中國(guó)房地產(chǎn)各階段發(fā)展史(非常詳細(xì))

1、中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978至1991年)1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1981年，在深圳、廣州開始搞商品房開發(fā)試點(diǎn)，在此之前，國(guó)內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或是企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土

2、地使用費(fèi)。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992至1997年)1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后變化很大，其中房地產(chǎn)開發(fā)相當(dāng)成功，認(rèn)為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得全國(guó)推廣，于是他吹響了中國(guó)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)號(hào)角，沿

3、海城市一帶開始展開，特別在海南、北海、廣州、深圳等。1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)是已經(jīng)失控，主要是土地市場(chǎng)形成了嚴(yán)重泡沫。于是下令停止銀行貸款。政府開始第一輪緊縮性宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)泡沫破裂，造

4、成了大量的爛尾樓和銀行呆壞賬。1993年底緊縮性的調(diào)控政策落實(shí)，經(jīng)濟(jì)過熱勢(shì)頭放緩，處在通貨緊縮通道中，亞洲金融（行情資訊評(píng)論）危機(jī)爆發(fā)，日本、香港等地房地產(chǎn)泡沫破裂。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(1998至2003年)隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說是關(guān)鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，

5、把土地紛紛賣掉退出市場(chǎng)。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺(tái)了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個(gè)是取消福利分房，通過市場(chǎng)來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。還有價(jià)格政策，在這之前商品房的價(jià)格受到物價(jià)局的管制，不能隨便漲價(jià)，是限價(jià)的。但是在這時(shí)候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價(jià)提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價(jià)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按

6、揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。1998里程碑5月9日，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，倡導(dǎo)貸款買房。7月3日，國(guó)務(wù)院正式宣布停止住房收入分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。同時(shí)，“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系“被確定為基本方向。以上由現(xiàn)行的4.59%下調(diào)為4.05%。2月22日，央行降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款利率，個(gè)人住房商業(yè)貸款利率均下降0.54%，5年期以內(nèi)由

7、5.31%降為4.77%，5年以上由5.58%降為5.04%。7月1日，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。這對(duì)規(guī)范土地使用權(quán)出讓，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，具有重要意義。2003年地王2月，國(guó)土資源部叫停別墅供地，一時(shí)間低密度住宅成為“搶手貨“。3月開始，SARS爆發(fā)。6月5日，央行頒布震動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的121號(hào)文件：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸

8、款其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。8月12日，建設(shè)部公布了國(guó)務(wù)院18號(hào)份文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，在要求“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管“的同時(shí)，“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目，要繼續(xù)加大信貸支持力度“。與121號(hào)文件形成鮮明反差。12月8日，北京土地整理儲(chǔ)備中心舉行成立以來的第一次土地拍賣會(huì)，天津順馳以9.05億元天價(jià)中標(biāo)，高出起拍價(jià)4.7

9、5億元，改寫北京土地市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。12月31日，《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》出臺(tái)。評(píng)述：SARS重創(chuàng)房地產(chǎn)，短暫“寒冬“出現(xiàn)。121號(hào)文引起軒然大波，但隨后的18號(hào)文又安撫了市場(chǎng)情緒。縱觀這一年，雖然政府加緊對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但是部門間的觀點(diǎn)并不完全一致。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2004至2008年)2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯，暴露出房?jī)r(jià)過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導(dǎo)

10、致嚴(yán)重的社會(huì)矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。2004年開始實(shí)施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個(gè)閘門，以調(diào)控供給為主。2004年個(gè)人集資建房3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》即“71號(hào)令“，此通知規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)、拍賣、掛牌出

11、讓方式進(jìn)行。政府這一收緊政策，使積習(xí)已久的協(xié)議出讓土地方式從此淡出市場(chǎng)，取而代之的是招拍掛方式。然而隨后，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)漲聲一片。10月29日央行決定，從該日起金融機(jī)構(gòu)將5年以下個(gè)人住房貸款利率調(diào)整為4.95%，5年以上5.31%。這是9年來首次加息。12月，于凌罡在北京發(fā)起個(gè)人集資建房運(yùn)動(dòng)。評(píng)述：SARS過后的房?jī)r(jià)“報(bào)復(fù)性“反彈，土地拍賣和加息兩種調(diào)控工具的使用卻都伴隨著新一輪房?jī)r(jià)的大漲。通貨緊縮已經(jīng)成為歷史，經(jīng)濟(jì)過熱和流動(dòng)性轉(zhuǎn)而成為