青年公寓的商業(yè)運(yùn)作模式

1、房地產(chǎn)開發(fā)CHINAREALESTATE青年公寓的商業(yè)運(yùn)作模式李琳上海新黃浦置業(yè)股份有限公司青年公寓是在歐美產(chǎn)生并發(fā)展成熟的一種新型房屋租賃管理模式，近年來在上海、北京等城市出現(xiàn)，在實(shí)踐中具有較多優(yōu)點(diǎn)，尤其是能夠有效幫助青年人降低居住成本，促進(jìn)畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)就業(yè)。本文旨在分析這種模式的運(yùn)作特點(diǎn)及商業(yè)化運(yùn)作中應(yīng)注意的主要問題。一、青年公寓的運(yùn)作模式青年公寓是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)閑置的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化開發(fā)或提升改造后，出租給正在工作、求職、創(chuàng)業(yè)的

2、青年群體作為居住地，采用集中規(guī)范管理的租賃模式。這種模式旨在通過市場(chǎng)行為，為尚不具備購(gòu)房實(shí)力的青年群體提供租金相對(duì)低廉的住所和規(guī)范化的管理與服務(wù)。青年公寓的模式是對(duì)包括校園宿舍和白領(lǐng)公寓在內(nèi)的傳統(tǒng)房屋租賃管理模式的升級(jí)與改良。根據(jù)歐美青年公寓運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，該模式具有以下特點(diǎn)。第一，青年公寓具有進(jìn)入門檻，主要面向大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)青年群體，旨在為其提供與學(xué)校宿舍類似的住宿服務(wù)。因?yàn)樵撊后w的素質(zhì)特點(diǎn)、生活習(xí)慣、規(guī)范意識(shí)更方便該模式的管理。

3、第二，青年公寓與學(xué)生宿舍和目前現(xiàn)有的政府主導(dǎo)的人才公寓最大的區(qū)別在于，后者是具有補(bǔ)貼性的政策性租賃模式，限制條件更多，全面推廣的難度大。而青年公寓則具備市場(chǎng)化運(yùn)作特點(diǎn)，可以依靠企業(yè)與市場(chǎng)力量推廣，不占用社會(huì)與政策資源。交、生活服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、小型會(huì)展在內(nèi)的一系列衍生服務(wù)。第五，青年公寓完全采用市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)踐證明，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，能夠產(chǎn)生不俗的投資回報(bào)。二、青年公寓運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)1社會(huì)效益青年公寓能夠產(chǎn)生多種良好的社會(huì)效益：第一，青

4、年公寓能夠明顯降低青年群體的居住成本，為其提供良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境。以上海為例，2010年上海大學(xué)本科畢業(yè)生名義平均工資約為2600元／月，扣除400～500元繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、公積金，600～700元伙食、交通費(fèi)用，實(shí)際可用于房屋租賃、日常消費(fèi)的收入約為10001500元。而上海中環(huán)以內(nèi)的一室戶房租普遍在13001500元／月，租房壓力可見一斑。而青年公寓的租金價(jià)格大致在400～600元／床位／月，與合租甚至群租的價(jià)格大致相當(dāng)，可以有效減

5、輕青年群體在畢業(yè)初期遇到的租房壓力。第二，能夠增強(qiáng)所在地區(qū)的人才競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)人才政策死角。能否留住高素質(zhì)青年群體，目前己成為衡量城市競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，包括北京、上海、重慶在內(nèi)的國(guó)內(nèi)部分大都市已開始打造“人才公寓”。但此類項(xiàng)目主要依靠政府專項(xiàng)扶植，數(shù)量較少，而且僅針對(duì)部分高新技術(shù)等政府扶植產(chǎn)業(yè)的人才，因此無法全面推廣。而青年公寓由于完全按照市場(chǎng)化運(yùn)作，由企業(yè)來完成，因此可操作性更強(qiáng)，惠及面也更廣。第三，減少群租等居住租賃模式所帶來

6、的不良影響，提升城市形象。在房?jī)r(jià)高企時(shí)代，畢業(yè)生等知識(shí)青年群體已成為群租人群的重要組成部萬方數(shù)據(jù)房姻產(chǎn)開~CHINAREALESTATE青年公寓的商業(yè)運(yùn)作模式寧啕AS也JA牽琳上海新黃浦蔬業(yè)股份有限公司青年公寓是在歐美產(chǎn)生井發(fā)展成熟的一種新型房犀租賃管理模式，近年來在上海、北京等城市出現(xiàn)，在實(shí)踐中具有較多優(yōu)點(diǎn)，尤其是能夠有效幫助青年人降低居住成本，促進(jìn)畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)就業(yè)。本文旨在分析這種模式的遠(yuǎn)作特點(diǎn)及商業(yè)化運(yùn)作中應(yīng)性意的主要問題?！?、青年

7、公寓的運(yùn)作模式青年公寓是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)閑置的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化開發(fā)或提升改造后，出租給正在工作、求職、創(chuàng)業(yè)的青年群體作為廚住地，采用集中規(guī)范管理的租賃模式。這種模式旨在通過市場(chǎng)行為，為尚不具備購(gòu)房實(shí)力的青年群體提供租金相對(duì)低廉的住所和規(guī)范化的管理與服務(wù)。青年公寓的模式是對(duì)包括校園宿舍和自鎖公寓在內(nèi)的傳統(tǒng)房屋租賃管理模式的升級(jí)與改良。根據(jù)歐美青年公寓運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，該模式具有以下特點(diǎn)。第一，青年公寓具有進(jìn)入門欖，媒面向大學(xué)畢業(yè)生等高素質(zhì)

8、青年群體，旨在為其提供與學(xué)校宿舍類似的位宿服務(wù)。因?yàn)樵撊后w的素質(zhì)特點(diǎn)、生活習(xí)慣、規(guī)范意識(shí)更方便該模式的管理。第二，青年公寓與學(xué)生宿舍和目前現(xiàn)有的政府主導(dǎo)的人才公寓最大的區(qū)別在子，后者是具有補(bǔ)貼性的政策性租賃模式，限制條件更多，全面推廣的難度大。而青年公寓則具備市場(chǎng)化運(yùn)作特點(diǎn)，可以依靠企業(yè)與市場(chǎng)力量推廣，不占用社會(huì)與政策賢、源。第二，青年公寓在消防設(shè)計(jì)、衛(wèi)生林準(zhǔn)、安全管理等日常管理方面極為專業(yè)與規(guī)范，能夠解決群租、合租等模式難以避免的一系

9、列隱患問題。第四，青年公寓能夠提供包括餐飲、購(gòu)物、社6412011.5.t.半月刊綜合服交、生活服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、小型會(huì)展在內(nèi)的一系列衍生服務(wù)。第五，青年公寓完全采用市場(chǎng)化運(yùn)作，實(shí)踐證明，具有一定的規(guī)模經(jīng)濟(jì)放應(yīng)，能夠產(chǎn)生不俗的投資回報(bào)。二、青年公寓運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)1.社會(huì)效益青年公寓能夠產(chǎn)生多種良好的社會(huì)效益:第一，青年公寓能夠明顯降低青年群體的居住成本，為其提供良好的創(chuàng)業(yè)與就業(yè)環(huán)境。以上海為例，2010年上海大學(xué)本科畢業(yè)生名義平均工資約為26

10、00元月，扣除400500元繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)、公積金，600.......700元伙食、交通費(fèi)用，實(shí)際可用于周犀租賃、日常消費(fèi)的收入約為1000“““1500元。而上晦中環(huán)以內(nèi)的一室戶房租普遍在13001500元月，租房壓力可見一斑。而青年公寓的租余價(jià)格大致在400““““600元床位月，與合租甚烹群租的價(jià)格大致相當(dāng)，可以有效減輕青年群體在畢業(yè)初期遇到的租房壓力。第二，能夠增強(qiáng)所在地區(qū)的人才競(jìng)爭(zhēng)力，彌補(bǔ)人才政策死角。能否留住高素質(zhì)青年群體，

11、目前已成為衡最城市競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?biāo)，包括北京、上海、意慶在內(nèi)的國(guó)內(nèi)部分大都市已開始打造“人才公寓飛但此類項(xiàng)目主要依靠政府專項(xiàng)扶植，數(shù)量較少，而且僅針對(duì)部分高新技術(shù)等政府扶植產(chǎn)業(yè)的人才，因此無法全面推廣。而青年公寓由于完企按照市場(chǎng)化運(yùn)作，由企業(yè)來完成，因此可操作性更強(qiáng)，崽及回也覽廣。第三，減少群租等居住租賃模式所帶來的不良影響，提升城市形象。在房?jī)r(jià)高企時(shí)代，畢業(yè)生等知識(shí)青年群體已成為群租人群的重要組成部分。群租所帶來的消防、安全、

12、衛(wèi)生等問題已逐漸顯露出來，群租K己成為臟亂籌和開叮事案件高發(fā)地帶，mJ青午公寓這一先進(jìn)模式的引進(jìn)，無疑有助十解決這一問題。2弊濟(jì)效益肯年公寓的收益水平較高，其至高]普通商業(yè)辦公項(xiàng)目。以上海市中外環(huán)問一間建筑面積為30平方米的單位隔問為例，作為工業(yè)物業(yè)的整體租賃成本大致在l元～15元／平方米／日，普通四人問青年公寓，床位的月租金500元／月則該公寓毛收益率約為48％，該收益水平在房產(chǎn)租賃項(xiàng)目中屬高回報(bào)，并且由丁具有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)，因此租賃

13、回報(bào)通常較為穩(wěn)定。青年公寓提供衍生服務(wù)產(chǎn)生的間接收入也較為目現(xiàn)。青年公寓能夠容納大量具有潛在消費(fèi)能力的年輕人，聚集相當(dāng)?shù)腲氣因此通常能夠帶動(dòng)物業(yè)內(nèi)部及周邊的相關(guān)消費(fèi)，包括餐譙、娛樂、口用消費(fèi)等。3盤活閑置物業(yè)由于歷史發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級(jí)改造我國(guó)各大中城市普遍存在大量的工業(yè)日廠房，很多舊廠房位于核心地帶生活和交通環(huán)境都較為優(yōu)越。對(duì)于這些物業(yè)而占目前國(guó)內(nèi)主要的商業(yè)利用及改造途徑，是改造麻‘休閑商業(yè)創(chuàng)意辦公基地”的組合模式。但是由于這些商業(yè)辦公物業(yè)

14、的數(shù)量過多，而市場(chǎng)短期的消化能力有限，因此產(chǎn)生了閑置及卒租的現(xiàn)象，實(shí)際租賃價(jià)格也普遍偏低，無法達(dá)到預(yù)期的投資回報(bào)。如果將該部分閑置物業(yè)，在一定時(shí)期內(nèi)部分政造成具有定檔次及特色的青年公寓則不僅能為項(xiàng)目帶米可觀的租金收益盤活閑置物業(yè)，同時(shí)還能夠?yàn)轫?xiàng)目整體帶來人氣、知名度及潛在的客產(chǎn)群體。=、運(yùn)營(yíng)建議I建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)青年公寓的形態(tài)及醴計(jì)較為自由，具體可根據(jù)項(xiàng)目所處的環(huán)境及定位來確定。但蟲踐經(jīng)驗(yàn)表明，青年公寓的公建配套等標(biāo)準(zhǔn)不宜過低，包括商業(yè)、休閑、

15、會(huì)客及商務(wù)在內(nèi)的相關(guān)配套服務(wù)模塊，對(duì)青年公寓的整體品質(zhì)及市場(chǎng)接受程度起著至關(guān)重要的作用。在這些模塊上加大投入或預(yù)留引級(jí)空間將明顯有助于項(xiàng)目的前期招租及后期競(jìng)爭(zhēng)力的維持。2管理問題青年公寓涉及群體較為年輕，人口較多管理方式復(fù)雜容易產(chǎn)生管理問蹶。根據(jù)國(guó)內(nèi)外的成功經(jīng)驗(yàn)，為規(guī)避以上風(fēng)險(xiǎn)，重點(diǎn)可從咀下兩方面入手建止成熟的管理體系。一是規(guī)范準(zhǔn)入門檻。為規(guī)避來自八住者的誠(chéng)信及其他風(fēng)險(xiǎn)青年公寓的管理方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及自身的管理能力制定公寓入住者的準(zhǔn)入門

16、檻。從個(gè)人誠(chéng)信、財(cái)務(wù)狀況、生活經(jīng)歷等具體指標(biāo)^手，充分了解評(píng)判入住意向^是否達(dá)到該八住門檻。一是建立并完善宿管制度。完普的宿舍管理制度對(duì)青年公寓的管理工作是必要的該制度包括安全管理、紀(jì)律、作息、信息反饋、清潔衛(wèi)生等眾多環(huán)節(jié)，必須向人住者進(jìn)行充分地講解與說明并在實(shí)際操作中不斷進(jìn)行修訂、補(bǔ)充和完善。3法律風(fēng)險(xiǎn)防范青年公寓最常見的法律風(fēng)險(xiǎn)芊F于，八住者違反公寓管理規(guī)定，造成相關(guān)人身傷害及財(cái)產(chǎn)損失相父公寓管理方負(fù)有連帶責(zé)任。對(duì)此公寓管理方除了規(guī)

17、范準(zhǔn)入門檻和建立完善宿管制度外，還可以借鑒學(xué)校的宿舍管理體制定期進(jìn)行安全及規(guī)章教育，務(wù)必與每一入住者簽訂入住管理怫議及擔(dān)保協(xié)議。詳細(xì)約定公寓管理方的免責(zé)事項(xiàng)由等重要條款做到未雨綢繆預(yù)先建立風(fēng)險(xiǎn)控制二的法律“防火墻”?！俊钅┸姡?zé)任編輯7：f匕扁2m15月H#自K65萬方數(shù)據(jù)卦.11租所帶來的情陽、宜圭、衛(wèi)生等問圈己踵漸且自tH來.g學(xué)租E已成為臟亂草和l刑4(直件~:tt地冊(cè)，而青句公寓這一先硅幢式的1恥，衛(wèi)艇有助于解決這fuJ睡.2

18、經(jīng)濟(jì)蛐監(jiān)青年世寓的收益水平較高，甚至副于警通葡業(yè)辦企項(xiàng)目.以上海市中外環(huán)問問姐姐面制為30平方米的qt世隔間為例，作為工業(yè)物業(yè)的整體屈盟成本大量在1元1.5元平方米目.ff通四人問青年公寓，盹性的月租盤500元月，且1)撞擊“毛收益率約為8.由收鹽水平在店產(chǎn)租由明目巾屬“回拙，并且由于且fr~!l的需求基礎(chǔ)，因此租賃回報(bào)通常植為曲直.青年公寓提供衍生靦務(wù)產(chǎn)生的間接收入世扭為可觀.青年佳，面能夠在納大量且在砸在響費(fèi)盹力的年輕λ.lfU把相

19、當(dāng)?shù)摩藲?，因此通常由夠帶功咽業(yè)內(nèi)部且周邊的相提響費(fèi)I包括餐址、距JT.日用刑費(fèi)等.3盤話閑置物業(yè)由于歷史芷屜且產(chǎn)業(yè)升挫改造我國(guó)各大中城巾曹尷存在大量的工業(yè)舊廣盾，捆$舊廠肩位于撞心地帶，生活和吏通環(huán)輯部扭為憂越.時(shí)于i些物業(yè)而吉，目前國(guó)內(nèi)主要的商業(yè)利用且撞撞撞桂是由造即休罔商業(yè)劇章辦企草地“的組合幢武.但是由于這些商業(yè)#公物業(yè)的瞌量過多。而市場(chǎng)妞用的消化能力有限，因此產(chǎn)生了間科且:l粗的現(xiàn)且，革際和l由價(jià)格也ff埠偏低，無哇瞌蓋面期的世

20、世回報(bào).如果將i集部分閑置物業(yè)，在一直時(shí)期內(nèi)部分啤造成JHj檔l!:且特色的青年公寓I則不僅皇墾a!且CH~i“R[ALlST.Ut盹為項(xiàng)目帶米可現(xiàn)的穩(wěn)金收益盤活閑置物業(yè)同時(shí)還能夠?yàn)轫?xiàng)目整體帶來λ氣、知名應(yīng)且晴在的事戶畔體.三、運(yùn)曹擅詛1血性悻準(zhǔn)背年公寓的形態(tài)1在~際操作中平斷進(jìn)行修訂、補(bǔ)充郭先將.3桂錦鳳險(xiǎn)防Ii!青年公寓晶常見的法律風(fēng)險(xiǎn)在于，入住者理反仕寓管理111.盟，造成相關(guān)人身傷害且財(cái)產(chǎn)扭失，相芷仕禽臂理方血奮且?guī)ж?zé)任.對(duì)此，