擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記的效力

1、擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記的效力擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記的效力擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記的效力擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同未經(jīng)登記的效力【案例】A公司被外省E中院判決向B公司償付欠款529萬元。E中院中立案執(zhí)行后，于96年5月7日到我省某市查封了A公司在該市的別墅一幢。我省某典當(dāng)行C公司知道后，立即以該別墅于94年11月7日已由A公司向其借款時(shí)典當(dāng)給其為由，向該中院提出異議。C公司同時(shí)向我省有管轄權(quán)的F法院提出訴

2、訟，請求確認(rèn)其與A公司的典當(dāng)借款關(guān)系合法有效，主張對該別墅的所有權(quán)。F法院經(jīng)審理查明，94年11月7日，C公司與A公司簽訂典當(dāng)借款合同，A公司以自己所有的上述別墅作為抵押物向C公司借款80萬元，期限一個(gè)月，并在合同中約定，如在典當(dāng)期或延期屆滿，不能贖回抵押物時(shí)，該抵押物成為死當(dāng)，死當(dāng)?shù)奈锲肥諝w出典方所有。典當(dāng)借款合同簽訂當(dāng)天，原告C公司付給被告A公司80萬元。但A公司逾期未還款。F法院認(rèn)為，原告C公司與被告A公司是在平等互利、協(xié)商一致的

3、基礎(chǔ)上簽訂的典當(dāng)借款合同，符合法律規(guī)定，是有效合同。被告未依合同約定的期限償還借款本息，顯屬違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。決本案爭議的關(guān)鍵所在。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，擔(dān)保法生效前的房屋抵押合同不以抵押登記為生效要件，而應(yīng)以雙方當(dāng)事人的意思表示一致且內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定為生效要件。筆者同意這種觀點(diǎn)，理由是：第一、《最高人民法院關(guān)于認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹票據(jù)法、擔(dān)保法的通知》第三條明確規(guī)定“擔(dān)保法實(shí)行以前所發(fā)生的擔(dān)保行為，應(yīng)當(dāng)適用該行為發(fā)生時(shí)的有關(guān)規(guī)定

4、”，這就從原則上否定了擔(dān)保法的溯及力。而在擔(dān)保法生效前，沒有法律、行政法規(guī)規(guī)定房屋抵押合同以登記為生效要件。如果認(rèn)定擔(dān)保法生效之前的房屋抵押合同沒有進(jìn)行抵押登記就無效，那就等于擔(dān)保法第41條在生效前就已經(jīng)發(fā)生了法律效力。這明顯違反了擔(dān)保法不溯及既往的原則。第二、在擔(dān)保法生效前，國務(wù)院90年發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》下稱《暫行條例》第35條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓和地上建筑物、其他附著物抵押，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理抵押登記?！?/p>