商業(yè)銀行經營與擔保法培訓課件

1、商業(yè)銀行經營與擔保法,一、概述,1、擔保的概念：以債務人或他人的特定財產和特定人的一般財產所作的擔保，當債務人不能履行債務時，債權人得以特定財產或特定人的一般財產享有優(yōu)先受償權。2、擔保的種類： （1）人的擔保：保證 （2）物的擔保：抵押、質押、留置。 （3）其他擔保：定金等。,3、擔保的特征： （1）從屬性：擔保從屬于主債權，其成立和存在必須以主債權債務關系的存在而存在。（債權債務轉移的問題） （2

2、）不可分性：債權人在全部債權未得到清償前，對于擔保物在整體上主張擔保權；擔保物的部分變化或債權債務的部分變化均不影響擔保權的整體性。,4、擔保責任的范圍,主債權及利息違約金（罰息）實現債權的費用,5、擔保責任的免除,借款人履行還款義務，主債務消滅。貸款人免除借款人還款義務。貸款人放棄擔保權利。超過擔保期限。超過訴訟時效。（2年）,6、擔保合同無效時擔保人的法律責任,（1）擔保合同無效的情形：主體不合格的無效擔保合同；意思示不

3、真實的擔保合同；內容不合法的無效保證合同；不符合法定形式要件的無效合同。（2）擔保合同無效的責任： 擔保法第5條：擔保合同是主合同的從合同，主合同無效，擔保合同無效。擔保合同另有約定的，按照約定?！　：贤淮_認無效后，債務人、擔保人、債權人有過錯的，應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。,7、同一債權存在多個擔保方式的問題,法規(guī)連接對該部分的理解：（1）在債務人提供物保的情況下，債權人應先行使該擔保物權而不得放棄該擔保

4、物權，否則，其他擔保人應被減輕或免除擔保責任。（2）在第三人提供物保和保證情況下，債權人擁有選擇權，可以自由地選擇某一個或幾個擔保人行使擔保物權，不存在物保優(yōu)于人保的問題。（3）在同一債權受到數個人保、物保的共同擔保時，如果沒有約定各個擔保人的擔保份額 ，各個擔保人就債權人的擔保債權負連帶責任。,二、保證,（一）保證人資格：相關規(guī)定（但是相關主體以其主要公益設施以外的財產為自身債務設定的抵押可以有效）（二）保證方式：一般保證和連帶保證

5、。 1、一般保證中保證人享有先訴抗辯權，即一般保證的保證人在主合同的糾紛未經過審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔擔保責任。（相關規(guī)定） 2、連帶保證的規(guī)定,（三）保證期間 1、保證期間是指保證責任的存續(xù)期間和債權人主張保證債權的期間。（相關規(guī)定） 2、對相關規(guī)定的理解 （1）保證期間為不變期間； （2）一般保證和連帶保證中未約定保證期間的，保證期間從主債務履

6、行期屆滿之日起6個月； （3）約定期限的一般保證或連帶保證，按照其約定。約定不明的，保證期間為2年。,例：保證合同中存在這樣的約定：“保證人的保證期間從主債務到期開始，到該債務本金加利息和有關費用還清為止。” 按相關的法律規(guī)定，這種約定應該是屬于約定不明，保證期間為2年。,3、保證期間與保證合同訴訟時效的關系（1）訴訟時效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時效期間內不行使權利，當時效期間屆滿時，即喪失了請求人民法院依訴訟程

7、序強制義務人履行義務之權利的制度。 （2）相關規(guī)定（3）理解：凡債權人沒有在保證期間采取一定行為（或向債務人提起訴訟、申請仲裁或向連帶保證人請求清償債務）的，保證人無保證責任；反之，保證人的保證責任被確定，其必須承擔保證責任。至此，一旦保證人的保證責任被確定，保證期間即失去意義，此時起作用的是保證合同訴訟時效。,4、主合同時效和保證合同時效的關系,相關規(guī)定：司法解釋第三十六條 “一般保證中，主債務訴訟時效中斷，保證債務訴訟時效中斷；

8、連帶責任保證中，主債務訴訟時效中斷，保證債務訴訟時效不中斷。一般保證和連帶責任保證中，主債務訴訟時效中止的，保證債務的訴訟時效同時中止?！?三、抵押,（一）抵押是指不轉移對特定財產的占有將該財產作為債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權就該財產折價、拍賣或變價的價款優(yōu)先受償的權利。（二）抵押物的范圍（規(guī)定）。出租物抵押應書面告知承租人。,（三）抵押物權的物上代位性 抵押權的物上代位性是指在抵押物毀損、滅失之情形，抵押權人對

9、其變形物仍然享有優(yōu)先受償權。 《擔保法》第五十一條 抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保?！　〉盅喝藢Φ盅何飪r值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。,（四）抵押權標的物的范圍： 1、從物（起輔助主物發(fā)生效用的物），一般而

10、言，在抵押權設立之前已存在的抵押物的從物應屬于抵押權的效力范圍，除非其與抵押物分屬兩個以上的所有人。在抵押權設立之后新增的從物則不能納入抵押物的范圍，但可以與主物一同拍賣或變賣，但抵押權人不能對從物的價款優(yōu)先受償。（司法解釋63條） 2、從權利，從權利一般是和主權利一同作為抵押物的標的范圍。 3、添附物（不同所有人的物結合在一起形成不可分離的新物）。（司法解釋62條） 4、孳息，在債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵

11、押物被人民法院依法扣押之日起至抵押權實現完畢，抵押物所生的孳息屬抵押權的效力范圍。,（五）抵押登記 1、抵押合同一般應登記，法定應登記的抵押物，當事人沒有辦理登記的，其抵押合同上的權利不得對抗第三人。2、辦理抵押登記的部門（1）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為合法土地使用權證書的土地管理部門；（2）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門；（3）以林木抵押的，為縣級以上林木主管部門

12、；（4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的登記管理部門；（5）以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。（6）當事人以其他財產抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。登記部門為抵押人所在地的公證部門。,（六）抵押物的轉讓,1、抵押期間，抵押人轉讓已登記的抵押物的，應通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況。2、轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保，否則不得

13、轉讓抵押物。3、轉讓的價款應當提前清償債務或向與抵押權人約定的第三人提存。,（七）多重抵押的問題,1、相關規(guī)定2、對該規(guī)定的理解：多重抵押是允許一個抵押人以其抵押物為他人設定多個抵押，而不是由多個人對同一抵押物設定多重抵押。3、多重抵押清償的基本規(guī)則（1）抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。（2）抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按登記先后順序清償；未登記的，按合同生效時間

14、的先后順序清償。順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先于未登記的受償。（擔保法54條）,3、存在的有關問題（1）同一抵押物上多個抵押權，應以設定的先后次序作為實現的先后順序而不是以到期的先后次序作為實現的先后順序。 例：甲向乙借款500萬，以其價值1000萬的房屋作抵押，于2000年5月1日登記，所擔保的債權于2003年11月1日到期。然后，甲又向丙借款500萬，也以該房屋作抵押，于2000年11月1日登記，所擔保的債權于2

15、002年12月1日到期，至2002年12月1日，甲的后一個債務到期，甲未清償債務，如何實現抵押權？,（2）次序在先的抵押權消失后，次序在后的抵押權是否可以依次上升？ 例：甲有一棟價值100萬元的房屋，甲以該房屋設定抵押向乙借款50萬元，此后甲又向丙借款70萬元，并以該房屋設立抵押。當甲和乙之間的債權債務關系因履行而終結后，丙的擔保價值是70萬元還是50萬元？ 相關規(guī)定：《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若

16、干問題的意見》115條第2款：債務人以抵押物清償債務時，如果一項抵押物有數個抵押權人的，應當按照設定抵押權的先后順序受償。,（八）抵押權的實現,1、處理抵押權的方式：拍賣、變賣、折價。2、法定優(yōu)先權對抵押權優(yōu)先受償的沖擊。3、債務人不履行主債務時，抵押權人能否不實行抵押權而要求法院直接就債務人的一般財產進行強制執(zhí)行？ 一般的觀點認為，抵押權人可以選擇直接就債務人的一般財產執(zhí)行，這樣就等于放棄了抵押的優(yōu)先受償權。,4、新增財產的處

17、理：城市房地產抵押合合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一起拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償。5、債務人以承包的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。6、抵押權人拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，應當依法繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人才有優(yōu)先受償權。7、抵押合同中“流質”約定之禁止，即

18、“抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有?！?、抵押與留置的競合：司法解釋79條第2款：同一財產抵押權與留置權并存時，留置權人優(yōu)先于抵押權人受償。,（九）最高額抵押,1、最高額抵押是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保。2、最高額抵押的特點：最高額抵押所擔保的債權額是確定的，但實際發(fā)生的債權額是不確定的；最高額抵押是對一定期間

19、內連續(xù)發(fā)生的債權作擔保；最高額抵押只適用于貸款合同以及債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續(xù)發(fā)生交易而簽訂的合同；最高額抵押的主合同債權不得轉讓 。,案例,1992年4月21日至1996年3月13日A公司因經營需要向B銀行借款17筆合計本金55.1萬元。1998年4月1日，A公司與B銀行就上述借款訂立了一份《最高額抵押合同》，約定：一、為保障B銀行于1992年4月21日至2001年3月31日期間在52.3萬元人民幣貸款限額內向借款人A

20、公司發(fā)放的全部貸款債權的實現，A公司愿向B銀行提供辦公樓兩幢（面積2284.20平方米）作為抵押擔保；二、抵押擔保的范圍為B銀行依據前條期間和額度內向A公司發(fā)放的全部貸款本金及利息（包括借款人違約所收的復利和加收的利息），借款人違約金和實現抵押權的費用。合同簽訂后，雙方于1999年3月19日在房產部門辦理了抵押登記。2003年，雙方因抵押權問題發(fā)生爭議訴至法院，B銀行請求法院確認抵押權有效。訴訟中A公司辯稱，1998年4月1日雙方所簽最

21、高額抵押合同中約定的最高額為52.3萬元，而雙方實際發(fā)生的借款本金總額為55.1萬元，超出部分無效。,3、最高額抵押中的相關期限：存續(xù)期、決算期和清償期。存續(xù)期是抵押債務人與抵押權人約定的兩者間交易合同的存續(xù)時間；決算期是抵押人與抵押權人約定的，用于確定最高額抵押所擔保的債權額的時間；清償期是抵押債務人履行債務的時間。 決算期的確定 （1）約定的決算期的屆滿。（與存續(xù)期的關系）（2）未約定決算期的，則連續(xù)的交易已經終結或者不

22、特定的債權已不再發(fā)生時進行決算。（3）抵押物被強制拍賣，或者債務人、抵押人發(fā)生破產。（司法解釋81條）,4、最高額抵押的主合同債權不得轉讓。在決算之前，債權不確定，如果允許轉讓會導致有些法律關系混亂。決算后的債權應該轉讓。5、如果最高額抵押擔保的數額高于實際發(fā)生的債權數額，只能就實際發(fā)生的數額擔保；如果最高額抵押擔保的數額少于實際發(fā)生的數額，則該差額部分沒有擔保。,四、質押,（一）質押與抵押的區(qū)別1、標的不同。抵押的標的物主要是不

23、動產和動產；質押的標的物是動產和權利。2、公式方式不同。抵押的公示方式是登記，動產質押的公示方式是占有。3、權利內容不同 抵押與質押競合的法律解決：司法解釋79條第1款：同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權人優(yōu)先于質權人受償。,（二）動產質押,1、動產質押是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債的擔保，在債務人不履行債務時，債權人依法有權以該動產折價、拍賣或變賣的價款優(yōu)先受償。2、動產質押是質押的最

24、典型形式。3、動產質押以轉移對質物的占有為生效要件。,4、押金擔保的方式一般被視為金錢質押。 司法解釋85條：債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權人占有作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人可以以該金錢優(yōu)先受償。 5、關于轉質，質權人在質權存續(xù)中，為了對自己的債務提供擔保而將質物轉移占有給第三人，從而在該質物上設定新的質權被稱為轉質。在出質人同意的情況下，質權人可以轉質。,（三）權利質押,

25、1、權利質押是指以可以轉讓的權利為標的物的質權。2、權利質押的特征：權利質押的公示方法主要是轉移權利憑證的占有和辦理出質登記等方法；權利質權的保全方式是限制出質人對設定質權的權利的法律處分；權利質權的實現方式除了折價、拍賣、變賣等方式還包括質權人代位向出質權利的義務人行使該出質的權利。,3、票據質押： （1）票據質押的成立條件：訂立質押合同；必須交付票據；在票據上背書記載“質押”字樣。 （2）票據質權人的權利性質是否屬于票

26、據權利？（對票據法35條第2款的理解：匯票可以設定質押；質押時應當以背書記載“質押”字樣。被背書人依法實現其質權時，可以行使匯票權利。）,4、債券質押,記名債券的質押應以背書的方式進行，如未背書則不得對抗第三人。不記名債券的質押以債券交付生效?！豆痉ā返谝话倨呤粭l 記名債券，由債券持有人以背書方式或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他方式轉讓。　　記名債券的轉讓，由公司將受讓人的姓名或者名稱及住所記載于公司債券存根簿?！　o記名債券，由

27、債券持有人在依法設立的證券交易場所將該債券交付給受讓人后即發(fā)生轉讓的效力。,5、存單質押,（1）應由出質人將存單交付質權人，如果質權人不是銀行，出質人和質權人應將存單設質情況通知銀行。（2）虛開存單的質押的效力問題。（3）以偽造、變造的假存單質押的效力問題。（4）擅自以他人存單質押的效力問題。6、倉單、存單質押一般需要背書,7、股份、股票質押的相關問題8、知識產權質押的相關問題9、一般債權質押的相關問題,《中華人民共和國擔保

28、法》 第二十二條 保證期間，債權人依法將主債權轉讓給第三人的，保證人在原保證擔保的范圍內繼續(xù)承擔保證責任。保證合同另有約定的，按照約定?！　〉诙龡l 保證期間，債權人許可債務人轉讓債務的，應當取得保證人書面同意，保證人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔保證責任。,《擔保法》 第二十八條 同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任。　　債權人放棄物的擔保的，保證人在債權人放棄權利的

29、范圍內免除保證責任。,最高人民法院司法解釋： 第三十八條　同一債權既有保證又有第三人提供物的擔保的，債權人可以請求保證人或者物的擔保人承擔擔保責任。當事人對保證擔保的范圍或者物的擔保的范圍沒有約定或者約定不明的，承擔了擔保責任的擔保人，可以向債務人追償，也可以要求其他擔保人清償其應當分擔的份額。 　　同一債權既有保證又有物的擔保的，物的擔保合同被確認無效或者被撤銷，或者擔保物因不可抗力的原因滅失而沒有代位物的，保證人仍應當按合同

30、的約定或者法律的規(guī)定承擔保證責任。 　　債權人在主合同履行期屆滿后怠于行使擔保物權，致使擔保物的價值減少或者毀損、滅失的，視為債權人放棄部分或者全部物的擔保。保證人在債權人放棄權利的范圍內減輕或者免除保證責任。 第一百二十三條　同一債權上數個擔保物權并存時，債權人放棄債務人提供的物的擔保的，其他擔保人在其放棄權利的范圍內減輕或者免除擔保責任。,,《中華人民共和國擔保法》,第七條 具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，

31、可以作保證人?！　〉诎藯l 國家機關不得為保證人，但經國務院批準為使用外國政府或者國際經濟組織貸款進行轉貸的除外?！　〉诰艞l 學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體不得為保證人。　　第十條 企業(yè)法人的分支機構、職能部門不得為保證人。　　企業(yè)法人的分支機構有法人書面授權的，可以在授權范圍內提供保證。,一般保證的規(guī)定,第十七條 當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證?！　?/p>

32、一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人財產依法強制執(zhí)行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任?！　∮邢铝星樾沃坏?，保證人不得行使前款規(guī)定的權利：　?。ㄒ唬﹤鶆杖俗∷兏?，致使債權人要求其履行債務發(fā)生重大困難的；　?。ǘ┤嗣穹ㄔ菏芾韨鶆杖似飘a案件，中止執(zhí)行程序的；　　（三）保證人以書面形式放棄前款規(guī)定的權利的。,連帶保證的規(guī)定,第十八條 當事人在保證合同中約定保證人與債務人對債務承擔連帶責任的，為連帶

33、責任保證?！　∵B帶責任保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求保證人在其保證范圍內承擔保證責任。　　第十九條 當事人對保證方式沒有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。,最高人民法院司法解釋 第十九條　兩個以上保證人對同一債務同時或者分別提供保證時，各保證人與債權人沒有約定保證份額的，應當認定為連帶共同保證。 　　連帶共同保證的保證人以其相互之間約定

34、各自承擔的份額對抗債權人的，人民法院不予支持。 第二十條　連帶共同保證的債務人在主合同規(guī)定的債務履行期屆滿沒有履行債務的，債權人可以要求債務人履行債務，也可以要求任何一個保證人承擔全部保證責任。 　　連帶共同保證的保證人承擔保證責任后，向債務人不能追償的部分，由各連帶保證人按其內部約定的比例分擔。沒有約定的，平均分擔。,,關于保證期間,《擔保法》 第二十五條 一般保證的保證人與債權人未約定保證期間的，保證期間為主債務履

35、行期屆滿之日起六個月。　　在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權人未對債務人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人免除保證責任；債權人已提起訴訟或者申請仲裁的，保證期間適用訴訟時效中斷的規(guī)定?！　〉诙鶙l 連帶責任保證的保證人與債權人未約定保證期間的，債權人有權自主債務履行期屆滿之日起六個月內要求保證人承擔保證責任。　　在合同約定的保證期間和前款規(guī)定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任,司法解釋：

36、 第三十一條　保證期間不因任何事由發(fā)生中斷、中止、延長的法律后果。 　　第三十二條　保證合同約定的保證期間早于或者等于主債務履行期限的，視為沒有約定，保證期間為主債務履行期屆滿之日起六個月。 　　保證合同約定保證人承擔保證責任直至主債務本息還清時為止等類似內容的，視為約定不明，保證期間為主債務履行期屆滿之日起二年。,,關于保證合同的訴訟時效,司法解釋 第三十四條　一般保證的債權人在保證期間屆滿前對債務人提起

37、訴訟或者申請仲裁的，從判決或者仲裁裁決生效之日起，開始計算保證合同的訴訟時效。 　　連帶責任保證的債權人在保證期間屆滿前要求保證人承擔保證責任的，從債權人要求保證人承擔保證責任之日起，開始計算保證合同的訴訟時效。,抵押物范圍,第三十四條 下列財產可以抵押：　　（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物；　?。ǘ┑盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產；　?。ㄈ┑盅喝艘婪ㄓ袡嗵幏值膰械耐恋厥褂脵唷⒎课莺推渌厣隙ㄖ?；　?。ㄋ?/p>

38、）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產；　?。ㄎ澹┑盅喝艘婪ǔ邪⒔洶l(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；　?。┮婪梢缘盅旱钠渌敭a。第三十七條 下列財產不得抵押：　?。ㄒ唬┩恋厮袡啵弧　。ǘ└?、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外；　　（三）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療

39、衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；　?。ㄋ模┧袡唷⑹褂脵嗖幻骰蛘哂袪幾h的財產；　　（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產；　?。┮婪ú坏玫盅旱钠渌敭a。,擔保法司法解釋,第六十三條　抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。 第六十二條　抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物

40、、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。,《擔保法》,第三十五條 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。　　財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。,《合同法》,第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾

41、期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。,最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復,(2002年6月11日最高人民法院審判委員會第1225次會議通過) 上海市高級人民法院： 　　你院滬高法[2001]14號《關于合同法第286條理解與適用問題的請示》收悉。經研究，答復如下： 　　一、人民法

42、院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。 　　二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。 　　三、建筑工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 　　四、建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月