中原踩盤報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)(40)頁(yè)

1、踩盤報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)模版,2,P,,,P,,,B,,精細(xì)[particularity ],,,專業(yè)[Professional],,基礎(chǔ)[BASIC],,踩盤的BPP體系,首先了解項(xiàng)目的地塊基礎(chǔ)點(diǎn)：包括了項(xiàng)目的基本指標(biāo)、容積率、覆蓋率分析、車位比分析及地塊的產(chǎn)品類型及整體的開發(fā)節(jié)奏和客戶定位及銷售情況分析。,分析規(guī)劃布局要點(diǎn)，包括建筑、園林及產(chǎn)品戶型,標(biāo)桿配置分析營(yíng)銷可述性分析,3,項(xiàng)目整體技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目整體戶型配比項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品

2、線分析項(xiàng)目整體車位比分析項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析項(xiàng)目整體可訴求賣點(diǎn)分析項(xiàng)目整體不利因素分析項(xiàng)目整體分期狀況項(xiàng)目當(dāng)期技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)分析項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)分析開發(fā)商背景,,Contents,4,1、項(xiàng)目整體基本技術(shù)指標(biāo),5,2、項(xiàng)目整體戶型配比,6,3、項(xiàng)目整體容積率、產(chǎn)品線分析,本項(xiàng)目容積率僅為1.66，覆蓋率為28.74%，在本片區(qū)占有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)；但本項(xiàng)目是利用聯(lián)排別墅作為景點(diǎn)設(shè)計(jì)，大范圍

3、綠化面積缺乏，使客戶實(shí)際使用的園林面積相當(dāng)有限。,例：,7,4、項(xiàng)目整體車位比分析,本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。,例：,8,5、項(xiàng)目整體建筑及園林風(fēng)格分析,本項(xiàng)目停車位共有4715個(gè)，以地下停車場(chǎng)為主，地面停車位僅為100個(gè)左右，且均分布在會(huì)所及商業(yè)街（別墅除外），車位比為1.25：1。,例：,9,6、項(xiàng)目整體可訴求的賣點(diǎn)分析,項(xiàng)目賣

4、點(diǎn)分析,位于龍崗中心區(qū)的中央位置，緊鄰龍翔大道，地理位置優(yōu)越；周邊配套完善，緊鄰區(qū)政府、龍城廣場(chǎng)和龍城公園等市政設(shè)施，世貿(mào)中心、歲寶百貨、國(guó)美、天虹等大型商業(yè)配套設(shè)施環(huán)繞項(xiàng)目周圍；區(qū)域生活氛圍成熟，是片區(qū)高檔住宅聚集區(qū)；融國(guó)道和地鐵三號(hào)線于一體的深惠路將于2010年全面完工，為項(xiàng)目升值提供了巨大的空間；園林及建筑特色以西班牙風(fēng)情為主題，引用其專屬特征進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)及選材；戶型產(chǎn)品豐富，兩房至th均涵蓋在內(nèi)，面積范圍跨度廣（從78

5、-330㎡），且其南北通透，具備良好的通風(fēng)性和采光性，采用大面積6米高空中花園陽(yáng)臺(tái)、大面積凸窗、6米高入戶花園和錯(cuò)層露臺(tái)，贈(zèng)送面積多，最多高達(dá)315平方米；廣角觀景，建筑之間互不遮擋，更寬闊的樓間距，而入戶花園的尺度設(shè)計(jì)，則保證了同一單元住戶景觀面的占有，戶戶無(wú)視線干擾。,例：,10,項(xiàng)目不利因素分析,封閉市場(chǎng)的成長(zhǎng)期，高端居住氛圍有待培養(yǎng)由于龍崗目前房產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，而新建樓盤數(shù)目眾多，區(qū)內(nèi)客戶群分散力度大，而高端市場(chǎng)為初探，

6、周邊樓盤入住率低，需時(shí)間打造及營(yíng)造居住氛圍 區(qū)域位置偏離市中心，交通費(fèi)用增加本項(xiàng)目雖然位于龍崗中心區(qū)核心位置，但與深圳市中心仍存在一定距離，且即使快速干道的建設(shè)對(duì)龍崗區(qū)融入深圳關(guān)內(nèi)是一大有利之處，但卻設(shè)有收費(fèi)站，使有車一族交通成本增加 昭示性不強(qiáng)本項(xiàng)目雖然位處龍翔大道邊，但由于一長(zhǎng)段臨街面都屬樓高3層的歲寶百貨，極大影響昭示性的體現(xiàn)。,7、項(xiàng)目整體不利因素分析,例：,11,8、項(xiàng)目整體分期狀況 需要用色塊在圖上標(biāo)出分期開發(fā)的

7、分布,切忌引用帶有搜房或半球標(biāo)識(shí)的圖片,例：,12,9、項(xiàng)目當(dāng)期指標(biāo)（分期項(xiàng)目須填寫）,13,10、項(xiàng)目當(dāng)期戶型配比（分期項(xiàng)目須填寫）,14,11、項(xiàng)目當(dāng)期媒體表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）,,,萬(wàn)科在造一座城,例：,15,12、項(xiàng)目當(dāng)期樓書表現(xiàn)（分期項(xiàng)目須填寫）,例：,16,13、開發(fā)商背景分析,開發(fā)商成立年份 注冊(cè)資本 所獲榮譽(yù) 開發(fā)理念 項(xiàng)目（主要寫代表作品） 開發(fā)規(guī)模等信息,17,項(xiàng)目整體布局與規(guī)

8、劃分析項(xiàng)目配套與分布分析項(xiàng)目商業(yè)配套分析項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析項(xiàng)目園林景觀分析項(xiàng)目園林景觀圖片項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目戶型分析項(xiàng)目戶型具象分析項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析,,Contents,18,1、項(xiàng)目整體布局與規(guī)劃分析,例：,19,,會(huì)所,,幼兒園,,幼兒園,,幼兒園（已建成）,會(huì)所：設(shè)于龍翔大道傍，建筑面積約3400㎡，是本項(xiàng)目唯一一個(gè)會(huì)所。其相對(duì)于52萬(wàn)㎡的住宅建面

9、而言，配套嚴(yán)重缺乏，無(wú)法滿足所有住戶的需要，而其分布在本項(xiàng)目東南角的入口處，只能便利了周邊的住戶，最大忽略了未來(lái)西北角及相距較遠(yuǎn)的住戶使用需求。但不難看出，開發(fā)商如此規(guī)劃是為了吸引和方便外界人士進(jìn)入本會(huì)所消費(fèi)。幼兒園：本項(xiàng)目設(shè)有3個(gè)幼兒園，且均分布在項(xiàng)目外圍靠近路邊，其意圖很明顯是使其具有對(duì)外性。,2、項(xiàng)目配套與分布分析,例：,20,,商業(yè)街,,商業(yè)街（餐飲）,商業(yè)配套：分布在本項(xiàng)目南邊，緊鄰龍翔大道，并緊貼成熟商業(yè)——?dú)q寶百貨兩

10、側(cè)，此處地理位置優(yōu)越，人流量較大，商業(yè)氛圍較為成熟。本項(xiàng)目整體體量較小，目前完工的只有東面的商業(yè)街，主要業(yè)態(tài)為餐飲，面積較大，兩層布局，預(yù)計(jì)定位為高檔西餐，以裝點(diǎn)門面，突出豪宅的上乘商業(yè)配套。,3、項(xiàng)目商業(yè)配套分析,例：,21,4、項(xiàng)目產(chǎn)品線分布與設(shè)計(jì)分析,本項(xiàng)目建筑類型豐富，有小高層、高層、th，以圍合式分布，按高度進(jìn)行排列，th位于中心位置，繼而圍繞小高層，再而圍繞高層，層層遞進(jìn)，錯(cuò)落有致，園林穿插其中，別墅區(qū)更有人工湖環(huán)繞以造成

11、相對(duì)隔離感。整個(gè)項(xiàng)目存在30米高差，以高層位于最外層，整體天際線由北向南下斜，雖產(chǎn)生高低層差但無(wú)韻律感。其次，本項(xiàng)目建筑立面采用了簡(jiǎn)單三段式的處理，底層神色石材、線腳、中間部位標(biāo)準(zhǔn)墻身，頂部通過(guò)退臺(tái)處理或改變窗的形式，以及坡屋頂?shù)奶幚硎址ǎ壤c細(xì)節(jié)處理均體現(xiàn)品質(zhì)之處，并秉承鴻榮源的一貫作風(fēng)。,例：,22,5、項(xiàng)目入口、人流與車流動(dòng)線分析,入口：主入口設(shè)于龍翔大道傍，靠近會(huì)所處，次入口設(shè)于項(xiàng)目的西面，兩入口均可直接連接別墅區(qū)，由于只

12、有別墅區(qū)有地面停車位，因此兩入口車行通道估計(jì)只為別墅區(qū)開放。車流線：本項(xiàng)目車流線如圖中紅線所示，除別墅車輛，其他將直接駛?cè)敫鳁潣求w附近的出入口。但如圖所示，車流線與人流線混為一道，略失合理性。人流線：如黃線所示，主要圍繞樓體及園林規(guī)劃。,,,龍翔大道,例：,23,6、項(xiàng)目園林景觀分析,參照了中國(guó)園林的借景手法，將龍城公園的山景引入園內(nèi)，作為項(xiàng)目背景；設(shè)置了多條通往龍城公園的路徑；因?yàn)榈貏?shì)存在30米高差，從北部到南部用了很多臺(tái)

13、階式的草坪，且以開花喬木為主來(lái)映稱山景環(huán)境。,山景花園區(qū),例：,24,花的種類豐富多樣，顏色豐富，多為戲劇里出現(xiàn)的花朵，并非普通到處可見，由此提高項(xiàng)目園林的獨(dú)特性并與其他項(xiàng)目的花園規(guī)劃拉開了距離；四種季節(jié)的花種均有配置，使花園每個(gè)季度都有不同種類的花朵盛開，產(chǎn)生四季各異的花園景觀及香氣；填補(bǔ)了項(xiàng)目西北角缺乏大型共建設(shè)施的不足。,庭院花園區(qū),6、項(xiàng)目園林景觀分析,例：,25,6、項(xiàng)目園林景觀分析,本項(xiàng)目利用高低起伏的地形，打造了人工湖

14、、迭式水景、小山地等不同景觀特色，形成每處景觀均給人感受不一樣的景致；廊庭分布較分散且數(shù)量較多，與坡面草地的銜接，使整個(gè)園林得到節(jié)點(diǎn)的連接與過(guò)渡，其精細(xì)的裝飾講究，材質(zhì)考究，充分體現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)感；社區(qū)道路鋪裝了色彩豐富的馬賽克，展現(xiàn)了西班牙特色風(fēng)情主題的設(shè)計(jì)元素。,綠林花園區(qū),例：,26,7、項(xiàng)目園林景觀圖片,硬質(zhì)鋪裝,照明,植被,泳池,水系,架空層,硬質(zhì)景觀,高視點(diǎn)景觀,智能,例：,27,8、項(xiàng)目園林可訴性賣點(diǎn)分析,園林建筑材料

15、 園林風(fēng)格 珍稀樹種 智能化 無(wú)邊際泳池 大尺度空間 。。。。。。,需附圖片,28,9、項(xiàng)目產(chǎn)品分析,戶型分布 排布方式（點(diǎn)式、板式 ） 建筑間距 景觀朝向 建筑節(jié)能、生態(tài)、智能化 。。。。。。,需附圖片,例：,29,10、項(xiàng)目戶型分析,主力戶型：四房、五房特征分析：規(guī)劃布局上采用最大間距化布局，保證樓距最大化；每戶有最佳的景觀朝向和日照朝向，

16、南北通透的布局；首創(chuàng)奇偶層南北6m高入戶花園，附送6m高家庭內(nèi)花園，保證每戶兩個(gè)以上的露臺(tái)花 園，贈(zèng)送面積從8-193平方米不等，其中復(fù)式洋房贈(zèng)送的面積達(dá)到75-93平方米；所有電梯廳均自然 采光和通風(fēng)，可感受室外花園的景觀，節(jié)能、健康、綠化生態(tài)。,例：,30,11、項(xiàng)目戶型具象分析,二房主要分布在3號(hào)樓； 客廳開間3.8m，戶型布置 方正實(shí)用，緊湊合理，不浪費(fèi)面積，每個(gè)功能區(qū)區(qū)間分明； 每戶贈(zèng)送6m高陽(yáng)臺(tái)；,,休息區(qū),,生活

17、區(qū),,休閑區(qū),二房（建面78㎡ ，套內(nèi)63㎡，送11㎡）,3,例：,31,11、項(xiàng)目戶型具象分析,三房主要分布在1、２、３、５號(hào)樓；戶型方正、南北通透，躍式設(shè)計(jì)，動(dòng)靜分區(qū)；客廳開間4.5m，獨(dú)立式餐廳； 主臥開間3.9m的長(zhǎng)條型； 大面積入戶花園及客廳南向景觀陽(yáng)臺(tái)，6米高入戶花園朝向社區(qū)園林。,三房（建面123 ㎡ ，套內(nèi)102㎡，送15㎡）,3,2,1,5,,休息區(qū),,生活區(qū),例：,32,12、項(xiàng)目戶型可訴性賣點(diǎn)分析,贈(zèng)送面積

18、（贈(zèng)送率、贈(zèng)送方式） 功能空間（生活區(qū)、休憩區(qū)、休閑區(qū)） 空間尺度（客廳、主臥、6M露臺(tái)） 。。。。。。,需附圖片,33,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析標(biāo)桿配置分析營(yíng)銷動(dòng)線分析營(yíng)銷可訴性分析,,Contents,34,1、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)分析（例：泰華陽(yáng)光海）,,2006年底,2007年1月17日,4月下旬,,,,5月3日,,,,5月18日,6月2日,,35,,從下表可見，該項(xiàng)目配置以衛(wèi)生間數(shù)量多為最大特征，其次就是戶戶有贈(zèng)送6m高