現(xiàn)在法院的很多法官有那個心理理念，男女分割

5、財產(chǎn)方面從金錢量的角度來說都是平等的，比如說造房子100萬各人50萬，1000萬各人500萬，有利于照顧權(quán)益的原則體現(xiàn)在女方說這套房子我要住的，那就給女方，一邊說男女平等一邊又說要照顧，近段時間發(fā)現(xiàn)有些法官、法院還是堅持都分給女方、照顧女方，這是我極大反對的，四六開、三七開。前段時間某個當事人（不是我的當事人）將他的事拿過來給我看，男方請了律師作原告，女方律師都沒有請，法院最后判決：女方六、男方四。我看之后，一點都沒有原則，更何況是平等

6、原則。我個人認為這個法官不具備法官的素質(zhì)，認為女性就要保護，認為她是女性所以就要保護。堅持有利于生產(chǎn)生活原則很簡單，如果是農(nóng)民，這間房屋放工具用的，放工具就可以。如果一個人在廣州，一個人在北京，北京的房應(yīng)該是判給北京這一方，廣州的房子給廣州這一方，總不能廣州房北京來住，廣州的房北京來住。不損國家、集體他人利益的原則。原來有個無過錯方原則，關(guān)于照顧無過錯方原則，現(xiàn)在目前大家的理念想法發(fā)生了變化，1993年最高法院關(guān)于離婚中如何處理夫妻共同

7、財產(chǎn)若干意見，這個時候里面有照顧無過錯方原則，現(xiàn)在新婚姻法是照顧女方和未成年子女，但沒有無過錯方了。..3引言：辦案過程當中很難有一模一樣的案子，世界復(fù)雜多樣，正因為這樣生活也豐富多彩。接下來給大家談?wù)勱P(guān)于比較特殊的房產(chǎn)分割，比如說案件的商品房、離婚協(xié)議書、子女的利益怎么去保護，現(xiàn)在談?wù)勆唐贩康陌唇?，按揭房屋離婚時怎么分割。四、特殊的房產(chǎn)分割四、特殊的房產(chǎn)分割（一）按揭商品房首先是按揭。關(guān)于這一塊分割，早幾年各個地方的分割不一樣，各個地

8、方的判決方法，上海、浙江、北京、江蘇（六）涉及到違章建筑的在法制健全、人民法律意識不是很高的情況下，違章建筑還是存在的，對于違章建筑應(yīng)該參考婚姻法司法解釋（二）雙方協(xié)商，協(xié)商不成可以根據(jù)實際情況給當事人適用，如果有收入的、出租的，應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。同樣，對于小產(chǎn)權(quán)房、沒有辦房產(chǎn)證的或者剛剛買了房子房產(chǎn)證沒辦下來的都是可以處理的。（七）對于農(nóng)村居民夫妻在土地上建房，該房屋的性質(zhì)應(yīng)當區(qū)別夫妻雙方共同申請宅基地的，目前農(nóng)村房子的價

9、格大幅度提高，不比城市的商品房低，只要夫妻雙方共同或者夫妻一方其他家庭成員申請的宅基地，就作為夫妻共同財產(chǎn)或者家庭共同財產(chǎn)，離婚時雙方都有份。對于夫妻一方婚前單獨申請，另一方參與出資的，雖然沒有出資建房或一起登記為房屋共有人的，也應(yīng)當作為夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同共有。第三種行為是夫妻一方婚前單獨申請住房的，另一方?jīng)]有參與出資建房也沒有登記為房屋共有人的，應(yīng)當認定為夫妻一方個人財產(chǎn)。對于房屋當時借款的費用大家要一起分擔，目前情況下，經(jīng)常碰到

10、拆遷房，農(nóng)村拆遷有安置拆遷合同，假如給你補償100萬，然后給你多少面積給你，現(xiàn)在給你這么多面積的房屋成本刻在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的，到最后其他人要來分割房子時，50萬留在那里，房屋平均成本按照所得到的房子實際費用要返還給原來拆遷人。五、單元套房的分割五、單元套房的分割目前處理的都是家庭中的套房，雙方都想要這套房怎么辦？也就是說作為律師站在哪一方，有什么理由來說服對方、法官？比如說兩夫妻之間有100平方的房子，男方說給我50平方就夠了，或者房屋東頭小房

11、間給我，另外給女方，這叫單元套房的分割。如果你是女方可能會提出這套房子給我老公或者給我。但男方說，我就住在里面，我作個人，這應(yīng)該怎么辦？作為律師該從哪方面考慮？如果我們站在男方一方就要50平方，律師從哪幾個方面辯護？反過來如果作為女方律師怎么跟法官說道理？這種情況女方往往是弱勢的，不愿意跟男方住在一起。去年我就代了這么一個案子。我歸納了幾點：第一，分割套房違反物權(quán)法“一物一權(quán)”基本原則，第二，這樣分割下來，房地產(chǎn)管理部門不可能給我們?nèi)〉?/p>

12、房產(chǎn)證，物權(quán)登記難以操作，第三，考慮離異夫妻的情感因素不應(yīng)讓兩人再同居一室。因為從心理學的角度來說，情感的破裂很難讓另外一方保持平靜，特別是兩個人離婚之后，保證不了他們不會有刑事案子出現(xiàn)。作為另外一方怎么去辯護？第一，從物的分裂來看，套房絕對是不可分物，一屋分割之后，各個分割部分綜合起來用還是可以使用的。第二，從現(xiàn)實生活來看，套房有不同兩個家庭依照主體分割適用的情況也很多，不僅僅兩個家庭。第三，從司法實踐來看，離婚案子判決或調(diào)解當中這樣