公共租賃住房價格形成與監(jiān)管機制研究.pdf

1、公共租賃住房是我國住房保障體系的主要組成部分，對保障“夾心層”人群住房利益具有重要作用。繼1998年住房體制改革以來，經(jīng)濟適用房、廉租房等保障性住房政策相繼實施，緩解了不少中、低收入人群的住房困難，并逐步建立起“高端有市場、中端有供應(yīng)、低端有保障”的住房供應(yīng)體系。雖然廉租房、經(jīng)濟適用房以及住房公積金等保障性政策切實緩解了部分群眾的住房困難。但是，從目前的實施效果來看，其制度運行存在諸多弊病，如定價不合理、準入機制不健全、缺乏法律規(guī)范，其

2、中定價機制模糊化、隨意化、缺乏科學(xué)合理的定價模型與標準是關(guān)系到保障功能能否真正實現(xiàn)的關(guān)鍵。2010年建設(shè)部發(fā)文《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，公共租賃住房正式納入住房保障體系，隨后各地相繼實施公共租賃住房，但當前各城市的實施細則中關(guān)于其定價標準并未規(guī)范化。租金高低與保障對象的經(jīng)濟支付能力直接關(guān)聯(lián)，若租金制定得過高則有可能使保障政策失效。為切實保障住房利益，定價機制應(yīng)當：依據(jù)明確、價格計算公平合理、動態(tài)調(diào)整及時、監(jiān)管到位等。針對價

3、格制定的科學(xué)合理性在住房保障政策中的重要作用，本文分析探索了公共租賃住房價格形成與監(jiān)管機制。
　　 本文從準公共產(chǎn)品屬性的價格特征角度出發(fā)，探討其價格形成機制，包括靜態(tài)和動態(tài)兩方面。靜態(tài)價格形成機制即從價格特征的角度，考慮保障對象的平均收入、一定區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商品房租賃市場的區(qū)位差異、建設(shè)及運營維護成本等因素的綜合定價模型。模型以價格特征分析為出發(fā)點，從社會保障性、半開放的市場屬性、成本“可回收”性等角度測算靜態(tài)租金，以指標檢驗系統(tǒng)

4、為“中樞”，定性、定量地綜合各因素。動態(tài)價格形成機制，即基于其價格的動態(tài)性特征，構(gòu)建影響租金的因子系統(tǒng)，包括供給需求子系統(tǒng)、成本子系統(tǒng)、房地產(chǎn)市場子系統(tǒng)、住房政策子系統(tǒng)，并基于系統(tǒng)的思想，探討了子系統(tǒng)對公共租賃住房價格動態(tài)特性的作用機理，定性地分析了動態(tài)價格調(diào)整的信號機制。
　　 價格監(jiān)管機制，即在公共租賃住房運行過程中，為防止其價格過高、哄抬交易租金、產(chǎn)生外部不經(jīng)濟效益等不規(guī)則價格運行現(xiàn)象的發(fā)生，本文從監(jiān)管主體、法律措施、政策