房地產泡沫評價指標研究

1、房地產泡沫評價指標體系研究梅楊（河南省建筑職工大學）摘要：本文引用實際的統(tǒng)計數據，運用定性與定量相結合的方法，對房地產業(yè)的運行特征進行了分析，進而對此期間我國房地產泡沫評價指標進行了評析。關鍵詞：房地產泡沫評價指標房地產泡沫指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎持續(xù)上漲?？傮w來說，房地產泡沫定義包含二方面意思:一是泡沫載體的價格飄升，這個價格飄升遠遠脫離其合理的市場定價，導致泡沫載體價格畸形二是由于價格信號作用最終使資源配置失衡，

2、最終這個泡沫有一個破滅的過程，表現為泡沫載體價格急劇下跌，從而導致一系列對社會經濟的破壞。因此預測和防范房地產泡沫的產生具有重要的研究意義。本文將介紹一套房地產泡沫評價指標體系，并結合某市的各類數據予以說明，以期能夠達到事先預測、有效防范房地產泡沫帶來的危害。1評價指標體系評價指標體系在這套房地產泡沫評價指標體系中，按照屬性可以劃分為以下幾類房地產評價指標1.1生產類預生產類預警指警指標當房地產市場可能出現泡沫時，房地產開發(fā)規(guī)模劇增，房

3、地產投資增幅巨大，房地產投資的收益率過高，引起過度投機，地價飛漲。因此可選房地產投資占固定資產投資的比重、房地產投資增長率、土地與樓宇供應量增長率、房地產投資收益率、GDP增長率、房地產開發(fā)企業(yè)自有資金總額增長率、房地產占GDP的比重等指標作為反映生產狀況變動的評價指標。1.2交易狀況類指標交易狀況類指標可選擇商品房銷售額增長率、上地轉手率、商品房銷售面積增長率、空置面積增長率等交易狀況類指標來評價房地產泡沫。1.3消費狀況類指標消費狀

4、況類指標當房地產泡沫產生時，吸引大量資金流入房地產業(yè)，由于人們預期房地產將升值，炒賣現象嚴重，可能引起商品房和土地價格暴漲。可選擇商品房價格增長率、房價增長率、房價家庭年均收入等指標作為反映消費狀況變動的評價圖21999－2004年固定資產、房地產、住宅投資增幅變動Fig2Amplitudeinvestmentincapitalassertsrealestateresidencefrom19992004inHangzhou0.00%10

5、.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20002001200220032004全社會固定資產投資增長率房地產投資增長率(%)上年=100住宅投資增長率(%)上年=100%圖3房地產、住宅投資占全社會固定資產投資的比重Fig3Theratebetweenttheinvestmentinrealestateresidencetheinvestmentinwholecommunitycapitalasserts0

6、.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%199920002001200220032004房地產投資占全社會固定資產投資的比重住宅投資占全社會固定資產投資的比重2002年的住宅投資增幅接近60％，2003年和2004年增幅也在30％左右，如果宏觀調控力度不夠，投資增幅極有可能反彈；住宅投資占全社會固定資產投資的比重分別在20％以上而且依然呈遞增趨勢。該市住宅投資規(guī)模過大。2.2房價房價飛漲飛漲，居民，