論房屋特殊瑕疵的民法救濟.pdf

1、大陸法系國家的民法中均存在關(guān)于物的瑕疵的規(guī)定，能影響房屋的價值和導(dǎo)致效用的欠缺和不足者都可以認(rèn)定為房屋的瑕疵。房屋瑕疵的類型有一般和特殊之分。因周邊環(huán)境引起的房屋瑕疵，公法限制導(dǎo)致的房屋瑕疵和因風(fēng)俗習(xí)慣、社會觀念等造成的房屋瑕疵，均為特殊瑕疵。房屋的周邊環(huán)境包括房屋所在小區(qū)的治安、綠化、車庫等配套設(shè)施以及房屋的周邊建筑、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境污染;房屋存在的公法上的限制屬于物的瑕疵的范疇，存在公法限制的房屋包括境外機構(gòu)、個人購買的房屋，小產(chǎn)權(quán)房

2、和部隊安置房;因風(fēng)俗觀念導(dǎo)致的房屋瑕疵包括兇宅、房屋內(nèi)有人正常死亡的情況和其他因風(fēng)俗觀念導(dǎo)致的房屋瑕疵的情形。導(dǎo)致房屋特殊瑕疵的行為包括三種:侵權(quán)行為、違約行為和侵權(quán)行為和違約行為的競合。對于房屋特殊瑕疵這一重大的可能影響到交易可能性和交易價格的重要信息，房屋的出讓方或者出租方負(fù)有告知義務(wù)。對于交付特殊瑕疵房屋的行為，司法實務(wù)中有的法院認(rèn)為構(gòu)成欺詐，有的法院認(rèn)為構(gòu)成重大誤解，還有的法院認(rèn)為違背公序良俗判決合同無效。筆者認(rèn)為出賣人或者出租

3、人承諾其房屋具有優(yōu)良的品質(zhì)，而其交付的房屋實際上并不具有良好的品質(zhì)時，受害人不一定非得主張對方構(gòu)成欺詐，或者己方構(gòu)成重大誤解，因為認(rèn)定為欺詐或者重大誤解時存在舉證比較困難以及賠償范圍較小，不能主張減價等問題，而主張違約責(zé)任受害人就可以避免上述問題，因此受害人可以讓對方的承諾成為合同的內(nèi)容，因而主張對方違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)構(gòu)成違約。房屋特殊瑕疵會造成房屋的價值貶損，不對其予以法律上的救濟違反合同法上公平、誠實信用原則。受有損失的一方可以基于締