工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模２

1、淺析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式淺析工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式一、工業(yè)地產(chǎn)概念與特性工業(yè)地產(chǎn)是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質(zhì)用地。工業(yè)類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業(yè)制造廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)

2、地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。二、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在中國１工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動——全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移20世紀(jì)80年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的要求，勞動密集型產(chǎn)業(yè)和一般加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào)整。在產(chǎn)業(yè)有序更替過

3、程中，各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動效應(yīng)。由于中國經(jīng)濟發(fā)展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，使中國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一。可以說，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中國是主要的目的國。改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自歐美等多個國家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟全球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級和國際

4、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級，給我國工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機遇，其間也蘊藏著新的商機。２工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體——工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時期，它的誕生順應(yīng)了國際競爭和新技術(shù)革命的發(fā)展潮流。開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的強有力的推動器。建立和發(fā)展開發(fā)區(qū)，是我國改革開放政策的

5、一項重要措施，其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)。開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進技術(shù)和管理經(jīng)驗最為集中的地區(qū)。這在國家級和省級開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。例如

6、普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過140億美元資產(chǎn)，普洛斯管理總物業(yè)面積已超過2700萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團隊進行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造

7、一個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。４綜合運作模式綜合運作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進行混合運用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的

8、保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達(dá)到使工業(yè)項目建設(shè)能順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。工業(yè)地產(chǎn)商運營模式分析1主要以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園2進行項目開