【廣告策劃-ppt】萬科物業(yè)_品牌展示案

1、走進萬科物業(yè)目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務特色萬科物業(yè)管理文化19.6.1141984年成立，24年歷史中國最早上市交易的公司之一（代碼000002）中國房地產(chǎn)界第一個由國家認定的“中國馳名商標”“最佳公司治理獎”——英國《IR》雜志“中國最具價值上市公司”——CCTV“最具發(fā)展?jié)摿ι鲜泄尽薄袊C券報“中國最受尊敬企業(yè)”——經(jīng)濟觀察報“中國最佳企業(yè)公民”——21世紀經(jīng)濟報道董事會主席王石—生命在高處195

2、1年1月23日生，籍貫安徽，出生于廣西；1968年參軍，1973年轉(zhuǎn)業(yè)。轉(zhuǎn)業(yè)后就職于鄭州鐵路。1978年畢業(yè)于蘭州鐵道學院給排水專業(yè)。畢業(yè)后，先后供職于廣州鐵路局、廣東省外經(jīng)貿(mào)委、深圳市特區(qū)發(fā)展公司。1984年組建萬科前身深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心，任總經(jīng)理。1988年起任股份化改組之萬科董事長兼總經(jīng)理。1999年起不再兼任公司總經(jīng)理。現(xiàn)任萬科董事會主席。創(chuàng)始人：王石集團總裁郁亮：“王石交班是對我一貫耐心的補償”◆江蘇蘇州人◆1988年畢

3、業(yè)于北京大學國際經(jīng)濟學系；供職于深圳外貿(mào)集團◆1997年獲北京大學經(jīng)濟學碩士學位◆1990年加入萬科，進入萬科源自一份連鎖商業(yè)的建議書◆1993年任萬科財務顧問有限公司總經(jīng)理；1994年起任萬科董事◆1996年任集團副總經(jīng)理◆1999年集團常務副總經(jīng)理兼財務負責人◆2001年起任集團總經(jīng)理，第三任總裁中國第一代董秘中國地產(chǎn)第一職業(yè)經(jīng)理人深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心84.5深圳現(xiàn)代科儀中心87深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司88.1深圳萬科企業(yè)股份有限公

4、司88.11萬科企業(yè)股份有限公司93.12深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司88.1深圳萬科企業(yè)股份有限公司88.11萬科的由來？公司的業(yè)務發(fā)展階段第一階段：19841988年原始積累第二階段：19891992年跨地域、多元化經(jīng)營第三階段：19931999年業(yè)務調(diào)整－專業(yè)化經(jīng)營第四階段：20002006年持續(xù)發(fā)展和擴張第五階段：2007－新一輪的大發(fā)展08.03.26Page919841988大事記1984年5月30日公司以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的

5、名稱注冊，國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設備、視頻器材的進口銷售業(yè)務。成為深圳市最大的進口銷售商。1988年政府批準股份化改組方案，公開募集社會資金2800萬元。1988年11月，以2000萬元的價格投標深圳的“威登”，進入房地產(chǎn)業(yè)。08.03.26Page10向連鎖零售、電影制片及激光影碟等新的領(lǐng)域投資，初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營架構(gòu)。股權(quán)投資發(fā)展順利。涉足房地產(chǎn)，第一個地產(chǎn)項目－深圳天景花園建成，形成高來高走、建造精品住宅

6、的經(jīng)營特點，實現(xiàn)100%的利潤。房地產(chǎn)向上海、廈門、青島、天津項目進展順利，為公司的規(guī)模發(fā)展奠定了堅定的基礎(chǔ)。確定綜合商社之發(fā)展模式－多元化。1992年萬科周刊創(chuàng)刊－－企業(yè)視角，人文情懷19891992大事記08.03.26Page1119931999大事記93年集團管理層在上海召開務虛會，放棄了以綜合商社為目標的發(fā)展模式，并確定了城市居民住宅為公司的主導業(yè)務。同年發(fā)行B股，籌集資金4.5億港幣。97年實施電腦化辦公管理并開通電子郵件等

7、溝通渠道，提高了管理效率98年，萬客會正式成立，成為全國首家由發(fā)展商發(fā)起創(chuàng)建的客戶俱樂部組織。99年2月，王石辭去集團總經(jīng)理職務，姚牧民擔任總經(jīng)理。08.03.26Page122000－2006年大事記2001年2月，郁亮任集團總經(jīng)理職務。2001年，公司轉(zhuǎn)讓深圳萬科精品制造有限公司100%股權(quán)；轉(zhuǎn)讓萬佳70％股權(quán)。專業(yè)化戰(zhàn)略調(diào)整全部完成。2001年，第一次進行客戶滿意度調(diào)查，創(chuàng)地產(chǎn)行業(yè)之先河；建筑產(chǎn)品標準化，將房地產(chǎn)帶入工業(yè)化時代；2

8、003年5月18日，王石登上世界最高峰8848；獲“2002、2003年度中國最受尊敬企業(yè)”、“第三屆亞洲區(qū)中小型公司最佳投資者關(guān)系獎”成為行業(yè)內(nèi)唯一的“中國馳名商標”2005年，引進蓋洛普Q12工具，關(guān)注員工敬業(yè)度和基層工作環(huán)境2006年8月萬科與東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會簽訂“萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項目”土地協(xié)議，標志著萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地項目進入規(guī)劃設計階段。08.03.26Page132007年10月29日，萬科啟用品牌新標

9、識。經(jīng)營業(yè)績再翻番，市值高點破二千，在深滬股市排名第26位11月12日產(chǎn)業(yè)化基地掛牌，國家建設部授予萬科企業(yè)股份有限公司為企業(yè)聯(lián)盟型“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”，這是房地產(chǎn)行業(yè)的第一個國家級住宅產(chǎn)業(yè)化基地。奧運火炬進社區(qū)，此舉再創(chuàng)地產(chǎn)界客戶活動先河。三天無理由退訂：在行業(yè)內(nèi)率先推出“冷靜期”概念，再次充分體現(xiàn)萬科對客戶的尊重。11月，在工程及采購系統(tǒng)年會上，集團升級“質(zhì)量是萬科的底線”的質(zhì)量文化理念，提出“質(zhì)量是萬科的生命線”10月29日，萬

10、科向全社會發(fā)布自己的《企業(yè)社會責任綠皮書》。2007－持續(xù)客戶產(chǎn)品品類劃分，土地、客戶、產(chǎn)品的匹配土地19.6.1115城市花園系列：萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品19.6.1116四季花城系列：萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品19.6.1117萬科之路：主流客戶、主流市場、主流產(chǎn)品金色家園系列：萬科企業(yè)宗旨：讓建筑贊美生命萬科企業(yè)愿景：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者萬科核心價值觀：創(chuàng)造健康豐盛的人生客戶是我們永遠的伙伴人才

11、是萬科的資本陽光照亮的體制萬科化=專業(yè)化規(guī)范化透明度持續(xù)的增長和領(lǐng)跑領(lǐng)跑=創(chuàng)新質(zhì)量效率萬科理念目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務特色萬科物業(yè)管理文化截止2009年6月以萬科地產(chǎn)開發(fā)的主流住宅客戶為服務對象的物業(yè)服務企業(yè)管理類型：包括住宅小區(qū)、大廈、別墅、商住樓、寫字樓、政府機關(guān)等管理規(guī)模：18家物業(yè)公司，管理項目159個，管理規(guī)模2592萬平方米。深圳北京天津沈陽武漢成都上海蘇南杭州南京南昌東莞中山廣州佛山廈門發(fā)展

12、狀況——管理規(guī)模（單位：平方米）發(fā)展狀況——員工隊伍銷售案場服務樓宇接收服務保安、清潔、綠化維護服務公共設施維修保養(yǎng)服務園林規(guī)劃施工、園藝保養(yǎng)安防智能化設計施工房屋中介代理服務物業(yè)管理業(yè)務咨詢顧問服務辦公樓行政后勤管理服務第一層次是集團總部第二層次是物業(yè)事業(yè)本部第三層次是一線城市組織萬科集團三層次的事業(yè)部組成：物業(yè)事業(yè)本部一線物業(yè)公司各項目目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務特色萬科物業(yè)管理文化業(yè)務發(fā)展階段第一階段：

13、19901992年建立初期——漸進型嘗試第二階段：1993—1999年穩(wěn)步成長——規(guī)范化探索第三階段：2000—2007年持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M程第四階段：2008戰(zhàn)略調(diào)整——市場化運作受SONY公司售后服務的啟示90年，萬科集團開始正式從事物業(yè)管理業(yè)務92年，深圳萬科物業(yè)管理公司正式注冊成立（萬科物業(yè)在深圳起步）萬科物業(yè)隸屬于萬科地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司實行對萬科物業(yè)的管理權(quán)。建立初期——漸進型嘗試（19901992）天景花園——萬科第一個

14、物業(yè)管理項目◆1991年12月，天景花園創(chuàng)立業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的“共管模式”，建立了中國第一個小區(qū)業(yè)主管理委員會?！粼撃Ｊ接?994年被納入《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，并在國內(nèi)同行業(yè)中廣泛推行。三件法寶地上無煙頭草綠如地毯不丟自行車共管模式的由來停電的故事水龍頭的故事穩(wěn)步成長——規(guī)范化探索（19931999）關(guān)鍵詞荔泉風波——萬科物業(yè)規(guī)范管理的警醒客戶意識的洗禮：尊重業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，規(guī)范管理，誠信經(jīng)營服務模式創(chuàng)新“

15、共管模式”“業(yè)主委員會”“酒店式”服務模式“無人化”管理模式“管理服務報告”“個性化”服務模式設立統(tǒng)一服務熱線“鄰里守望”管理模式寓管理與服務之中荔景大廈——“酒店式”管理模式城市花園——”無人化”管理模式國內(nèi)首次推出業(yè)主服務檔案萬科俊園——“個性化”服務模式增強鄰里之間的溝通交流真誠守望、齊心共管共同營造健康、文明、融洽的社區(qū)環(huán)境關(guān)心：把關(guān)心獻給鄰里孝心：把孝心獻給父母愛心：把愛心獻給孩子信心：把信心留給自己誠心：把誠心獻給朋友五心工

16、程四季花城——“鄰里守望”服務模式品牌提升——鹿丹村、桃源村——全國首次、二次物業(yè)管理公開招投標介入物業(yè)管理顧問業(yè)務服務提升品牌提升“中國物業(yè)管理協(xié)會”首批會員單位中國首個通過ISO9000認證的物業(yè)管理公司引進諸多物業(yè)管理新思維，開創(chuàng)物業(yè)管理新模式。。。萬科物業(yè)在規(guī)范化進程中，呈現(xiàn)出一幅“持續(xù)創(chuàng)新、遍地開花”的美好景象。2000年，萬科集團成立物業(yè)管理部，對萬科物業(yè)進行專業(yè)化管理2000年，深圳物業(yè)通過管理公司與發(fā)展公司的分工嘗試外部

17、運營市場化2001年，全面推廣萬科物業(yè)VI體系2002年，開始推行客戶滿意度調(diào)查，至2004年，全面推廣由外部公司進行的第三方調(diào)查2003年，全面推行萬科物業(yè)BI手冊2003年，形成每年一次的“HAPPY”家庭節(jié)主題活動2004年，萬科物業(yè)推出“體驗式”、“金鑰匙”服務模式2002至2004年，萬科物業(yè)開始進行區(qū)域化管理探索持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M程（20002007）2005年，萬科物業(yè)專注于萬科自有住宅管理，開始逐步退出外接項目管理及其

18、它業(yè)務2005年12月，萬科物業(yè)屬下“物業(yè)管理處”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務中心”并推出“五步一法”創(chuàng)新服務體系2006年，秉承萬科地產(chǎn)區(qū)域化運作模式，萬科物業(yè)開始“3X”區(qū)域管理模式；形成深圳、上海、北京三大區(qū)域，武漢、成都兩個城市公司管理模式2006年，全面開展“進步行動”2007年，萬科旗下20家“物業(yè)管理公司”統(tǒng)一更名為“物業(yè)服務公司”專業(yè)化探索（2000207）持續(xù)發(fā)展——規(guī)?；M程（20002007）BI手冊推行快樂BI，勝在執(zhí)行

19、！讓BI成為一種快樂的工作習慣和一種職業(yè)化行為2008年7月，萬科地產(chǎn)與萬科物業(yè)完成行政隸屬關(guān)系的分離；2009年1月18日，集團進行物業(yè)系統(tǒng)組織變革，萬科物業(yè)調(diào)整”3X“區(qū)域管理模式，取消三大區(qū)域物業(yè)部和集團物業(yè)管理部設置，設立由物業(yè)事業(yè)本部及一線物業(yè)公司組成的物業(yè)事業(yè)部成為集團獨立事業(yè)單元；2009年6月，中心城市管理模式推行，完成蘇州、無錫公司及沈陽、鞍山公司的合并與整合。戰(zhàn)略調(diào)整——市場化運作（2008）2.一線公司服務和運營能

20、力將得到提升（精益管理）3.商業(yè)運作模式將發(fā)生改變（模式創(chuàng)新）1.整體優(yōu)勢將得到有效發(fā)揮（組織保障）4.物業(yè)員工將獲得新的發(fā)展機會（人員發(fā)展）物業(yè)事業(yè)部成立的意義：目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務特色萬科物業(yè)管理文化房地產(chǎn)E網(wǎng)萬科物業(yè)服務特色（1）–客戶體驗社區(qū)文化：業(yè)主活動社團、HAPPY家庭節(jié)、業(yè)主運動會。。。五步一法：認識客戶、了解客戶、幫助客戶、理解客戶、感動客戶、成就客戶認識了解幫助理解感動成就居家便利

21、服務客戶訴求處理與反饋裝修咨詢與專業(yè)服務客戶信息采集與管理物業(yè)管理見面會客戶溝通關(guān)鍵點“五步一法”——變“管理”為“服務”第一步：認識客戶——物業(yè)管理見面會實施目的：樹立專業(yè)形象，引導客戶期望實施要點：營造輕松、融洽的溝通氛圍實施方式：在入住前34周，利用地產(chǎn)營銷活動的機會組織物業(yè)管理見面會，主動和客戶接觸，建立客戶對萬科物業(yè)的良好印象，同時引導客戶期望?；顒有问饺纾何飿I(yè)管理展示、物業(yè)管理講座及趣味活動、居家關(guān)注點講座、規(guī)劃設計講座。第

22、二步：了解客戶——客戶信息采集與管理實施目的：了解客戶需求，掌握客戶資源實施要點：多方收集、歸口管理、動態(tài)分析實施方式：全過程收集與管理客戶信息、物業(yè)管理系統(tǒng)軟件運用、服務跟進、查詢便利。第三步：幫助客戶——裝修咨詢與服務實施目的：協(xié)助客戶順利裝修，防止公共權(quán)益受損實施要點：提前告知，現(xiàn)場講解，態(tài)度友善，專業(yè)支持實施方式：裝修申報時的現(xiàn)場提示、注意裝修期間的溝通方式、工作方式，舉辦裝修知識、文明施工講座。第四步：理解客戶——訴求處理與反

23、饋實施目的：化解抱怨，排憂解難實施要點：換位思考，處理到位，及時反饋，舉一反三，第一時間作正確的事。實施方式：梳理“管理”流程、人員與流程相匹配、服務快車道、按照服務行業(yè)的特點，調(diào)整服務時間，更方便、及時的為客戶提供服務。第五步：感動客戶——居家便利服務實施目的：給客戶提供居家便利實施要點：多、快、好、省實施方式：居家維修“1234”、夜間維修值班、拓展居家服務項目。重要法則：成就客戶——客戶溝通服務需求體驗需求關(guān)系需求成功需求實施目的

24、：建立良好關(guān)系，贏得客戶忠誠實施要點：主動溝通、方式靈活、全員參與實施方式：大項目“化整為零”，推行物業(yè)服務助理，加強與客戶的主動溝通、更換更具親和力的客戶服務人員職業(yè)裝、管理服務報告的“升級版”、形象、簡明的通告形式?！肮芾怼敝蝗喝说纳罘绞饺f科物業(yè)服務特色(2)–管理透明萬科物業(yè)是全國第一家對管理服務內(nèi)容及資金使用狀況進行公示的物業(yè)服務企業(yè)萬科物業(yè)服務特色(3)–關(guān)注細節(jié)人過地凈洗手間文化萬科物業(yè)服務特色(4)–贏在品質(zhì)基礎(chǔ)業(yè)務品

25、質(zhì)是萬科物業(yè)的生命線探照；神秘訪客；“夜行俠”……目的只有一個對品質(zhì)的無限追求，成就了我們美麗潔凈的社區(qū)！ISO9000——中國行業(yè)內(nèi)第一張認證證書（1996）平整而生機盎然的綠地潔凈的小區(qū)道路重慶龍湖物業(yè)項目實景清澈的水體重慶龍湖物業(yè)項目實景窗明幾凈、一塵不染的環(huán)境重慶龍湖物業(yè)項目實景關(guān)注細節(jié)不長青苔的景石朝氣蓬勃的員工隊伍目錄萬科簡介萬科物業(yè)概況萬科物業(yè)業(yè)務發(fā)展歷程萬科物業(yè)服務特色萬科物業(yè)管理文化萬科物業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展的需要建設成為獨

26、立運營的事業(yè)部，作為萬科集團的利潤中心。萬科物業(yè)矢志成為中國最讓客戶安心和最具備競爭優(yōu)勢的物業(yè)服務提供商。愿景宗旨：口號：理念服務至誠精益求精管理規(guī)范進取創(chuàng)新質(zhì)量方針：五月二日晚12：30分左右，我家小孩（7歲）發(fā)高燒39.5度，我們又驚又怕，立刻抱起孩子往社康中心跑，出了苑門已汗流浹背，雙腿發(fā)軟，無奈之下想讓孩子下來，可他又沒穿鞋和褲子，這時恰好兩位保安路過，立刻跑過來幫我們抱孩子到社康中心后他們又去巡邏，等孩子打完退燒針，又抱孩子到

27、我家，累得滿頭大汗，也不肯坐下休息，連水都沒喝一口，又去工作了！這是誰掉的信封？好幾千美金，失主一定很著急，我得快點上交管理處，及時找到失主。太感謝你了。我只是來開會的，沒想過能找回來錢包，萬科物業(yè)的員工真的是最可愛的人。尊重客戶，理解客戶，客戶是我們永遠的伙伴。急客戶所急，想客戶所想。持續(xù)超越客戶期望是我們的服務宗旨。對待客戶大家放心買我們的萬科的樓，保證您無后顧之憂，我們是真心真意為您服務。您如果出差，您放心，只要您提前和我們保安打

28、個招呼，我們一定會幫您看好家。如果您有個親戚朋友來看您，拿了很多東西，我們會幫您送上門。！今天讓大家受累了，請大家別生氣，你們買的樓是值得的。天氣熱，人又多。累??！煩啊！什么時候才能買到樓??？雖說不是什么豪言壯語，但是卻讓我們每一位客戶感動，參加今天認籌活動的客戶有3500多名，萬科的安全員這樣做，這樣說，其實是從我們顧客的利益出發(fā)，另一方面也很好維護了萬科的形象?。∪绾螌Υ凉撛诳蛻艏胺强蛻粝扔形⑿Φ膯T工，后有微笑的客戶人才是萬科的資本

29、德才兼?zhèn)?，以德為先對待員工先有微笑的員工，后有微笑的客戶蘇南物業(yè)副總經(jīng)理執(zhí)著與進??；眾人拾柴火焰高。人才是萬科的資本。勇北京物業(yè)四季花城服務中心助理經(jīng)理勇挑重擔，身先士卒；用心耕耘，感動客戶。人才是萬科的資本。關(guān)注細節(jié)，精益求精建立以工作為中心的簡單人際關(guān)系持續(xù)的學習和創(chuàng)新對待工作路燈怎么掉下來了？幸好沒人從這里走過。趕快先告訴指揮中心。路燈的重量差不多有15斤重，沒有任何外力怎么會掉下來呢？難道這些路燈都存在焊接處氧化生銹問題？倘若是

30、這樣，那可是一個重大的安全隱患。我得趕快看看去……果然不出所料，部分路燈燈罩也存在同樣類似問題，盡快通知相關(guān)領(lǐng)導和維修技術(shù)員，徹底排除隱患。關(guān)注細節(jié)，精益求精建立以工作為中心的簡單人際關(guān)系。陽光照亮的體制專業(yè)化＋規(guī)范化＋透明度＝萬科化文化傳承：5S＋洗手間文化對待內(nèi)部管理洗手間文化5S文化傳承傳承萬科文化是每位萬科物業(yè)人的職責和使命！如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容理論部分案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方

31、法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費

32、者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市

33、場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到

34、影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素

35、進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額

36、2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的

37、指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法房地產(chǎn)市場預警預報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準恩格爾系數(shù)＝食物支出金額總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占

38、總消費支出的比重仍然偏低2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：

39、土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目環(huán)

40、境競爭）SWOT分析的價值要素SW（優(yōu)勢劣勢）的價值要素?地段要素?環(huán)境要素?地塊要素?項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：?地段要素——地段片區(qū)認知度周邊配套（商業(yè)教育）交通等（可總結(jié)為便利性成熟度知名度）?環(huán)境要素——自然環(huán)境四至景觀社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）?地塊要素——地形地貌規(guī)模技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）?項目要素——目標開發(fā)商品牌可利用資源等OT（機會威脅）的價值要

41、素宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）重大城市變革中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等）微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）客戶流向?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化

42、威脅優(yōu)勢S機會O威脅T劣勢W進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。過于偏重對“二手資料”的應用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析