萬(wàn)達(dá)模式

1、,,萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式核心要素,投資發(fā)展中心,麥格理萬(wàn)達(dá)基金三大銀行巨額授信銷售物業(yè)銷售回款持有物業(yè)租金收入商業(yè)管理收入,借助商業(yè)優(yōu)勢(shì)，低成本 獲取土地。通過(guò)商業(yè)開發(fā)完善區(qū)域 配套，提升區(qū)域價(jià)值。,訂單模式，化解風(fēng)險(xiǎn)。城市綜合體模式，多物 業(yè)形態(tài)相互提升價(jià)值。租售并舉，平滑營(yíng)業(yè)收 入周期性波動(dòng)。,專業(yè)化商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)， 提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值。占領(lǐng)終端市場(chǎng)，擠占產(chǎn)

2、 業(yè)鏈利潤(rùn)份額。,1.融資渠道,2.土地儲(chǔ)備,3.產(chǎn)品規(guī)劃,4.運(yùn)營(yíng)管理,1.“人無(wú)我有”的競(jìng)爭(zhēng)理念,2.“穩(wěn)定現(xiàn)金流”的企業(yè)成長(zhǎng)理念,3.“量身定做”的產(chǎn)品規(guī)劃理念,三大核心理念,四大關(guān)鍵環(huán)節(jié),,1.資源優(yōu)勢(shì)：政府資源優(yōu)勢(shì)金融資源優(yōu)勢(shì)（基金、銀行） 商業(yè)合作伙伴資源優(yōu)勢(shì),2.財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)穩(wěn)定現(xiàn)金流多渠道低成本融資多利潤(rùn)來(lái)源低成本土地,3.專業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃團(tuán)隊(duì)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),三大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),,,

3、,,,,,,二、城市綜合體項(xiàng)目操作模型（以萬(wàn)達(dá)錦華城為例）,投資發(fā)展中心,,,土地款3億,06年6月,貸款3億元,建設(shè)資金13億,住宅銷售收入10億,租金及物管收入2億,06年12月,還貸3億元,,,,,,,,,,,,商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款10億,07年3月,,07年9月,08年3月,,,,,還貸10億,REATIS上市10億,10年3月,獲取土地,住宅開盤,商業(yè)開業(yè),REATIS上市,1.土地獲取及前期準(zhǔn)備,2.項(xiàng)目建設(shè)及住宅銷售,3.商業(yè)

4、經(jīng)營(yíng)及打包上市,商業(yè)題材，低價(jià)拿地,用住宅收入和土地融資完成項(xiàng)目建設(shè),獲取商業(yè)資產(chǎn)抵押貸款、收取租金和管理費(fèi)用，支付剩余建設(shè)資金；通過(guò)2-3年經(jīng)營(yíng)提升商業(yè)價(jià)值，通過(guò)REATIS整體出售回收資金并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。,土地概況：面積：116畝性質(zhì)：商業(yè)兼容不大于50 %住宅容積率：4.0起拍價(jià)：230萬(wàn)元/畝成交價(jià)：240萬(wàn)元/畝,項(xiàng)目方案指標(biāo)：總 建 面：40萬(wàn)平米30F電梯住宅：15.5萬(wàn)平米4F 集中商業(yè)：15.5萬(wàn)平

5、米地 下 室：9萬(wàn)平米容 積 率：4.0,財(cái)務(wù)指標(biāo)：銷 售 收 入：20億元（住宅均價(jià)6000元/平米）租賃及管理收入：2億元土 地 成 本：3億元建 設(shè) 成 本：13億元（綜合平米造價(jià)3200元/平米）毛 利：6億元毛 利 率：30%IRR：54%、EIRR：30%,審批： 審核：