抵押貸款存在的風險與應(yīng)對

1、【調(diào)查研究】抵押貸款存在的風險與應(yīng)對在我們的工作生活中，無論做什么都需要承擔一定的風險，銀行也同樣如此，在銀行的經(jīng)營過程中，需要承擔國家風險、市場風險、經(jīng)營風險、道德風險、信用風險、操作風險等。而銀行業(yè)貸款是一項傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，也是銀行業(yè)取得盈利的最主要、最直接的手段。但是，銀行貸款卻面臨著諸多風險因素的影響。借貸人的各種風險暴露反饋到銀行業(yè)的經(jīng)營上，導(dǎo)致銀行業(yè)貸款的壞賬損失，因此銀行業(yè)為防范貸款風險，按照法律規(guī)定，對貸款資產(chǎn)采取有效的抵押

2、擔保，約束借款人行為。然而，抵押貸款同樣存在著許多的風險，在貸款出現(xiàn)問題時常常出現(xiàn)無法收回抵押價值，或在清償時出現(xiàn)抵押品不足值等現(xiàn)象。在信貸業(yè)務(wù)開展的過程中，由于經(jīng)營理念定位不當、操作不規(guī)范等原因，使抵押貸款存在各類風險，下面我們就從法律的角度來談?wù)劦盅嘿J款存在的風險與應(yīng)對。一、租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風險其一，我們知道在法律中有“買賣不破租賃”的規(guī)定。我國合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。可見

3、，“買賣不破租賃”的前提是：租賃在先，所有權(quán)變動在后。所以如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效，這時，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押二、抵押登記的風險我國擔保法規(guī)定，對在法律規(guī)定范圍內(nèi)的財產(chǎn)或權(quán)利進行抵押時，當事人雙方不但要簽訂抵押合同，而且還要辦理抵押物登記手續(xù)，否則抵押合同無效。在實踐中，很可能出現(xiàn)具有抵押物和簽署抵押合同，但卻未辦理抵押登記，甚至

4、辦理虛假登記的情況。某些特定的貸款合同及其相應(yīng)的抵押合同還須進行公證。三、土地使用權(quán)性質(zhì)引發(fā)的風險土地使用性質(zhì)的不同，土地的使用期限就不同。根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地年限為50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或者其他用地50年。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)特別注意土地的使用年限，否