我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模對房地產(chǎn)價格影響的實證分析.pdf

1、房地產(chǎn)作為關(guān)系國計民生的重要商品，其價格高低對于自身及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展、正常的金融秩序和經(jīng)濟發(fā)展水平、居民生活質(zhì)量的提高、城市發(fā)展的狀況等都會帶來巨大的影響。近年來我國房地產(chǎn)價格飆升的態(tài)勢愈演愈烈，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，房價的持續(xù)上漲，已經(jīng)成為一個社會問題。國際歷史經(jīng)驗顯示，房地產(chǎn)價格的劇烈波動給社會經(jīng)濟生活帶來的危害非常之大。面對我國房地產(chǎn)價格上漲過快的事實，為避免重蹈覆轍，我國政府相繼采取了多種房地產(chǎn)調(diào)控政策來穩(wěn)定房地產(chǎn)

2、價格。政策調(diào)控的目標(biāo)就是要通過提高住房貸款門檻或者緊縮信貸，抑制住房投機需求，制約住房價格過快上漲，穩(wěn)定住房價格。但我們也看到，政策調(diào)整的效果并不理想，不但沒有控制住房地產(chǎn)行業(yè)的過熱行為，還一定程度上加劇了國內(nèi)產(chǎn)業(yè)資本、金融資本和國際熱錢進入房地產(chǎn)行業(yè)，使得房地產(chǎn)價格一路飆升。與此同時，我們發(fā)現(xiàn)近幾年來銀行發(fā)放的房地產(chǎn)信貸規(guī)模也在急劇擴大。在現(xiàn)代信用經(jīng)濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，其提高了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資能力，放大了消費者的購買

3、能力。房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)已經(jīng)形成了共生共榮的互動關(guān)系；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開銀行業(yè)的支持，商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)提供了最主要的資金來源，而房地產(chǎn)信貸則是銀行業(yè)的一項重要內(nèi)容。房地產(chǎn)信貸擴大銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，帶動銀行相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展，支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進經(jīng)濟增長。另一方面，由于金融機構(gòu)的短視行為，導(dǎo)致貸款大量的投向了房地產(chǎn)業(yè)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)信貸過度膨脹，房地產(chǎn)市場參與者由此形成了嚴(yán)重的投機心理和風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁行為，直接推動了房地產(chǎn)泡沫的生

4、成和破滅。從國內(nèi)外已有的眾多研究文獻可以看出，研究人員雖然對兩者及其關(guān)系進行了大量研究，出現(xiàn)一系列理論成果，對調(diào)節(jié)房價政策制定起到一定的作用，但是政策效果不顯著，甚至產(chǎn)生一些負(fù)面效果。原因之一是，我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、消費理念等因素與國外存在較多不同，這也造成了國外研究成果在國內(nèi)可能存在“水土不服”的現(xiàn)象；另一方面，國內(nèi)研究受到研究數(shù)據(jù)不足，研究方案設(shè)計不完善等影響，造成研究結(jié)果差異較大。針對這些問題，筆者仔細(xì)研讀了國內(nèi)外的研究成果，選擇了最適

5、合國情的研究方案，選擇了更為豐富的數(shù)據(jù)進行研究，深入系統(tǒng)全面的分析銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，對已有研究成果去偽存真，進一步揭示兩者之間存在的深層內(nèi)在關(guān)系，探究兩者之間的影響機制，并對政府調(diào)控政策進有效性分析，以期為政策制定者提供些有價值的信息。
　　 本文回顧了國際上房地產(chǎn)泡沫引發(fā)危機的歷史，研究近年發(fā)生在美國、日本以及泰國的房地產(chǎn)價格上漲的典型事件總結(jié)其特點。對比發(fā)現(xiàn)，中國目前的國內(nèi)外環(huán)境和歷史上房地產(chǎn)價格上漲發(fā)生的境況

6、有很多相似之處。除預(yù)期的一致性、群體投機行為的蔓延是房地產(chǎn)價格上漲的一個共性外，信貸增長也成為一個突出的特征。本文選擇了實證方法來分析銀行信貸與房地產(chǎn)價格之間的因果關(guān)系，檢驗方法包括協(xié)整檢驗和格蘭杰因果檢驗。協(xié)整檢驗結(jié)果告訴我們，我國房地產(chǎn)信貸增長與房地產(chǎn)價格之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。格蘭杰檢驗顯示，房地產(chǎn)信貸的不斷增長和為房地產(chǎn)市場提供了強大的貨幣供給。房地產(chǎn)業(yè)價格的不斷上漲，也為銀行的房地產(chǎn)信貸的經(jīng)濟環(huán)境奠定了基礎(chǔ)，它們之間是相互

7、促進，互為因果的關(guān)系。雖然房地產(chǎn)價格的上漲有許多其它因素的影響，從歷史上房地產(chǎn)價格上漲中我們都可以看出，銀行的信貸支持在其中起著非常重要的作用。銀行信貸過度支持投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，造成了房地產(chǎn)商資金充裕，房地產(chǎn)市場需求旺盛，從而進一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價格快速上漲。
　　 本文的政策含義包：⑴加強對銀行貸款的監(jiān)管。本文認(rèn)為，信貸資金的增長是房地產(chǎn)價格上漲的直接原因，因此要從源頭上嚴(yán)防銀行向房地產(chǎn)企業(yè)的過度貸款和違規(guī)貸款。銀行要建立房地產(chǎn)

8、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險評估模型，正確評估房地產(chǎn)抵押價值，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款比例，避免在房地產(chǎn)高漲期過度放貸，在收縮期過度收縮，從而加劇房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動。⑵大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道。在目前房地產(chǎn)金融體系不健全的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的資金來源大部分來源于銀行。要著手為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬融資渠道，擴大直接融資比例，鼓勵支持金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，打造房地產(chǎn)開發(fā)商的創(chuàng)新金融模式。此外，從單一的銀行貸款資金來源向多元化的融資渠道發(fā)展，如股權(quán)、定向增發(fā)證監(jiān)會目前