房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)研究

1、房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系研究梅楊（河南省建筑職工大學(xué)）摘要：本文引用實(shí)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法，對房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行特征進(jìn)行了分析，進(jìn)而對此期間我國房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)進(jìn)行了評析。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)房地產(chǎn)泡沫指由房地產(chǎn)投機(jī)所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲?？傮w來說，房地產(chǎn)泡沫定義包含二方面意思:一是泡沫載體的價格飄升，這個價格飄升遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離其合理的市場定價，導(dǎo)致泡沫載體價格畸形二是由于價格信號作用最終使資源配置失衡，

2、最終這個泡沫有一個破滅的過程，表現(xiàn)為泡沫載體價格急劇下跌，從而導(dǎo)致一系列對社會經(jīng)濟(jì)的破壞。因此預(yù)測和防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生具有重要的研究意義。本文將介紹一套房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系，并結(jié)合某市的各類數(shù)據(jù)予以說明，以期能夠達(dá)到事先預(yù)測、有效防范房地產(chǎn)泡沫帶來的危害。1評價指標(biāo)體系評價指標(biāo)體系在這套房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)體系中，按照屬性可以劃分為以下幾類房地產(chǎn)評價指標(biāo)1.1生產(chǎn)類預(yù)生產(chǎn)類預(yù)警指警指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)泡沫時，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模劇增，房

3、地產(chǎn)投資增幅巨大，房地產(chǎn)投資的收益率過高，引起過度投機(jī)，地價飛漲。因此可選房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、房地產(chǎn)投資增長率、土地與樓宇供應(yīng)量增長率、房地產(chǎn)投資收益率、GDP增長率、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金總額增長率、房地產(chǎn)占GDP的比重等指標(biāo)作為反映生產(chǎn)狀況變動的評價指標(biāo)。1.2交易狀況類指標(biāo)交易狀況類指標(biāo)可選擇商品房銷售額增長率、上地轉(zhuǎn)手率、商品房銷售面積增長率、空置面積增長率等交易狀況類指標(biāo)來評價房地產(chǎn)泡沫。1.3消費(fèi)狀況類指標(biāo)消費(fèi)狀

4、況類指標(biāo)當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)，由于人們預(yù)期房地產(chǎn)將升值，炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，可能引起商品房和土地價格暴漲。可選擇商品房價格增長率、房價增長率、房價家庭年均收入等指標(biāo)作為反映消費(fèi)狀況變動的評價圖21999－2004年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)、住宅投資增幅變動Fig2Amplitudeinvestmentincapitalassertsrealestateresidencefrom19992004inHangzhou0.00%10

5、.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%20002001200220032004全社會固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率(%)上年=100住宅投資增長率(%)上年=100%圖3房地產(chǎn)、住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重Fig3Theratebetweenttheinvestmentinrealestateresidencetheinvestmentinwholecommunitycapitalasserts0

6、.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%199920002001200220032004房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重2002年的住宅投資增幅接近60％，2003年和2004年增幅也在30％左右，如果宏觀調(diào)控力度不夠，投資增幅極有可能反彈；住宅投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重分別在20％以上而且依然呈遞增趨勢。該市住宅投資規(guī)模過大。2.2房價房價飛漲飛漲，居民，