關(guān)于房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)與體會(huì)

1、關(guān)于房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)與體會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)前期開發(fā)報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)與體會(huì)房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程。整個(gè)開發(fā)流程是從拿地前的可行性分析到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)再到施工、經(jīng)營(yíng)銷售最后驗(yàn)收交付的一個(gè)持續(xù)性過(guò)程。這個(gè)過(guò)程具有涉及面廣、開發(fā)周期長(zhǎng)、投入資金大、環(huán)節(jié)繁多等特征。其中涉及多個(gè)政府部門對(duì)每一環(huán)節(jié)的審批和監(jiān)管。任何環(huán)節(jié)的變化都可能導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、成本上升等風(fēng)險(xiǎn)。因此項(xiàng)目開發(fā)必須遵循一定的程序科學(xué)地開展工作。作為開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個(gè)項(xiàng)

2、目，報(bào)建流程貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)流程之中，每個(gè)環(huán)節(jié)必須要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門和各相關(guān)機(jī)構(gòu)的登記審核，并嚴(yán)格按照有關(guān)的法定程序進(jìn)行。各種相關(guān)性手續(xù)及政府部門的批文是項(xiàng)目得以順利開展的重要“通行證”。因此開發(fā)企業(yè)的報(bào)建流程管理工作構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)流程管理的重要組成部分。在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)流程中，開發(fā)企業(yè)在政府各相關(guān)部門的監(jiān)督管理下，通過(guò)內(nèi)部各組織部門間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的相互協(xié)調(diào)，并不斷從政府各監(jiān)督管理部門獲取且反饋信息以最終完成項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，實(shí)

3、現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，報(bào)建顯得尤為重要和關(guān)鍵。作為前期報(bào)建人，腦海中要始終強(qiáng)調(diào)時(shí)間管理的重要性并尋找優(yōu)化報(bào)建流程中的關(guān)鍵路線，壓縮整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間，提高自身資源整合能力和項(xiàng)目運(yùn)作水平，防范并有效降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將是前期報(bào)建工作的核心。作為前期報(bào)建人員日常工作中須做到“準(zhǔn)、快”相對(duì)應(yīng)的是“兩拿”：一是“拿人”?！澳萌恕笔乔捌趫?bào)建工作重點(diǎn)，關(guān)于人一定要認(rèn)一個(gè)“準(zhǔn)”字。從“拿地”到“拿證”到建設(shè)要行走于大大小小的幾十個(gè)政

4、府部門之間，最常涉及的幾個(gè)部門：規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、房管局、消防局、環(huán)保局、人防辦、市政主管部門、水電燃?xì)飧髦鞴懿块T，要尤為重視“準(zhǔn)”字。這里要著重關(guān)注幾門學(xué)問(wèn)：一是政策解讀，這些主管部門的人員可以說(shuō)水平不一，學(xué)院派、江湖派、行政派魚龍混雜。遇到懂行的交朋友拜師，遇到不懂行的咱們出主意，有條件上，沒(méi)條件創(chuàng)造條件上。朋友幫你，一定要幫朋友想好退路?！八嘉?、思退、思變”這是為官者的做事本質(zhì)原則。業(yè)務(wù)熟練政策清晰，換位思考，他們也愿意交這

5、樣的朋友，這也是魅力所在之處。二是人脈梳中，話語(yǔ)越來(lái)愈多，在半醉半醒中大家有了溝通的共同語(yǔ)言，其中需要注意的一點(diǎn)是吃飯就是吃飯，盡量避免提工作，當(dāng)你再去的時(shí)候事情要好辦的多。工作中堅(jiān)持是成功的起點(diǎn)，這是做每件事都該有的能力，第一是精神上的堅(jiān)持：在和政府部門人員的接觸中，并不是每個(gè)人都和顏悅色，有相當(dāng)一部分人在官場(chǎng)文化的浸淫下，長(zhǎng)著一副官相，說(shuō)著一口官話。此時(shí)面對(duì)這樣的人群我們需要做的就是堅(jiān)持。第二是身體上的堅(jiān)持：我所在的城市是個(gè)酒風(fēng)盛行

6、的城市，可以說(shuō)各個(gè)部門都是酒泡出來(lái)的，每到此時(shí)我們需要做的就是要“要多喝，不能喝多”，因?yàn)榍捌诓孔鳛楣緦?duì)外的窗口，所以前期報(bào)建人員要有一個(gè)良好的企業(yè)形象，時(shí)刻都不能失態(tài)更不能失禮和失言。在項(xiàng)目整體開發(fā)過(guò)程中涉及眾多關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中有些存在著一些地域差異性，關(guān)于城市的“京城國(guó)際”項(xiàng)目整體開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，我們注意了以下幾點(diǎn)：一是修建性規(guī)劃審批：此階段是一個(gè)項(xiàng)目整體規(guī)劃確定階段，所以要對(duì)建筑面積、容積率面積、車位比等進(jìn)行詳細(xì)核對(duì)，避免日后修改。

7、二是建筑方案審批：該節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃報(bào)建中問(wèn)題最多的一個(gè)點(diǎn)，為了避免反復(fù)，首先需要與設(shè)計(jì)院充分溝通，對(duì)于面積指標(biāo)、間距、退讓等常見(jiàn)問(wèn)題要提前核查，如有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要在入案前與相關(guān)審核人員充分溝通，以提高審核通過(guò)率。三是消防專項(xiàng)審批：從2010年10月1日開始實(shí)施新的備案制度，但如果地下單體建筑和建筑高度超過(guò)50米的居住建筑建設(shè)工程仍需審核和驗(yàn)收。這對(duì)圖紙要求就更為嚴(yán)格，消防間距、消防門的開啟方向、最短逃生距離等常見(jiàn)問(wèn)題要盡量避免。四是人防專項(xiàng)審批：