房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析實(shí)例2011

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析一、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況地塊位于某新區(qū)科技城中心區(qū)域，根據(jù)該市規(guī)劃局關(guān)于該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：用地面積24140.9平方，規(guī)劃可建建筑面積14485平方米容積率≤0.6建筑密度≤25%；檐口高度≤10米；綠地率≥40%二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及對(duì)市場的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建純獨(dú)幢別墅，幢數(shù)約44幢（戶），主

2、力戶型面積（不含地下室）250平米——19幢350平米——13幢450平米——9幢700—1000平米——3幢本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)參見表61與表62。表6161項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米24140.9居住人數(shù)人154總建筑面積平方米14485(地上)平均每戶建筑面積平方米329居住面積平方米14485平均每戶居住人數(shù)人3.5公建面積平方米人均居住用地平方米94.06綠化

3、用地平方米9656道路面積平方米居住戶數(shù)戶33車庫面積平方米三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃1、有關(guān)工程計(jì)劃的說明項(xiàng)目總工期為36個(gè)月（從2009年3月至2012年3月）。2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見表63。四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、投資與成本費(fèi)用估算土地出讓地價(jià)款土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為800

4、0萬元。合計(jì)：8000萬元。表6363項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表序項(xiàng)目名稱持進(jìn)度安排(按雙月計(jì)（2）銷售費(fèi)用304.2銷售收入5%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用1027.23合計(jì)162754、項(xiàng)目銷售收入估算（1）銷售價(jià)格估算根據(jù)市場調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷售單價(jià)為：住宅：15000元／平方米（2）銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅14485平方米.詳見表69表6969銷售總收入預(yù)測表銷售總收入預(yù)測表單位：萬元單位：萬元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)

5、銷售單價(jià)銷售收入住宅14485平方米15000元／平方米21727.5合計(jì)21727.5（3）銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見表610表610610銷售收入分期按比例預(yù)測銷售收入分期按比例預(yù)測單位：萬元單位：萬元銷售計(jì)劃各年度收款情況年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年合計(jì)第一年第二年住宅：60%869113036.513036.5第三年住宅：40%579486918691合計(jì)100%100%13036.5869121727.55、稅金

6、估算（1）銷售稅金與附加估算具體見表611表611611銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表單位：萬元單位：萬元計(jì)算期序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)1231營業(yè)稅銷售收入5%651.83434.552城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅7%45.6330.423教育費(fèi)附加營業(yè)稅3%26.0717.38合計(jì)銷售收入6.43%723.53482.356、投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需16275萬元。其資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二是銀行貸

7、款；三是預(yù)售收入用于再投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金10000萬元作為啟動(dòng)資金，其中第一年投入約44.11%，第二年投入約33.53%，第三年投入約22.36%；從銀行貸款5000萬元，全部于第一年投入；不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過預(yù)售收入解決。具體見投資計(jì)劃與資金籌措表613。表613613投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元單位：萬元計(jì)算期序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第一年第二年第三年1建設(shè)投資162757178.954573639