2014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第三次作業(yè)

1、20142014年9月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第三次作業(yè)月份考試房地產(chǎn)項目策劃與風(fēng)險管理第三次作業(yè)一、名詞解釋題（本大題共一、名詞解釋題（本大題共2525分，共分，共5小題，每小題小題，每小題5分）分）1.ES理念2.房地產(chǎn)業(yè)3.交通規(guī)劃4.聚焦法5.問卷訪問法二、計算題（本大題共二、計算題（本大題共2525分，共分，共5小題，每小題小題，每小題5分）分）1.某商業(yè)鋪面建筑面積5000平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計在未來30年的有效經(jīng)

2、營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計為500元平方米，年租賃成本約為租金的30%，年空置率為10%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價應(yīng)定為多少？2.某商業(yè)鋪面建筑面積250平方米，地處商業(yè)中心，預(yù)計在未來30年的有效經(jīng)營期限內(nèi)，平均月租金預(yù)計為300元平方米，年租賃成本約為租金的20%，年空置率為8%，假定市場期望的投資收益率為10%，請問該商鋪按照收益法估算的預(yù)期售價應(yīng)定為多少？3.張某家庭月收入4000元，每

3、月用于購房支出的可占30%，張某計劃以首付30%、按揭20年的方式購買某花園的一套住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價3000元平方米，問張某可以購買多大面積的戶型？4.王某家庭月收入10000元，每月用于購房支出的可占40%，張某計劃以首付40%、按揭15年的方式購買某花園的一套高檔住宅，現(xiàn)假定銀行按揭貸款年利率為6%、該住宅平均售價套內(nèi)6000元平方米，問王某可以購買多大套內(nèi)面積的戶型？5.如何計算一個城市每年所需要

4、的酒店客房數(shù)？三、簡答題（本大題共三、簡答題（本大題共3030分，共分，共5小題，每小題小題，每小題6分）分）1.在進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的調(diào)查時，主要應(yīng)調(diào)查哪些內(nèi)容？2.按項目開發(fā)過程劃分主要有哪些風(fēng)險？3.區(qū)域經(jīng)濟(jì)理論的對房地產(chǎn)策劃的指導(dǎo)意義是什么？4.怎樣進(jìn)行敏感性分析？5.什么是房地產(chǎn)直銷？適用于哪些情況？四、案例分析題（本大題共四、案例分析題（本大題共1010分，共分，共1小題，每小題小題，每小題1010分）分）某飼料生產(chǎn)企業(yè)于

5、九十年代初，在遠(yuǎn)離城市的某鄉(xiāng)鎮(zhèn)附近征用大片土地，準(zhǔn)備擴(kuò)建二期生產(chǎn)基地。后受92`93年開發(fā)熱潮的影響，覺得利用該地環(huán)境幽靜空氣清新企業(yè)品牌突出的優(yōu)勢修建別墅，賺錢會更多更快，但也有人提出反對意見，認(rèn)為公司的專長在于飼料生產(chǎn)而不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，而企業(yè)老總則認(rèn)為公司在飼料領(lǐng)域能夠做得很好，那么在房地產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域也會做得很好，因?yàn)槎叨季哂惺袌鼋?jīng)營的共性。于是，在毫無經(jīng)驗(yàn)的情況下將原先的工業(yè)用地變更為住宅用地，建造高檔別墅，并借助企業(yè)在飼料生

6、產(chǎn)方面的品牌效應(yīng)進(jìn)行促銷，結(jié)果，事與愿違，由于該住宅所處區(qū)位太偏，遠(yuǎn)離主城，交通不便，產(chǎn)品設(shè)計差（農(nóng)民宅基地形式），市場定位不明，以及政策調(diào)控等的條件的制約，雖然采用了許多促銷手段（包括大量的廣告宣傳），但其銷售狀況仍十分糟糕，除評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：回答出相應(yīng)定義得3分5.參考答案：參考答案：問卷訪問法是指以問卷形式按照隨機(jī)抽樣讓被調(diào)查者在確定時間內(nèi)回答規(guī)定問題并通過問題的分析來判斷市場的一種調(diào)查方法。解題方案：解題方案：從問卷訪問法的

7、定義來回答評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：回答出問卷訪問法的定義得3分二、計算題（二、計算題（2525分，共分，共5題，每小題題，每小題5分）分）1.參考答案：參考答案：售價：[50012（130%）5000（110%）]10%[11（110%）30]=178227000元解題方案：解題方案：掌握概念、計算方法評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分2.參考答案：參考答案：售價：[30012（120%）250（18%）]1

8、0%[11（110%）30]=6246432元解題方案：解題方案：掌握概念、計算方法評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：式子正確得6分，得數(shù)正確得3分，全部答對得9分3.參考答案：參考答案：答題要點(diǎn)1、計算承購總價：P=400030%[11(10.5%)240][(130%)0.5%]=2392812、計算可以購買的面積：S=2392813000=79.76≈80m2解題方案：解題方案：掌握概念、計算方法評分標(biāo)準(zhǔn)：評分標(biāo)準(zhǔn)：答對第一點(diǎn)得6分，其中式子答