北京市商品住宅價格研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的先導性、支柱性和基礎性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展在很大程度上帶動和制約著城市和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，甚至導致經(jīng)濟的周期性波動。從一些發(fā)達國家和地區(qū)房價變化歷史經(jīng)驗來看(如日本地產(chǎn)泡沫和美國次貸危機)，房價在短期內上升過快容易滋生房地產(chǎn)泡沫，破壞金融系統(tǒng)，可能會帶來長時間的經(jīng)濟蕭條。房價持續(xù)快速上漲另一方面還會影響到居民的購買力，居住問題不能妥善解決會對社會穩(wěn)定造成很大的負面影響。如何更好地把握房地產(chǎn)價格的影響因素和運行規(guī)律，對于運用房

2、地產(chǎn)調控手段熨平房地產(chǎn)價格波動，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、協(xié)調、可持續(xù)的發(fā)展具有重要意義。
　　 本文首先從理論上分析了影響北京房價的供給和需求因素。需求分析包括購房群體的消費特征、消費水平、影響消費的主要因素等；供給分析包括市場供給特征、供給規(guī)模、供給影響因素等。其次，在理論分析的基礎上，筆者針對北京住宅價格供求影響因素設計了計量模型，并進行了實證檢驗。根據(jù)國內外學者的研究成果，提取了影響商品住宅價格的主要因素，需求因素包括人口數(shù)量

3、、在職職工年平均工資額、年成交面積、住宅價格上漲預期等4方面，供給因素包括主要成本、住宅竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資等3方面，環(huán)境條件因素包括年人均GDP、人均GDP增長率和三次產(chǎn)業(yè)比例等3方面。在價格形成機制分析的基礎上，分別設計需求、供給和綜合因素影響下的商品住宅價格決定模型，并提出模型的估計和檢驗方法。實證檢驗結果表明，需求因素影響下，住宅價格上漲預期每增加1％，住宅價格增長124．584元/m2，對房價影響非常明顯，其他因素對房價影

4、響相對較小。供給影響下的商品住宅價格模型檢驗結果表明，竣工面積每增長1萬m2時，房價將下降2．149元/m2；房地產(chǎn)投資每增長1億元，房價將下降1．056元/m2，成本每增1元/m2，對應住宅價格增長1．097元/m2。從實證結果來看，成本因素對房價影響較小，說明開發(fā)商不是根據(jù)成本來定價的。因而作者提出目前房價與成本的“脫鉤論”，實際上，開發(fā)商是根據(jù)市場需求程度來決定住宅售價的，開發(fā)商的定價策略就是盡量榨取消費者剩余，與住宅成本關系不大

5、。綜合因素影響下的商品住宅價格模型檢驗結果表明，常住人口數(shù)量(萬人)、在職職工年平均工資(百元)、住宅價格上漲預期(％)、主要成本(建安成本、土地價格)(元/m2)、房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)、人均GDP增長率(％)等要素，每增加一單位所對應的商品住宅價格(元/m2)的變化分別是13．932、0．421、105．320、0．640、-1．203、0．454單位。從結果來看，外來人口涌入是影響北京住宅價格上漲的主要因素之一，外地具有超強購買力

6、的投資客(如山西煤老板、溫州炒房團)，以“掃樓”的形式大肆搶購樓盤，供不應求的假象造成房價節(jié)節(jié)攀高。研究結果還表明，住宅價格上漲預期對住宅價格的影響很大，北京房價存在明顯的“預期主導”效應。房地產(chǎn)市場既有實業(yè)投資的性質，也有金融投機的性質，北京住宅市場的“預期主導”效應表明，金融投機已經(jīng)居于住宅市場的主導地位，而房價上漲預期正是金融投機盛行的幕后“推手”。北京房價持續(xù)上漲不是供給絕對不足造成的，而是大量的投機需求導致供給相對不足。這一點

7、也可以從北京很多已售樓盤較高的空置率得到印證。
　　 由于我國在1998年才真正取消實物分房，房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史相對較短，市場化程度比較低，因此，對于房地產(chǎn)價格分布規(guī)律的研究起步很晚。目前，國內該領域的理論研究還不夠系統(tǒng)，有關房地產(chǎn)價格分布規(guī)律的測度方法更是鳳毛麟角。本文在國外關于房地產(chǎn)價格分布規(guī)律研究成果的基礎上，建立了北京市房地產(chǎn)市場實際價格的線性回歸模型，并在此基礎上對一年間北京房地產(chǎn)市場價格分布進行了量化分析和計算。筆

8、者的研究結果發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場的價格并未如想象的那樣存在嚴重“偏離”問題，這一結論和某些學者認為的觀點不一致。原因在于，僅從名義房價來看，北京的房地產(chǎn)市場價格似乎很高，但考慮到北京日漸增值的城市價值，北京住宅市場的價格并不算高。北京的城市價值目前在全國35個大城市中列第三位，2008年奧運概念進一步拉升北京的城市價值，房價亦水漲船高。所以，筆者認為近幾年北京房價并不是毫無理由地瘋漲，房價總體水平上漲的部分原因是因為城市價值拉升所致。<

9、br>　　 在上述研究基礎上，作者按四象限和扇區(qū)劃分對北京住宅樓盤進行了市場調研，并根據(jù)調研情況對北京未來房地產(chǎn)市場走勢進行了分析。調研結果發(fā)現(xiàn)，在房價分布上，環(huán)線效應明顯，從城中心城區(qū)沿環(huán)線房價逐次遞減，體現(xiàn)出“地租效應”；就整體而言，北京房價區(qū)域分布不均衡源自于地價分布不均衡，存在著“北高南低、東高西低”的現(xiàn)象；具體到各區(qū)域，房價卻與板塊特征關系緊密，學區(qū)房現(xiàn)象尤為明顯，投資性需求主要分布在熱點板塊，而自住性需求一般位于周邊地區(qū)；

10、此外，與國際大都市相比，北京房價絕對值較低，但住宅壓力指數(shù)偏高。
　　 雖然北京的房地產(chǎn)市場價格偏離問題還不太嚴重，但日本房地產(chǎn)泡沫破裂和美國次貸危機為我們敲響了警鐘。2010年4月份國家集中出臺了一系列的打壓一線城市高房價的政策，其中綱領性的文件是4月17日國務院下發(fā)的《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(“國十條”)。在歷經(jīng)數(shù)年GDP增長率“保八”之后，中央政府已基本具備了與國際資本博弈的實力。中央調控的一方面是防止人

11、民幣升值導致國際熱錢涌入房地產(chǎn)領域，使中國重蹈日本80年代的覆轍；另一方面，也是引導資金進入貿易領域，保證中國在國際貿易市場的競爭力。所以，此次新政有“舍棄房地產(chǎn)，轉戰(zhàn)國際”的戰(zhàn)略考慮，所以，本輪政策不同于以往，來勢兇猛，且有不達目的誓不罷休之勢，我們應當嚴肅認真地看待本輪政策波。最后，筆者結合此次新政，提出了保持房價穩(wěn)定的若干政策，以其對決策層有所參考。
　　 本文研究結果對促進北京市房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調發(fā)展，保持北京市房地