淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善

1、1淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善淺談我國物業(yè)管理制度的立法構(gòu)建及完善作者冷帥引言房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。隨著社會的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)。在聯(lián)合國1986年修訂的《全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類》的國際標準中列入十大經(jīng)濟活動的第八類，在我國現(xiàn)行的行業(yè)分類中列為第七類。這說明，無論在國際上還是在國內(nèi)，房地產(chǎn)已作為一個重要的獨立的產(chǎn)業(yè)部門而存在。尤其在我國現(xiàn)階段

2、，房地產(chǎn)業(yè)作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱之一，房地產(chǎn)市場也隨著我國房地產(chǎn)管理體制的改革的深入而逐漸完善和成熟。當然，房地產(chǎn)市場和諧與健康秩序的維持離不開健全的房地產(chǎn)法制建設(shè)。特別是在我們這樣一個幅員遼闊、地區(qū)差異大的國度，健全和完善的房地產(chǎn)法更是不可或缺。物業(yè)管理在國外有100多年的歷史，在我國，從深圳開始到目前，只有20年左右的時間。在七八年前，對普通老百姓來講，住宅小區(qū)作為城市的縮影，成為集居住、服務(wù)、經(jīng)濟功能為一體的小

3、社會，而目前物業(yè)管理也已成為我國的新興行業(yè)、朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高。物業(yè)管理的發(fā)展必須與人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求相適應(yīng)。實踐證明，物業(yè)業(yè)主的自治管理以及受托物業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)管理有助于建立多層建筑和住宅小區(qū)物業(yè)所有人之間的和諧秩序。3的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系?！保?）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)多層建筑與物業(yè)區(qū)域的出現(xiàn)，產(chǎn)生了一種新型的不動

4、產(chǎn)權(quán)利形態(tài)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是伴隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而產(chǎn)生一項重要不動產(chǎn)權(quán)利，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有權(quán)；并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分比例共有的建筑物所有權(quán)。傳統(tǒng)的不動產(chǎn)所有權(quán)構(gòu)成單一，僅僅指權(quán)利主體對不動產(chǎn)占有、使用、收益和處分；建筑物區(qū)分所有權(quán)則由專有部分所有權(quán)、共有部分持分權(quán)以及因共同關(guān)系所生的成員權(quán)三者復(fù)合而成。建筑物區(qū)分所有權(quán)是物權(quán)制度上的一次偉大革命。在傳統(tǒng)物

5、權(quán)法中有一物一權(quán)的原則。一物一權(quán)原則，即一個物上只能有一個權(quán)利，也就是物權(quán)特定。物權(quán)特定或者一物一權(quán)，現(xiàn)在的法律上沒有規(guī)定理由何在：首先是一物一權(quán)反映的是早期的市場經(jīng)濟不發(fā)達的狀態(tài)，即小生產(chǎn)經(jīng)濟狀態(tài)。在那樣的經(jīng)濟下，物權(quán)就是所有權(quán)。一個財產(chǎn)歸張三所有，張三有所有權(quán)，其它人沒有，一物一權(quán)原則是用來對抗歷史上封建社會在一個土地上有兩個所有權(quán)的封建分封制。莊園主的財產(chǎn)來源于國王，莊園主又把這個土地交給佃農(nóng)耕種，在這個土地上，有國王的權(quán)利、莊園

6、主的權(quán)利、佃農(nóng)的權(quán)利，在過去叫一物之上多個權(quán)利，如雙重權(quán)利等等。這樣的權(quán)利不適應(yīng)市場交易的要求，在房屋土地上有兩個以上所有權(quán)，這個房屋土地怎么能夠正常交易，市場交易的要求打破一物之上有雙重、多重權(quán)利的狀態(tài)，這就用一物一權(quán)原則來對抗，一物一權(quán)原則要求在一個物上只能有一個權(quán)利，這是市場交易的要求。但是隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，對資金的需求，最后發(fā)生了抵押權(quán)制度，在一個財產(chǎn)之上所有權(quán)以外還有一個抵押權(quán)，一物一權(quán)原則也就不符合狀態(tài)了，但是法學(xué)家們不愿