淺淡房地產(chǎn)估價(jià)介入建項(xiàng)目前期工程咨詢的可行性

1、專題研究螨。：。以。。。‰知，“，矗。一幽。，：。黜。。一一一。；一蕊矗‰。‘～二。正。一。。，房地產(chǎn)估價(jià)是以房地產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行客觀合理的估價(jià)、推測(cè)和判斷的過(guò)程，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的完美結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)規(guī)模龐大、技術(shù)完善、業(yè)務(wù)齊全、管理科學(xué)、影響力強(qiáng)的專業(yè)咨詢行業(yè)。(1)規(guī)模龐大目前，我國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)機(jī)構(gòu)45∞家，從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)遍布全國(guó)各省份和大中城市，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生

2、活中的一支重要的力量。(2)技術(shù)完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)吸收了美國(guó)、英國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的理論成果，建立了一整套的估價(jià)規(guī)范和規(guī)程。同時(shí)，幾乎每一種估價(jià)目的都有可借鑒的系統(tǒng)的規(guī)范性文件為指導(dǎo)，估價(jià)技術(shù)十分完善。(3)業(yè)務(wù)齊全我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋征地拆遷、出讓、抵押、典當(dāng)、涉案、轉(zhuǎn)讓、上市、納稅等鑒定評(píng)估，同時(shí)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、可行性分析、政策咨詢、項(xiàng)目代理等服務(wù)性業(yè)務(wù)，涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面。(4)管理科學(xué)我國(guó)已對(duì)房

3、地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員建立的嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，同時(shí)建立了國(guó)家、省、市三級(jí)協(xié)會(huì)進(jìn)行行業(yè)自律。對(duì)道德操守、業(yè)務(wù)質(zhì)量、技術(shù)發(fā)展等進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。(5)影響力強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中不可或缺的一支專業(yè)技術(shù)力量，對(duì)維護(hù)交易公正、市場(chǎng)穩(wěn)定、金融安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與工程咨詢行業(yè)貌似兩個(gè)不同的行業(yè)，實(shí)際上則有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。(1)二者同屬于中介咨詢行業(yè)。盡管兩個(gè)行業(yè)分屬于不同的政府部門管理，但都是投資領(lǐng)

4、域的重要中介咨詢行業(yè)，都實(shí)行行業(yè)準(zhǔn)人政策。(2)二者都有著很強(qiáng)的專業(yè)性。兩個(gè)行業(yè)都有著嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)操守和技術(shù)規(guī)范，而工程咨詢行業(yè)對(duì)專業(yè)的要求更廣泛一些。(3)房地產(chǎn)是二者的共同焦點(diǎn)。盡管工程咨詢涵蓋的范圍很廣，但無(wú)論是何種的建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)都是其重要的投資構(gòu)成部分，也不可避免的涉及征地、拆遷、出讓等流程。房地產(chǎn)估價(jià)與工程咨詢的聯(lián)系為其建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢搭接了橋梁。介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢一方面是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)的需求，同時(shí)也是

5、工程咨詢行業(yè)提高自身的業(yè)務(wù)水平和社會(huì)影響力的要求。房地產(chǎn)估價(jià)可以利用自身所長(zhǎng)從多個(gè)點(diǎn)著手為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供服務(wù)。(1)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)理論和實(shí)踐有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏有著系統(tǒng)而科學(xué)的把握。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)可以為那些房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程咨詢提供最有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析服務(wù)，這些技術(shù)顯然是大多數(shù)工程咨詢機(jī)構(gòu)和其他中介咨詢機(jī)構(gòu)所不能提供的。(2)參與項(xiàng)目選址分析大多數(shù)的建設(shè)項(xiàng)目都離不開(kāi)先拿地，后建

6、設(shè)的程序。選擇適合的建設(shè)位置和規(guī)模，不僅僅要考慮生產(chǎn)布局的需要，同樣要綜合投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、城市規(guī)劃等因素，在實(shí)現(xiàn)選址成本最低的同時(shí)，兼顧房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，避免因規(guī)劃變動(dòng)、市場(chǎng)波動(dòng)給投資行為帶來(lái)隱性的損失，促進(jìn)土地資源的最佳合理配置。(3)參與征地、拆遷安置分析對(duì)于所有的新建項(xiàng)目，不論是否屬于房地產(chǎn)類，征地拆遷都是其難以避免和十分關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。新實(shí)行的也將建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個(gè)重要的章節(jié)。而目前，

7、征地拆遷補(bǔ)償都由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)償價(jià)值依據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)熟悉地區(qū)各種征地拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)，熟悉各項(xiàng)補(bǔ)償和安置政策，更在實(shí)際工作中與被征地、拆遷單38中一工曩咨詢繃年簟8期曩簟∞一萬(wàn)方數(shù)據(jù)_tl:專題研究，由1，噸，、~.~命純、，“，)If~“.~“，.唱~，，“1::j，葉飛J品)，呻如“A肉，亂，叫樹~v“~_~‘φ“純白守山川ιr.)，川.，....，，，，::4“‘撾、~~Iii房地產(chǎn)估價(jià)前期王程咨盟噩噩噩~房地產(chǎn)估價(jià)是以房地

8、產(chǎn)為對(duì)象，對(duì)其進(jìn)行客觀合理的估價(jià)、推測(cè)和判斷的過(guò)程，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)的完美結(jié)合。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)過(guò)十五年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)規(guī)模龐大、技術(shù)完善、業(yè)務(wù)齊全、管理科學(xué)、影響力強(qiáng)的專業(yè)咨詢行業(yè)。(1)規(guī)模龐大目前，我國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)機(jī)構(gòu)45∞家，從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)遍布全國(guó)各省份和大中城市，成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的一支重要的力量。(2)技術(shù)憲菁我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)吸收了美國(guó)、英國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家的理論成果，建立了一整套的估

9、價(jià)規(guī)范和規(guī)程。同時(shí)，幾乎每一種估價(jià)目的都有可借鑒的系統(tǒng)的規(guī)范性文件為指導(dǎo)，估價(jià)技術(shù)十分完善。(3)業(yè)務(wù)齊全我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋征地拆遷、出讓、抵押、典當(dāng)、涉案、轉(zhuǎn)讓、上市、納稅等鑒定評(píng)估，同時(shí)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、可行性分析、政策咨詢、項(xiàng)目代理等服務(wù)性業(yè)務(wù)，涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面。(4)管理科學(xué)我國(guó)已對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員建立的嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，同時(shí)建立了國(guó)家、省、市三級(jí)協(xié)會(huì)進(jìn)行行業(yè)自律，對(duì)道德操守、業(yè)務(wù)質(zhì)量、技術(shù)

10、發(fā)展等進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。38申圃工雹咨詢劊嗣.第UJ總第98.植(5)影響力強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中不可或缺的一支專業(yè)技術(shù)力量，對(duì)維護(hù)交易公正、市場(chǎng)穩(wěn)定、金融安全，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展意義重大。匱噩噩噩噩噩E軍E固型國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)與工程咨詢行業(yè)貌似兩個(gè)不同的行業(yè)，實(shí)際上則有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。(I)二者同屬于中介咨詢行業(yè)。盡管兩個(gè)行業(yè)分屬于不同的政府部門管理，但都是投資領(lǐng)域的重要中介咨詢行業(yè)，都實(shí)行行業(yè)準(zhǔn)入政策。(2)二

11、者都有著很強(qiáng)的專業(yè)性。兩個(gè)行業(yè)都有著嚴(yán)格的執(zhí)業(yè)操守和技術(shù)規(guī)范，而工程咨詢行業(yè)對(duì)專業(yè)的要求更廣泛些。(3)房地產(chǎn)是二者的共同焦點(diǎn)。盡管工程咨詢涵蓋的范圍很廣，但無(wú)論是何種的建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)都是其重要的投資構(gòu)成部分，也不可避免的涉及征地、拆遷、出讓等流程。房地產(chǎn)估價(jià)與工程咨詢的聯(lián)系為其建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢搭接了橋景。l制產(chǎn)制叫設(shè)項(xiàng)時(shí)|工程咨詢的切入點(diǎn)|介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢一方面是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)的需求，同時(shí)也是工程咨詢行業(yè)提高

12、自身的業(yè)務(wù)水平和社會(huì)影響力的要求。房地產(chǎn)估價(jià)可以利用自身所長(zhǎng)從多個(gè)點(diǎn)著手為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供服務(wù)。(1)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)理論和實(shí)踐有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏有著系統(tǒng)而科學(xué)的把握。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)可以為那些房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程咨詢提供最有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析服務(wù)，這些技術(shù)顯然是大多數(shù)工程咨詢機(jī)構(gòu)和其他中介咨詢機(jī)構(gòu)所不能提供的。(2).與項(xiàng)目選址分析大多數(shù)的建設(shè)項(xiàng)目都離不開(kāi)先拿地，后建設(shè)的程序。選擇適

13、合的建設(shè)位置和規(guī)模，不僅僅要考慮生產(chǎn)布局的需要，同樣要綜合投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、城市規(guī)劃等因素，在實(shí)現(xiàn)選址成本最低的同時(shí)，兼顧房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，避免因規(guī)劃變動(dòng)、市場(chǎng)被動(dòng)給投資行為帶來(lái)隱性的損失，促進(jìn)土地資源的最佳合理配置。(3).與征地、拆遷安置分析對(duì)于所有的新建項(xiàng)目，不論是否屬于房地產(chǎn)類，征地拆遷都是其難以避免和十分關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。新實(shí)行的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》也將建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個(gè)重要的章節(jié)。

14、而目前，征地拆遷補(bǔ)償都由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)償價(jià)值依據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)熟悉地區(qū)各種征地拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)，熟悉各項(xiàng)補(bǔ)償和安置政策，更在實(shí)際工作中與被征地、拆遷單j。厶碰㈨Ⅻ?！丁朐??！阿脲?。㈣黼黔％黼m，鞏”。。黲、黝刪撕_虹∥∥嫩鰳黟小‰‰矗。氣，專題研究位和群眾有著密切的溝通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供征地拆遷政策咨詢、方案設(shè)計(jì)、補(bǔ)償預(yù)算，參與移民安置分析無(wú)疑是一個(gè)有益的選擇。(4)參與投資

15、經(jīng)濟(jì)效益分析房地產(chǎn)估價(jià)的特長(zhǎng)在于其對(duì)價(jià)值概念的深刻理解和把握，其參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面：①參與項(xiàng)目投資成本測(cè)算。房地產(chǎn)估價(jià)參與投資成本測(cè)算主要是利用房地產(chǎn)估價(jià)師所具備的估價(jià)理論和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，既能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能發(fā)生的土地征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、前期費(fèi)用等具體科目，又能利用成本法和市場(chǎng)比較法等理論體系，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際投資成本與市場(chǎng)成本進(jìn)行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對(duì)投資項(xiàng)目從整體上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通常

16、做法，提供經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，提供更多、更準(zhǔn)確的投資決策參考依據(jù)。②參與項(xiàng)目投資收益測(cè)算。對(duì)于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益測(cè)算，工程咨詢單位對(duì)其預(yù)期銷售價(jià)格和租金的測(cè)算往往缺乏系統(tǒng)的分析和依據(jù)。而房地產(chǎn)估價(jià)利用其市場(chǎng)比較法和收益法等理論，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，能夠?qū)@些重要的收益指標(biāo)做出比較準(zhǔn)確和專業(yè)的判斷，進(jìn)而增加工程咨詢成果的可信力。與此同時(shí)，對(duì)于很多非開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，工程咨詢往往將著眼點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)后的現(xiàn)金流量分析，預(yù)測(cè)產(chǎn)

17、業(yè)市場(chǎng)前景進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判。而房地產(chǎn)估價(jià)師有能力運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)投資項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值部分在投資經(jīng)營(yíng)期各個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出比較科學(xué)地判斷，這對(duì)于準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的客觀運(yùn)營(yíng)成本，分析項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)收益有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，特別是對(duì)于那些不動(dòng)產(chǎn)投資占總投資比重較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的結(jié)論無(wú)疑拓展了投資者的視野。直接影響到投資方案和投資效果。(5)其他技術(shù)支持除了上述切人點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)作為估價(jià)行業(yè)的主體和房地產(chǎn)市場(chǎng)中最專業(yè)的中介咨詢機(jī)構(gòu)，介入

18、建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術(shù)支持。包括：①提供政策咨詢。房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策十分復(fù)雜，對(duì)于工程咨詢單位來(lái)說(shuō)短期完全掌握是不現(xiàn)實(shí)的。特別對(duì)于具體的項(xiàng)目和咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)可以提供征地拆遷、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地招拍掛、工程建設(shè)、抵押貸款、房地產(chǎn)租售、房地產(chǎn)課稅等方面提供系統(tǒng)的政策咨詢服務(wù)。②提供融資方案咨詢。房地產(chǎn)是金融市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產(chǎn)

19、項(xiàng)目或者房地產(chǎn)投資占重要比重的項(xiàng)目所必須認(rèn)真考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)流程、貸款流程、金融市場(chǎng)的了解，及其從事抵押貸款和貸款項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可以為項(xiàng)目提供融資方案咨詢。③提供稅收方案咨詢。房地產(chǎn)相關(guān)稅收一般占到國(guó)家稅收收入的20％以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等十余種稅收，對(duì)于項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師利用其從事各種納稅評(píng)估的

20、經(jīng)驗(yàn)，可以為建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程的相關(guān)稅收提供有建設(shè)意義的分析和籌劃。不難得知，房地產(chǎn)估價(jià)參與介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢，是廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師拓展業(yè)務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的需要。同時(shí)，也是工程咨詢單位提高工程咨詢服務(wù)質(zhì)量，投資單位提高項(xiàng)目投資決策科學(xué)性和準(zhǔn)確性的需要。只要工程咨詢和房地產(chǎn)估價(jià)能夠進(jìn)行有益的嘗試，在政府和行業(yè)組織的引導(dǎo)下，這種結(jié)合必然能夠給工程咨詢行業(yè)帶來(lái)新的氣息。也必然會(huì)受到社會(huì)各界的認(rèn)可。對(duì)于提高我國(guó)中介咨詢行業(yè)整體水平

21、有著積極的意義。■I作者單位：北京安泰祥土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司)‘責(zé)任編輯揚(yáng)新民圖一中■工曩咨詢硼年簟8囊簟簟96舅39萬(wàn)方數(shù)據(jù)~.l~rti島日.w.蛐W~，..J..~由‘叫叫叫燦燦恤山曲響咽陽(yáng)“翩翩非如叫，.，，白，、明~!“r.“JJ叭，咱機(jī)電，咱:r，~.“~“.~，.11“，a覺(jué)很~，.l.I.~if.:_~k..~ιJtA專題研究國(guó)位和群眾有著密切的拘通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提

22、供征地拆遷政策咨詢、方案設(shè)計(jì)、補(bǔ)償預(yù)算，參與移民安置分析無(wú)疑是一個(gè)有益的選擇。(4)參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析房地產(chǎn)估價(jià)的特長(zhǎng)在于其對(duì)價(jià)值概念的深刻理解和把握，其參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面:①參與項(xiàng)目投資成本測(cè)算。房地產(chǎn)估價(jià)參與投資戚本測(cè)算主要是利用房地產(chǎn)估價(jià)師所具備的估價(jià)理論和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，既能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能發(fā)生的土地征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、前期費(fèi)用等具體科目，又能利用戚本法和市場(chǎng)比較法等理論體系，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)

23、際投資成本與市場(chǎng)成本進(jìn)行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對(duì)投資項(xiàng)目從整體上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通常做法，提供經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，提供更多、更準(zhǔn)確的投資決策參考依據(jù)。②參與項(xiàng)目投資收益測(cè)算。對(duì)于很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資收益測(cè)算，工程咨詢單位對(duì)其預(yù)期銷售價(jià)格和租金的測(cè)算往往缺乏系統(tǒng)的分析和依據(jù)，而房地產(chǎn)估價(jià)利用其市場(chǎng)比較法和收益法等理論，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，能夠?qū)@些重要的收益指標(biāo)做出比較準(zhǔn)確和專業(yè)的判斷，進(jìn)而增加工程咨詢成果的可信力。與此同時(shí)

24、，對(duì)于很多非開(kāi)發(fā)性項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，工程咨詢往往將著眼點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目投資運(yùn)蕾后的現(xiàn)金流量分析，預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判。而房地產(chǎn)估價(jià)師有能力運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)投資項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值部分在投資經(jīng)營(yíng)期各個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出比較科學(xué)地判斷，這對(duì)于準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的客觀運(yùn)營(yíng)戚本，分析項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)收益有著重要的現(xiàn)實(shí)意義，特別是對(duì)于那些不動(dòng)產(chǎn)投資占總投資比重較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的結(jié)論無(wú)疑拓展了投資者的視野，直接影響到投資方案和投資效果。(創(chuàng)其他技

25、術(shù)支持除了上述切入點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)作為估價(jià)行業(yè)的主體和房地產(chǎn)市場(chǎng)中最專業(yè)的中介咨詢機(jī)構(gòu)，介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術(shù)支持。包括:①提供政策膏詢。房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策十分復(fù)雜，對(duì)于工程咨詢單位來(lái)說(shuō)短期完全掌握是不現(xiàn)實(shí)的。特別對(duì)于具體的項(xiàng)目和咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)可以提供征地拆遷、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、土地招拍掛、工程建設(shè)、抵押貸款、房地產(chǎn)租售、房地產(chǎn)課稅等方面提供系統(tǒng)的政策咨詢服務(wù)。②提供融資方案咨詢。房地產(chǎn)是金融市場(chǎng)的重要組

26、成部分，房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產(chǎn)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)投資占重要比重的項(xiàng)目所必須認(rèn)真考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)流程、貸款流程、金融市場(chǎng)的了解，及其從事抵押貸款和貸款項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可以為項(xiàng)目提供融資方案咨詢。⑧提供稅收方案咨詢。房地產(chǎn)相關(guān)稅收一般占到國(guó)家稅收收入的20%以上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所

27、得稅等十余種稅收，對(duì)于項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師利用其從事各種納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，可以為建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程的相關(guān)稅收提供有建設(shè)意義的分析和籌劃?！璵國(guó)…不難得知，房地產(chǎn)估價(jià)參與介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢，是廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師拓展業(yè)務(wù)渠道，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的需要。同時(shí)，也是工程咨詢單位提高工程咨詢服務(wù)質(zhì)量，投資單位提高項(xiàng)目投資決策科學(xué)性和準(zhǔn)確性的需要。只要工程咨詢和房地產(chǎn)估價(jià)能夠進(jìn)行有益的嘗試，在政府和行業(yè)組織的引導(dǎo)下，這種結(jié)