離婚房產(chǎn)分割律師實(shí)務(wù)策略

1、..1離婚房產(chǎn)分割律師實(shí)務(wù)策略離婚房產(chǎn)分割律師實(shí)務(wù)策略主講人：柯直引言：各位同仁大家下午好，我是浙江乾衡律師事務(wù)所的律師。做婚姻家庭案子的前途是光明的，但道路是曲折的。昨天晚上我跟劉老師談到，有些律師的觀點(diǎn)是辦專(zhuān)業(yè)離婚律師事務(wù)所，我是反對(duì)的，為什么？等會(huì)我會(huì)用一個(gè)案例跟大家談到。好，言歸正傳，今天講的題目是“離婚房產(chǎn)分割律師實(shí)務(wù)策略”，這個(gè)題目看起來(lái)很簡(jiǎn)單，大部分家庭分割房產(chǎn)時(shí)很簡(jiǎn)單地處理好，雙方都是民政部門(mén)辦離婚，但我感覺(jué)到有些房產(chǎn)分

2、割難度非常大，實(shí)際到律師方方面面的知識(shí)和策略。一、房屋的定義一、房屋的定義一般指上有屋頂，周?chē)袎?，能防風(fēng)避雨，御寒保溫，供人們?cè)谄渲泄ぷ?、生活、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)和儲(chǔ)藏物資，并具有固定基礎(chǔ)，層高一般在2.2米以上的永久性場(chǎng)所。有些地方的窯洞、竹樓也是作為房屋的，而且當(dāng)?shù)卣o他們頒發(fā)房產(chǎn)證，作為房屋。房屋的法律概念是《城市房地產(chǎn)管理法》里，這里對(duì)于房屋法律的評(píng)價(jià)我看得不是很舒服，“是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”，這是房屋的法律概念。作為房

3、屋它有很多分類(lèi)，分類(lèi)就是按照什么標(biāo)準(zhǔn)去分，有用途分類(lèi)，有私有的性質(zhì)，以是公有的還是私有的來(lái)分類(lèi)。二、房屋的分類(lèi)二、房屋的分類(lèi)按用途可分為：1.住宅；2.工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)用房；3.商業(yè)、金融和信息用房；4.教育、醫(yī)療衛(wèi)生和科研用房；5.文化、新聞、娛樂(lè)、園林綠化、體育用房等方面，一共有8大分類(lèi)，對(duì)這些東西稍微了解一下，沒(méi)有實(shí)際意義，我們所要了解的最重要的一塊是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)、婚前財(cái)產(chǎn)來(lái)分類(lèi)的。三、夫妻共有房屋分割原則三

4、、夫妻共有房屋分割原則我歸納了5條：1.堅(jiān)持男女平等原則；2.照顧子女和女方權(quán)益原則；3.堅(jiān)持有利于生產(chǎn)、生活原則；4.不損害國(guó)家、集體，他人利益原則；5.有約定按約定（注意《婚姻法司法解釋三》第七條）。這是加上去的，不知能否說(shuō)按約定有約定。男女平等原則是最基本的，分財(cái)產(chǎn)男人跟女人是一樣的。第2條原則，照顧子女和女方權(quán)益原則，說(shuō)男女平等，但在這條原則上不平等，為什么？女方照顧子女絕對(duì)有傾斜，好在現(xiàn)在法院的很多法官有那個(gè)心理理念，男女分割

5、財(cái)產(chǎn)方面從金錢(qián)量的角度來(lái)說(shuō)都是平等的，比如說(shuō)造房子100萬(wàn)各人50萬(wàn)，1000萬(wàn)各人500萬(wàn)，有利于照顧權(quán)益的原則體現(xiàn)在女方說(shuō)這套房子我要住的，那就給女方，一邊說(shuō)男女平等一邊又說(shuō)要照顧，近段時(shí)間發(fā)現(xiàn)有些法官、法院還是堅(jiān)持都分給女方、照顧女方，這是我極大反對(duì)的，四六開(kāi)、三七開(kāi)。前段時(shí)間某個(gè)當(dāng)事人（不是我的當(dāng)事人）將他的事拿過(guò)來(lái)給我看，男方請(qǐng)了律師作原告，女方律師都沒(méi)有請(qǐng)，法院最后判決：女方六、男方四。我看之后，一點(diǎn)都沒(méi)有原則，更何況是平等

6、原則。我個(gè)人認(rèn)為這個(gè)法官不具備法官的素質(zhì)，認(rèn)為女性就要保護(hù)，認(rèn)為她是女性所以就要保護(hù)。堅(jiān)持有利于生產(chǎn)生活原則很簡(jiǎn)單，如果是農(nóng)民，這間房屋放工具用的，放工具就可以。如果一個(gè)人在廣州，一個(gè)人在北京，北京的房應(yīng)該是判給北京這一方，廣州的房子給廣州這一方，總不能廣州房北京來(lái)住，廣州的房北京來(lái)住。不損國(guó)家、集體他人利益的原則。原來(lái)有個(gè)無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則，關(guān)于照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則，現(xiàn)在目前大家的理念想法發(fā)生了變化，1993年最高法院關(guān)于離婚中如何處理夫妻共同

7、財(cái)產(chǎn)若干意見(jiàn)，這個(gè)時(shí)候里面有照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方原則，現(xiàn)在新婚姻法是照顧女方和未成年子女，但沒(méi)有無(wú)過(guò)錯(cuò)方了。..3引言：辦案過(guò)程當(dāng)中很難有一模一樣的案子，世界復(fù)雜多樣，正因?yàn)檫@樣生活也豐富多彩。接下來(lái)給大家談?wù)勱P(guān)于比較特殊的房產(chǎn)分割，比如說(shuō)案件的商品房、離婚協(xié)議書(shū)、子女的利益怎么去保護(hù)，現(xiàn)在談?wù)勆唐贩康陌唇?，按揭房屋離婚時(shí)怎么分割。四、特殊的房產(chǎn)分割四、特殊的房產(chǎn)分割（一）按揭商品房首先是按揭。關(guān)于這一塊分割，早幾年各個(gè)地方的分割不一樣，各個(gè)地

8、方的判決方法，上海、浙江、北京、江蘇（六）涉及到違章建筑的在法制健全、人民法律意識(shí)不是很高的情況下，違章建筑還是存在的，對(duì)于違章建筑應(yīng)該參考婚姻法司法解釋?zhuān)ǘ╇p方協(xié)商，協(xié)商不成可以根據(jù)實(shí)際情況給當(dāng)事人適用，如果有收入的、出租的，應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。同樣，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房、沒(méi)有辦房產(chǎn)證的或者剛剛買(mǎi)了房子房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)的都是可以處理的。（七）對(duì)于農(nóng)村居民夫妻在土地上建房，該房屋的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)區(qū)別夫妻雙方共同申請(qǐng)宅基地的，目前農(nóng)村房子的價(jià)

9、格大幅度提高，不比城市的商品房低，只要夫妻雙方共同或者夫妻一方其他家庭成員申請(qǐng)的宅基地，就作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者家庭共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)雙方都有份。對(duì)于夫妻一方婚前單獨(dú)申請(qǐng)，另一方參與出資的，雖然沒(méi)有出資建房或一起登記為房屋共有人的，也應(yīng)當(dāng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同共有。第三種行為是夫妻一方婚前單獨(dú)申請(qǐng)住房的，另一方?jīng)]有參與出資建房也沒(méi)有登記為房屋共有人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。對(duì)于房屋當(dāng)時(shí)借款的費(fèi)用大家要一起分擔(dān)，目前情況下，經(jīng)常碰到

10、拆遷房，農(nóng)村拆遷有安置拆遷合同，假如給你補(bǔ)償100萬(wàn)，然后給你多少面積給你，現(xiàn)在給你這么多面積的房屋成本刻在鄉(xiāng)鎮(zhèn)中的，到最后其他人要來(lái)分割房子時(shí)，50萬(wàn)留在那里，房屋平均成本按照所得到的房子實(shí)際費(fèi)用要返還給原來(lái)拆遷人。五、單元套房的分割五、單元套房的分割目前處理的都是家庭中的套房，雙方都想要這套房怎么辦？也就是說(shuō)作為律師站在哪一方，有什么理由來(lái)說(shuō)服對(duì)方、法官？比如說(shuō)兩夫妻之間有100平方的房子，男方說(shuō)給我50平方就夠了，或者房屋東頭小房

11、間給我，另外給女方，這叫單元套房的分割。如果你是女方可能會(huì)提出這套房子給我老公或者給我。但男方說(shuō)，我就住在里面，我作個(gè)人，這應(yīng)該怎么辦？作為律師該從哪方面考慮？如果我們站在男方一方就要50平方，律師從哪幾個(gè)方面辯護(hù)？反過(guò)來(lái)如果作為女方律師怎么跟法官說(shuō)道理？這種情況女方往往是弱勢(shì)的，不愿意跟男方住在一起。去年我就代了這么一個(gè)案子。我歸納了幾點(diǎn)：第一，分割套房違反物權(quán)法“一物一權(quán)”基本原則，第二，這樣分割下來(lái)，房地產(chǎn)管理部門(mén)不可能給我們?nèi)〉?/p>

12、房產(chǎn)證，物權(quán)登記難以操作，第三，考慮離異夫妻的情感因素不應(yīng)讓兩人再同居一室。因?yàn)閺男睦韺W(xué)的角度來(lái)說(shuō)，情感的破裂很難讓另外一方保持平靜，特別是兩個(gè)人離婚之后，保證不了他們不會(huì)有刑事案子出現(xiàn)。作為另外一方怎么去辯護(hù)？第一，從物的分裂來(lái)看，套房絕對(duì)是不可分物，一屋分割之后，各個(gè)分割部分綜合起來(lái)用還是可以使用的。第二，從現(xiàn)實(shí)生活來(lái)看，套房有不同兩個(gè)家庭依照主體分割適用的情況也很多，不僅僅兩個(gè)家庭。第三，從司法實(shí)踐來(lái)看，離婚案子判決或調(diào)解當(dāng)中這樣