合作開發(fā)法律問題研究_secret

1、房地產合作開發(fā)法律問題研究近年來，全國各地律師代理的房地產案件呈上升趨勢，尤其是房地產合作開發(fā)引起的糾紛以其爭議標的大、案情復雜而備受業(yè)界關注，并成為律師的一項新業(yè)務。隨著房地產開發(fā)市場層出不窮的新模式、新創(chuàng)造，律師的法律業(yè)務涉及房地產開發(fā)的具體問題也越來越廣泛，而且實踐中還不斷出現(xiàn)的操作性的法律問題。因此，房地產開發(fā)的專業(yè)法律服務實踐迫切需要展開對房地產具體業(yè)務的研究探討。筆者辦理過多起有關房地產開發(fā)的訴訟最好的充氣娃娃和非訴訟案件，

2、現(xiàn)選擇一起較為典型的案件，對房地產合作開發(fā)中的基本問題進行分析，并對案件本身的問題進行了剖析，作為筆者對所承辦的房地產開發(fā)案件的一個總結，也希望筆者的探討能為后來者的實踐有所啟發(fā)。一、基本案情原告福州房地產開發(fā)有限公司（下稱福州公司）被告福建省建設開發(fā)公司（下稱建設公司）福州市臺江區(qū)排尾路223號共100畝土地的使用權屬被告所有，土地取得方式為劃撥。因江濱大道建設工程需要搬遷東南造船廠，而搬遷需要支付巨額的搬遷、安置、賠償、恢復生產建設

3、等費用，為此，福州市人民政府于1998年9月30日以榕政函（1998）54號《關于東南造船廠搬遷有關問題的承諾函》，同意上述地塊“以商住功能進行開發(fā)或轉讓”。據(jù)此，原告與被告雙方分別于1999年10月15日、1999年10月16日簽訂了《合作開發(fā)合同》和《補充協(xié)議》，規(guī)定：1、甲方（即被告，下同）提供原東南造船廠項目建設用地（即臺江區(qū)排尾路223號）50畝土地使用權，乙方（即原告，下同）提供項目的全部建設資金并以合同約定的方式付給乙方搬

4、遷、安置、賠償、恢復生產建設等費用6250萬元人民幣。2、甲方的責任和義務：具體規(guī)定甲方于2000年6月底前分三期將50畝土地交付乙方開發(fā)使用以及甲方應按規(guī)定的期限向乙方提供辦理項目用地、項目建設所需的文件。3、乙方的責任和義務：負責做到項目用地三通一平；負責辦理項目的有關建設、銷售等許可手續(xù)；辦理及領取有關證件并保管和使用；按合同向甲方支付各期的搬遷、安置、賠償、恢復生產建設等費用；提供該項目建設所需的全部資金，等等。4、搬遷、安置、

5、賠償、恢復生產建設等費用支付方式。5、項目收入的管理、房屋的上分析，認定其是一份土地使用權轉讓合同也屬無效。因為根據(jù)法律規(guī)定，作為土地使用權轉讓合同，辦理土地使用權變更手續(xù)等條件的同時，還應根據(jù)出讓合同完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，才符合法律條件。因此，雙方所簽訂的合同違反法律規(guī)定，依法不受法律保護。原告認為：第一，雖然《合作開發(fā)合同》及《補充協(xié)議》的標題和內容均體現(xiàn)合作的字眼，但綜觀其內容實質，是約定被告提供50畝土地只收取62

6、50萬元固定的貨幣利益，因此《合作開發(fā)合同》及《補充協(xié)議》應認定土地使用權轉讓合同。第二，《合作開發(fā)合同》及《補充協(xié)議》是雙方在平等互利、協(xié)商一致、等價有償?shù)幕A上自愿訂立的，內容并不違反我國法律的禁止性規(guī)定，應當認定為有效合同。(二)原告的請求是否有事實和法律根據(jù)被告認為，原告以拆遷補償?shù)让x匯給被告的款項，被告已如數(shù)退還這，現(xiàn)原告按有效合同及再次轉讓土地為理由追究被告的違約責任，不但依法不能成立、且不符合客觀事實。原告認為，原告已支

7、付被告拆遷安置費用、新增配套費、管理費共2930萬元人民幣，對此被告已予認可。原告支付上述款目是根據(jù)《合作開發(fā)合同》及《補充協(xié)議》的約定以及雙方在履行合同中的實際進行的。2002年11月23日相關審批手續(xù)基本完成即將步入正常開發(fā)時，被告置合同、法律、誠信于不顧，單方面撕毀合同，與福州市人民政府達成一致意見，同意已轉讓給原告的50畝土地讓福州市人民政府收回，并于2002年11月29日與福州市土地發(fā)展中心簽訂了《土地收購合同書》，將包括已轉

8、讓給原告的50畝土地在內的117畝土地讓與福州市土地發(fā)展中心。被告的行為違反《合作開發(fā)合同》、《補充協(xié)議》的約定和《合同法》第六十條：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”的規(guī)定，已構成嚴重違約，原告的請求是有事實和法律根據(jù)的。(三)本案是否存在不可抗力的情形被告認為，2002年11月25日福州市人民政府下達“關于收回福建省福船建設開發(fā)公司‘福船江濱小區(qū)’建設用地的通知”的文件：因市政建設需要，經研究決定，收回被告經市政府榕政［200