工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

1、工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)工業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來源：招商通隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的境外企業(yè)來華投資，并且不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)投資日趨升溫。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)需要，不少的住宅地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)投資路線。中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)：中國工業(yè)地產(chǎn)投資存在三大風(fēng)險(xiǎn)：1、市場風(fēng)險(xiǎn)：工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，其存在背后是工業(yè)的發(fā)展需要。因此說，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后

2、是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。許多開發(fā)商在住房政策及住宅產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控加緊的趨勢下選擇工業(yè)地產(chǎn)，極容易忽視工業(yè)地產(chǎn)對(duì)工業(yè)的依賴性?；谶@樣一種背景，作為工業(yè)的中間引致需求，工業(yè)地產(chǎn)的需求并不是很大，如果盲目進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，是很危險(xiǎn)的。2、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：一般而言，工業(yè)廠房的租賃價(jià)格在長期保持平穩(wěn)上升，這與經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性相吻合。許多開發(fā)商認(rèn)為，我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)的快速發(fā)展為廠房的需求提供支

3、撐，基于這么大的市場需求，競爭不甚激烈，而且工業(yè)房地產(chǎn)很少存在住宅和商業(yè)地產(chǎn)中經(jīng)常出現(xiàn)的投機(jī)炒作現(xiàn)象，因此價(jià)格始終保持了較平穩(wěn)的上升。然而，在國家頻繁出臺(tái)行業(yè)調(diào)控政策的背景下，許多地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)能夠避開調(diào)控的風(fēng)雨，同時(shí)，此類企業(yè)具有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)小，回報(bào)穩(wěn)定的特點(diǎn)，因此是不錯(cuò)的投資選擇。這樣無疑導(dǎo)致了工業(yè)地產(chǎn)投資的大量進(jìn)入，由此帶來了投資與經(jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。為什么這樣說呢？業(yè)內(nèi)都看到國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國，但它們與國內(nèi)開發(fā)商有著很大

4、的不同：●發(fā)展基礎(chǔ)不同。進(jìn)入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其每到一國或一地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展而發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將

5、產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。●融資制度不同。國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流有足夠保證。一旦遭遇金融緊縮政策，中小開發(fā)商將成為第一批倒閉者。3、政策風(fēng)險(xiǎn)：一直到2006年為止，與其他用途土地相

6、比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，這是因?yàn)?，除了深圳、廣州等城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓政府外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被圈地，國務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走招拍掛的路子全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。然而，由于各地方政府在招商上競爭無

7、法消除，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的政績追求目標(biāo)也沒有消除，不少地方政府仍試圖通過各種途徑，通過土地?fù)Q市場、土地?fù)Q資本的方式來出讓工業(yè)用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發(fā)商降低拿地成本的追求一拍即合。在這種背景下，就會(huì)產(chǎn)生開發(fā)商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復(fù)雜。但從工業(yè)用地出讓的總趨勢來看，中央政府是不可能做出讓步的，預(yù)計(jì)今后中央政府將運(yùn)用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對(duì)工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會(huì)為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶