省域住房價(jià)格影響因素的計(jì)量研究.pdf

1、經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展，朝著貨幣化、商品化、市場化改革方向快速前進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)，同時(shí)也成為萬千家庭生活幸福感的重要來源。然而在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，住房價(jià)格也競相上漲，且增長速度已經(jīng)遠(yuǎn)超同期居民收入的增長水平。政府不斷出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，加大調(diào)控力度，但是調(diào)控的結(jié)果卻不是很明顯。因此本文主要研究影響住房價(jià)格的因素主要有哪些，并且這些因素對(duì)住房的價(jià)格彈性有多大，變化趨勢(shì)如

2、何？并為政府調(diào)控提供科學(xué)的依據(jù)。
　　研究過程中，本文首先回顧了與房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的研究，從供需的角度分類整理了影響住房價(jià)格的主要因素，并據(jù)此提出了影響住房價(jià)格的九個(gè)重要因素。然后，本文基于中國31個(gè)省、市、自治區(qū)2005年至2012年的面板數(shù)據(jù)，利用參數(shù)、非參數(shù)的方法，對(duì)影響住房價(jià)格的九個(gè)要素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。最后，本文總結(jié)了本文的研究結(jié)論，并指出了未來需要進(jìn)一步深入研究的問題與領(lǐng)域。
　　本文得到的主要三點(diǎn)結(jié)論

3、:(1)無論參數(shù)還是非參數(shù)方法，都得到購買力（城鎮(zhèn)人均收入）是住房價(jià)格增長的主要?jiǎng)恿?成本（竣工價(jià)格）對(duì)住房價(jià)格的影響雖然不是最大的，但是其作用不容小覷;資金（人民幣貸款余額）對(duì)住房價(jià)格的影響是舉足輕重的;供給數(shù)量（竣工面積）對(duì)住房價(jià)格的影響非常微小。土地政策調(diào)控（土地依存度），尤其對(duì)地方政府來說，是比較有效的住房價(jià)格調(diào)控手段。(2)參數(shù)估計(jì)比非參數(shù)估計(jì)大大高估了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平對(duì)住房價(jià)格的影響，與定性分析相結(jié)合，本文更傾向于非參數(shù)模型

4、的估計(jì)結(jié)果;參數(shù)模型得出的城鎮(zhèn)人口數(shù)量對(duì)住房價(jià)格的價(jià)格彈性不準(zhǔn)確，非參數(shù)結(jié)果更可靠些。(3)在本文分析的背景下，根據(jù)結(jié)論的信息量和可靠性，本文初步認(rèn)為非參數(shù)方法優(yōu)于參數(shù)方法。
　　根據(jù)上述得到的實(shí)證結(jié)論，本文提出了以下幾點(diǎn)建議:(1)繼續(xù)堅(jiān)持并深入貨幣政策的調(diào)控，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。(2)深入土地政策改革，有效提高土地使用效率，降低住房成本，緩解價(jià)格壓力。(3)深化經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革，提高經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)效率，增加人民財(cái)富。(4)在進(jìn)