房地產(chǎn)價格影響因素的研究——基于成都市房價的實證分析.pdf

1、對于國家而言，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要行業(yè)，推動著國家經(jīng)濟高速的發(fā)展;對于消費者而言，房地產(chǎn)不僅能滿足自身的住房需求，也能當(dāng)作一種商品進行投資消費。從1998年我國取消“福利分房”制度開始，房地產(chǎn)市場得到飛速發(fā)展，房價不斷攀升，但在這個快速發(fā)展的同時，一些問題也逐漸產(chǎn)生如買房難、房地產(chǎn)泡沫、投資過熱等，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展。因此，對房地產(chǎn)價格影響因素的分析成為了一個值得深入研究的問題。同時，由于我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡存在

2、地域差異，不同城市間房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況不一樣，因而對房價影響因素的研究應(yīng)分地區(qū)進行。
　　成都是四川的省會城市，是西部地區(qū)中經(jīng)濟發(fā)展較好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較完整的城市，因而本文以成都市的房地產(chǎn)價格為研究對象，以國內(nèi)外對房地產(chǎn)價格影響因素的研究成果為基礎(chǔ)，對成都市房價的影響因素進行分析。首先結(jié)合相關(guān)資料歸納總結(jié)了影響房價變化的因素，從內(nèi)部因素（包含房地產(chǎn)本身、土地）和外部因素（包含經(jīng)濟、社會、政策及其它）兩個方面來闡述，定性的分析了房價的

3、影響因素，并對成都市房地產(chǎn)的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀進行相關(guān)描述，為后文的實證研究做鋪墊。在定性分析的基礎(chǔ)上考慮數(shù)據(jù)的可得性、完整性，選取了2008年1月到2015年12月間成都市的GDP、人均可支配收入、CPI、貸款利率、匯率、貨幣存量、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、銷售面積、竣工面積、土地價格、心理預(yù)期11個變量數(shù)據(jù)與成都市的房價進行實證分析。本文先進行了灰色關(guān)聯(lián)度的分析，結(jié)果顯示各個影響因素與房價的關(guān)聯(lián)度都在0.7到0.9的范圍內(nèi)，說明成都市的房價受各

4、種因素的影響，其中關(guān)聯(lián)度排在前5位的有GDP、心理預(yù)期、貨幣供應(yīng)、人均可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)投資。為了進一步了解這5個因素是如何影響房價的變化，本文借助VAR模型。通過建立VAR(2)模型，對脈沖響應(yīng)函數(shù)及方差分解的結(jié)果進行分析，結(jié)果顯示短時期內(nèi)5個變量對房價的影響都有一定的波動，其中人均可支配收入對房價的沖擊最明顯;長期內(nèi)人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量對房價都有穩(wěn)定的正向影響，會促使房價上漲，與事實相符。其中成都市經(jīng)濟發(fā)展情況對房價的影響