房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險防范

1、房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險防范當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，受此影響，銀行業(yè)面臨的不良貸款壓力激增。同時，房地產(chǎn)市場價格波動加大，原本相對優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)抵押貸款也出現(xiàn)風(fēng)險。在實踐操作中，房產(chǎn)抵押類不良貸款的風(fēng)險問題值得深思。一、房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀及成因截至2018年6月末，浙江遂昌農(nóng)商銀行貸款總額為39.77億元，其中，房產(chǎn)抵押類貸款余額為23.76億元，占全部貸款總額的59.75%；四級不良貸款余額為0.81億元，房產(chǎn)抵押類四級不良貸款

2、余額為2351.74萬元，占四級不良貸款余額的29%；五級不良貸款余額為0.8億元，房產(chǎn)抵押類五級不良貸款余額為2554.23萬元，占五級不良貸款余額的31.87%。上述數(shù)據(jù)并不包括已處理和已損失的房產(chǎn)類貸款，從實際情況來看，房產(chǎn)類抵押貸款面臨的風(fēng)險已經(jīng)比較嚴(yán)重。房產(chǎn)抵押類貸款風(fēng)險不斷加大的原因是多方面的，從行社內(nèi)部來看，主要原因有以下幾點：貸前調(diào)查未盡職。在對房產(chǎn)抵押類不良貸款后續(xù)處理過程中發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)出現(xiàn)風(fēng)險問題的貸款都存在貸前調(diào)

3、查不盡職的問題，客戶經(jīng)理未對抵押物進(jìn)行全面了解，包括抵押物的基本情況、權(quán)屬、出租情況等。司法處置中，抵押人往往會針對銀行工作人員的疏漏提出異議，導(dǎo)致銀行在抵押權(quán)變現(xiàn)過程中遇到困難，甚至遭受損失。例如，某炭業(yè)有限公司貸款續(xù)貸前已經(jīng)通過銀行收取了第三方租金，即抵押物已銀行將很難獲得租金收入用于還貸。抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，銀行有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)銀行拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)

4、，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。（二）首查封風(fēng)險雖然抵押物被首查封不影響抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，但從銀行處置抵押物的實踐來看，首查封會對抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)帶來不利影響。處置進(jìn)程受到限制。從司法實踐看，抵押權(quán)的實現(xiàn)受制于首查封法院對債權(quán)人債權(quán)的訴訟、判決及執(zhí)行進(jìn)程，特別是在被人民法院跨省查封的情況下，抵押物處置的難度會進(jìn)一步加大。協(xié)議方式難以處置。如抵押物被其他債權(quán)人申請查封后，依據(jù)查封的法律效力，抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處置抵押物的行