目前我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題及對(duì)策

1、目前我國(guó)物業(yè)管理服務(wù)中存在的主要問題及對(duì)策[摘要]：物業(yè)管理越來(lái)越成為城市居民所關(guān)注的問題也有很多矛盾演化成為社會(huì)性矛盾；這就要引起我們的高度重視。要使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，即要物業(yè)管理企業(yè)自身的完善，也要全社會(huì)各方面的共同努力，對(duì)物業(yè)管理工作給予必要的支持。[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理物業(yè)管理在我國(guó)始于1981年由深圳特區(qū)“引進(jìn)”的。經(jīng)過政策的引導(dǎo)和法律的磨合，物業(yè)管理這個(gè)創(chuàng)新的管理模式，終于從1995年開始在我國(guó)城鎮(zhèn)中普遍推廣開來(lái)，并迅速形

2、成一股發(fā)展的熱潮。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展已由打開局面普遍推廣的階段，進(jìn)入到普及與提高、發(fā)展與進(jìn)步同時(shí)并重的新階段。但是隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展和物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來(lái)。特別是最近幾年，各地因物業(yè)管理引起的糾紛越來(lái)越多，一些物業(yè)管理糾紛事件時(shí)常見諸報(bào)端物業(yè)管理問題已成為百姓和政府都非常關(guān)注的社會(huì)問題。因此面對(duì)我國(guó)物業(yè)管理的快速發(fā)展，如何從我國(guó)的國(guó)情出發(fā)，全面分析我國(guó)物業(yè)管理存在的問題，加快采取一

3、些更為切實(shí)可行的措施，排除困難化解矛盾，已成為我國(guó)物業(yè)管理亟待研究和解決的課題。現(xiàn)就此談些粗淺的看法。1.存在的主要問題1.1物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念淡薄，導(dǎo)致收費(fèi)難。1998年全國(guó)停止住房實(shí)物分配之后，廣大居民擁有了房屋的產(chǎn)權(quán)，對(duì)房屋本身的商品屬性概念已經(jīng)確定，但對(duì)物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念卻很淡薄。加上各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與居民的經(jīng)濟(jì)承受能力限制，使很多地區(qū)普通居民住宅的物業(yè)管理長(zhǎng)期入不敷出。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理，但只愿意付非常少

4、的管理費(fèi)，更有一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理問題知之甚少，甚至不清楚自己與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，導(dǎo)致收費(fèi)難成了目前物業(yè)管理公司最頭痛的問題。據(jù)廣州物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士介紹，在普通居住小區(qū).物業(yè)管理費(fèi)的繳費(fèi)率不到60%，絕大多數(shù)小區(qū)都存在著欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象。廣州約有20%的業(yè)主拒交管理費(fèi)。再以長(zhǎng)春市某省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)為例:環(huán)衛(wèi)、保安、綠化三項(xiàng)有償服務(wù)的基本項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶6元，在全市同類小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)是最低的，但收繳率僅為55%，一年下來(lái)，僅此

5、就虧損21.6萬(wàn)元，長(zhǎng)期的虧損運(yùn)營(yíng)導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法生存。據(jù)統(tǒng)計(jì)70%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損境地。當(dāng)然業(yè)主拒絕繳費(fèi)有很多原因，但最主要的是居民對(duì)物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未建立。物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的公司，有償服務(wù)是其生存的必要條件，成本投入是其專業(yè)化管理與服務(wù)的基礎(chǔ)，完全是一種“取之于民，用之于民”、“量入為出”的經(jīng)營(yíng)模式。費(fèi)用收繳率低，必將使物業(yè)管理走入惡性循環(huán)。如果不建立這種物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，我認(rèn)為即使其他問題都解決了，收費(fèi)

6、難的問題仍然存在。1.2職責(zé)界定不明確.銜接不好，物業(yè)管理企業(yè)成了開發(fā)商的“替罪羊”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，這種建管不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā)，重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題沒有根本解決。開發(fā)項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段留下來(lái)的問題.在居民人住后逐步暴露出來(lái)，引發(fā)居民對(duì)物業(yè)管理的不滿。目前，職責(zé)界定不明，已成為物業(yè)管理的一個(gè)重要問題。職責(zé)界定是指發(fā)展商、施工單位、物業(yè)

7、管理公司、業(yè)主四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責(zé)任確定。由于職責(zé)界定欠明確銜接不好，往往會(huì)造成某些責(zé)任的盲點(diǎn)。以長(zhǎng)春市為例有三種情況:一是許多開發(fā)商緊緊抓住了居民日益重視居住環(huán)境、重視服務(wù)質(zhì)量的消費(fèi)心理，把物業(yè)管理作為樓盤的新賣點(diǎn)，積極開展?fàn)I銷活動(dòng)。在一些售樓廣告中，開發(fā)商在物業(yè)管理上大做文章，推出許多承諾，諸如免收三年物業(yè)管理費(fèi)，贈(zèng)送頂層花園，一入住即有24小時(shí)熱水供應(yīng)等。實(shí)際上呢，這使主要靠物業(yè)管理收費(fèi)生存的物業(yè)管理公司無(wú)法正常運(yùn)作；而

8、實(shí)踐中如果你收了，業(yè)主會(huì)說(shuō)你言而無(wú)信，他們不找開發(fā)商，只找物業(yè)管理公調(diào)享受權(quán)利，拒絕承擔(dān)義務(wù)，這種觀念必須改變。物業(yè)管理是一種服務(wù)，服務(wù)也是商品，也需要用貨幣進(jìn)行交換。物業(yè)管理公司是企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)以贏利為目的，我們可以把利潤(rùn)率控制在最低限，但不能讓企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)。如果物業(yè)管理所需經(jīng)費(fèi)長(zhǎng)期不能落實(shí)，那么物業(yè)管理企業(yè)難以為繼，對(duì)業(yè)主也不會(huì)有什么好處。因此只有居民提高對(duì)物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，加之物業(yè)企業(yè)自身的努力和社會(huì)各方面的支持，才能使物業(yè)

9、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，健康、迅速的發(fā)展。2.2分業(yè)經(jīng)營(yíng)，向獨(dú)立化、專業(yè)化發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看。物業(yè)管理公司，最終將走一條規(guī)范化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的路子，國(guó)家《十五計(jì)劃發(fā)展綱要》中，已經(jīng)明確地提出，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。分業(yè)經(jīng)營(yíng)后，互相形成了一種制約關(guān)系，這種獨(dú)立的專業(yè)化的物業(yè)公司是招投標(biāo)的形式承接住宅小區(qū)的，沒有開發(fā)商的種種束縛，對(duì)開發(fā)商的前期行為進(jìn)行監(jiān)督，使整個(gè)物業(yè)的前期開發(fā)建設(shè)過程，為后來(lái)

10、的物業(yè)管理，為大家的入住創(chuàng)造一個(gè)良好的條件，這將是今后物業(yè)管理的發(fā)展方向。2.3建立、建全法律法規(guī)。物業(yè)管理的運(yùn)行機(jī)制，要遵循市場(chǎng)規(guī)律、引人競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體關(guān)系。因此，在市場(chǎng)推人、行為規(guī)范、權(quán)利義務(wù)、糾紛處理、法律責(zé)任等方面，急需進(jìn)行約束和規(guī)范，并提供法律依據(jù)。同時(shí)在行業(yè)自律方面，也要加快出臺(tái)一系列的規(guī)定和管理辦法，從而盡快建立起物業(yè)管理的行業(yè)性法規(guī)體系，為物業(yè)管理事業(yè)能健康有序發(fā)展提供法制保障。2.4嚴(yán)格合同規(guī)范管

11、理。據(jù)了解，目前業(yè)主投訴較多的問題之一，就是交了錢，沒有得到等值的服務(wù)，這是個(gè)質(zhì)價(jià)不相符的問題。現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)和物業(yè)管理收費(fèi)的官司一打就是幾個(gè)月，甚至是一年，一個(gè)是法律方面的原因，另一個(gè)原因就是合同問題。因此業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方都要增強(qiáng)合同意識(shí)，按合同約定，該承擔(dān)哪些責(zé)任，不承擔(dān)哪些責(zé)任，交了多少費(fèi)用，得到什么樣的服務(wù)，在合同中都要寫清楚。如果相互之間一旦產(chǎn)生了矛盾和糾紛，就可通過法律途徑去解決。2.5加快培育物業(yè)管理市場(chǎng)，加速引進(jìn)竟

12、爭(zhēng)機(jī)制。物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作和發(fā)展時(shí)刻離不開競(jìng)爭(zhēng)。只有競(jìng)爭(zhēng)才能不斷提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量和水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。加速競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成，應(yīng)做好以下工作:(1)建立項(xiàng)目招投標(biāo)制度，促進(jìn)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。通過物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度的建立，打破誰(shuí)開發(fā)誰(shuí)管理的運(yùn)行模式，使開發(fā)和管理分離.使更多的物業(yè)公司不斷自我壯大，獨(dú)立成長(zhǎng)，同時(shí)也為物業(yè)管理提供一個(gè)公開、公平、公正有序的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，創(chuàng)造公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。（

13、2)破除行業(yè)保護(hù)主義、本位主義，為建立物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制創(chuàng)造條件。要勇于把符合招投標(biāo)條件的物業(yè)項(xiàng)目拿出來(lái)，推向市場(chǎng)實(shí)行公開、公平的竟?fàn)?，只有這樣，才能加速物業(yè)市場(chǎng)的培育和發(fā)展。(3)建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的有序化、規(guī)范化。物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，客觀上要它運(yùn)作活動(dòng)是有序的、規(guī)范的。要使物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)能正常運(yùn)作和有序發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范化，有關(guān)部門應(yīng)加快制定物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則，使我國(guó)物業(yè)管理的招投標(biāo)活動(dòng)盡快走上規(guī)范化的軌道。2.6建立物業(yè)管理人