萬科集團(tuán)管理案例-060-美樹麗舍土地成本信息錯誤

1、天津公司案例分析——美樹麗舍土地成本信息錯誤，導(dǎo)致成本高于預(yù)期、毛利下降天津公司案例分析——美樹麗舍土地成本信息錯誤，導(dǎo)致成本高于預(yù)期、毛利下降一、土地成本信息錯誤大體表現(xiàn)在以下三個方面（一）、對土地條件前期調(diào)查不夠細(xì)致、扎實(shí)、深入，造成可用地面積減少一、土地成本信息錯誤大體表現(xiàn)在以下三個方面（一）、對土地條件前期調(diào)查不夠細(xì)致、扎實(shí)、深入，造成可用地面積減少美樹麗舍可研報告中土地面積共計316畝，但在實(shí)際開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)：1、地塊東邊水廠

2、：占地11畝，屬戰(zhàn)備井，因不允許拆遷，暫無法開發(fā)。2、項(xiàng)目周邊退線：原預(yù)計5米，實(shí)際要求20米，造成可規(guī)劃用地減少約20畝。3、界外地：土地合同中規(guī)定按國有土地出讓面積進(jìn)行補(bǔ)償，而土地方認(rèn)為應(yīng)該按道路紅線內(nèi)面積進(jìn)行補(bǔ)償，兩者差額為25畝，目前正在協(xié)調(diào)中，該部分地價為512萬。4、另外，地塊西南三角地：共15畝（不包括在316畝內(nèi)），因可利用價值低，使用條件較差而放棄征用；但由于在此地塊上的河道嚴(yán)重影響小區(qū)整體環(huán)境，我司又支付70萬元，用

3、于該地塊上的河道改造。上述1、2項(xiàng)引起土地面積減少約2萬平米，按目前的容積率0.6計算，造成可售面積減少約1.2萬平米，項(xiàng)目利潤減少1234萬元；如第3項(xiàng)協(xié)協(xié)商未果，將增加土地價款512萬；加上河道改造費(fèi)70萬，總計1816萬。（二）、對土地配套條件沒有真正落實(shí)致使后期簽屬多項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議，配套費(fèi)增加（二）、對土地配套條件沒有真正落實(shí)致使后期簽屬多項(xiàng)補(bǔ)充協(xié)議，配套費(fèi)增加1、供電：簽屬補(bǔ)充協(xié)議，支付供電集資費(fèi)200萬元；2、供熱：簽屬補(bǔ)充協(xié)議

4、，源頭費(fèi)比原預(yù)計增加22元平米；3、大配套費(fèi)：上下水、煤氣、道路區(qū)外配套費(fèi)可研中考慮60元平米；實(shí)際按91元平米與土地方簽定補(bǔ)充協(xié)議，比可研增加31元M2；同時又由于補(bǔ)充協(xié)議中對配套范圍沒有明確界定，自來水沿紅線環(huán)線管網(wǎng)雙方均認(rèn)為在對方的工作范圍內(nèi)，致使協(xié)調(diào)無果后，我方又支出96萬。上述配套條件的變化共造成項(xiàng)目單位配套成本綜合上升約81元平米，項(xiàng)目利潤減少895萬元；（三）、土地出讓金估計過于樂觀可行性論證階段，我方估計過于樂觀，按96

5、7萬元測算；實(shí)際經(jīng)公司協(xié)調(diào)后需交納的出讓金為1300萬元；實(shí)際比可行性報告多333萬元，項(xiàng)目成本上升約30元平米，項(xiàng)目利潤減少333萬元。綜上所述，由于美樹麗舍土地成本信息錯誤，導(dǎo)致銷售毛利潤比可研階段減少3044萬，折合270元M2。二、評價土地成本在整個開發(fā)成本中占13—12，土地成本的變化將直接影響到該項(xiàng)目開發(fā)的成敗，因此嚴(yán)謹(jǐn)?shù)那捌谡{(diào)查在項(xiàng)目成本測算中是十分重要的，在今后的開發(fā)中應(yīng)注意以下幾個問題：1、堅(jiān)決避免對土地使用條件、配套

6、條件未真正落實(shí)就盲目拿地；在可研階段，對各項(xiàng)不可控因素做詳細(xì)調(diào)查，并對可能發(fā)生的不利情況做充分預(yù)計；在實(shí)際操作中努力減少不確定因素，并通過各種途徑、手段，將不確定因素控制在公司可以接受的范圍內(nèi)，確保新項(xiàng)目土地成本不超過項(xiàng)目論證時的預(yù)想水平；2、堅(jiān)決避免因部門本位思想較多，對操作中可能的問題、困難考慮不足或有意回避；3、前期成本測算要遵循“穩(wěn)建性原則”，對于協(xié)調(diào)政府收費(fèi)等不確定因素不能盲目按樂觀值考慮。4、以細(xì)致、扎實(shí)、深入的工作作風(fēng)，落